1.5 Funktion des Bebauungsplans

Der Bebauungsplan beschäftigt sich mit der Frage, wie hoch der Eigentümer auf seinem Grundstück bauen darf, welche Form das Dach haben darf, welchen Abstand sein Haus zum Nachbargrundstück haben muss usw. Vorab sei angemerkt, dass es nicht für alle Flächenarten einen solchen Bebauungsplan gibt.

In der Praxis ist oft die Rede von einem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, wobei hier in der Theorie differenziert werden muss, zumal der Flächenwidmungsplan über die Nutzung eines Grundstückes Angaben gibt (Welche Widmung besitzt das jeweilige Grundstück) und im Bebauungsplan sich die Angaben dazu finden, auf welche Art und Weise gebaut werden darf. Hinzu kommt, dass im Flächenwidmungsplan alle Flächen erfasst sind, dies jedoch beim Bebauungsplan nicht der Fall ist.

Im Bebauungsplan sind die Bauklasse, Baudichte und Bauweise geregelt. Wie bereits beim Flächenwidmungsplan erwähnt, ist die Anwendung der jeweiligen Gesetzesnormen zum Bebauungsplan ebenfalls Ländersache.

Bei der Bauklasse wird die Höhe der Bauwerke geregelt, die meist in römischen Ziffern angegeben wird. Je nach Bundesland gibt es verschieden viele Bauklassen.

Welcher Anteil der Grundfläche überbaut werden darf beziehungsweise, wie hoch das Maß der baulichen Ausnützung sein darf, sind Problemstellungen die mit der Baudichte gelöst werden. Auch hierfür gibt es verschiedene Kennzahlen wie zum Beispiel die Grundflächenanzahl (Prozentanteil der überbaubaren Fläche an Grundstücksfläche) oder die Geschossflächenanzahl (Gesamtfläche aller Hauptgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche).

Zu guter Letzt wird bei der Bauweise festgelegt, ob an das Nebengebäude direkt angebaut werden darf oder ein Abstand frei bleiben soll. Hierbei wird zwischen der offenen, gekuppelten oder geschlossenen Bauweise differenziert und je nach bezüglichem Sachverhalt vorgegangen.

Unter anderem sind im Bebauungsplan auch Vorschriften zur Gestaltung von nicht bebauten Flächen, Grenzen für den Ausstoß von Emissionen, Bereitstellung von Parkplätzen, Abstand zum Nachbargrundstück, Mindest- bzw Maximalanzahl von Geschossen, Dachform- und neigung, Fassadengestaltung und Materialien oder Ge- oder Verbote von Einfriedungen verankert.

Ähnlich wie beim Flächenwidmungsplan liegt der Bebauungsplan beim zuständigen Gemeindeamt zur Einsicht auf. Unter anderem ist dieser ebenfalls auch online einsehbar, wobei der digitale Plan nicht immer rechtswirksam ist und wohl eher nur als erste Orientierung herangezogen werden sollte.

Der Gemeinderat ist somit auch mit der Auftraggebung und dem anschließenden Beschluss des Bebauungsplanes betraut. Die Grundlage dafür bilden ein allgemeineres Konzept, wie sich die Umgebung entwickeln soll. Auf diesem aufbauend beantragt der Gemeinderat ein Team aus Sachverständigen und Experten, für bestimmte Teilbereiche einen Plan für die Bebauung zu entwerfen.

Der Entwurf liegt dann anschließend binnen einer Frist von 6 Wochen beim Gemeindeamt auf, sodass jeder in diesen Einsicht nehmen kann. Weiters besteht in dieser Frist die Möglichkeit, sich mittels einer Stellungnahme zum Bebauungsplan zu äußern. Nach Ablauf der Frist von 6 Wochen beschließt der Gemeinderat, ob der gegenständliche Bebauungsplan nun in Kraft treten soll. Liegen triftige Gründe vor für eine nachträgliche Änderung des Planes, ist diese allenfalls möglich.

Auf den ersten Blick kann ein Bebauungsplan für einen Laien unverständlich und schwer zu lesen sein. Jedoch gibt es wie beim Flächenwidmungsplan zu den einzelnen Abkürzungen eine Legende im Anhang, die diese genauer erläutert und zum besseren Verständnis des jeweiligen Bebauungsplans führt.

So sind beispielsweise Zeichen der Fluchtlinien, Zahl für die Bauklasse oder Bauhöhe, Kürzel für die Bauweise, Prozentzahl zur Angabe der Baudichte und der Grundriss der bestehenden Gebäude häufig in einem Bebauungsplan zu finden.

Die Fluchtlinien grenzen verschiedene Flächen – wie Straßen oder sonstige öffentliche Flächen – voneinander ab. Die Baufluchtlinien markieren jene Grenzen am Bauland, die nicht überbaut werden dürfen.

Wie bereits erwähnt, wird die Bauklasse meist mit römischen Ziffern angegeben und die maximale Bauhöhe durch arabische Ziffern auf dem Bebauungsplan vermerkt.

Hinsichtlich für die verschiedenen Arten für die Bauweise steht das Kürzel „o“ für „offene Bauweise, das Kürzel „gk“ für gekuppelte Bauweise und das Kürzel „g“ für geschlossene Bauweise.

Die Prozentzahl zur Angabe der Baudichte wird manchmal noch um ein Kürzel für die konkrete Kennzahl ergänzt. So steht beispielsweise „GRZ“ für die Grundflächenzahl und „GFZ“ für die Geschossflächenzahl.

Der Grundriss eines Gebäudes auf einem Bebauungsplan wird durch eine Schraffur beziehungsweise gestrichelten Linien gestaltet. Dieser kann zusätzlich markiert werden, wenn zum Beispiel das Gebäude abzutragen ist oder sich erst in Planung befindet.

Wie bereits oben erwähnt ist der Bebauungsplan im Gegenteil zum Flächenwidmungsplan nicht immer vorliegend beziehungsweise existiert schlicht und weg einfach nicht. Dies heißt jedoch nicht, dass man automatisch dadurch komplett freie Hand hinsichtlich der Bebauung hat, da nach wie vor die allgemeinen Bestimmungen aus der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes gelten.

Allgemein kann man davon ausgehen, dass sich das geplante Gebäude nicht zu stark von den umliegenden Liegenschaften unterscheiden darf beziehungsweise dem Ortsbild zu entsprechen hat.

Ab und an kann es bei der Planung des Gebäudes zu diversen Abweichungen kommen, weshalb hier der betreffenden Person die Möglichkeit eines Antrages auf Abweichung vom Bebauungsplan zur Verfügung steht.

Unter gewissen Voraussetzungen wird die Abweichung anschließend genehmigt – beispielsweise bei minimalen Änderungen, die zu keiner Beeinträchtigung der Nachbarn führt und sogar insgesamt eine bessere Flächennutzung ermöglich – und ist somit rechtswirksam.

Wird nun beispielsweise eine solche Änderung des Bebauungsplanes durch den Gemeinderat beschlossen, müssen alle betroffenen Anrainer per Kundmachung darüber informiert werden. Der Entwurf für die Änderungen wird für 6 Wochen im Gemeindeamt zur öffentlichen Einsicht ausgehängt.

Wenn nun ein Anrainer dieser Änderung mittels Stellungnahme widersprechen möchte, kann er dies binnen der offenen Frist beim zuständigen Gemeindeamt tun.

Hauptziel der überörtlichen Raumordnung ist, im ganzen Land und in den einzelnen Regionen gute Voraussetzungen für eine nachhaltige räumliche Entwicklung zu schaffen. Wichtige Instrumente sind dabei verordnete Raumordnungsprogramme, Raumordnungspläne mit politischer Selbstbindung oder die Beurteilung der Raumverträglichkeit von Einzelprojekten. Dazu kommt die Verpflichtung, raumwirksame Tätigkeiten verschiedener öffentlicher Stellen zu koordinieren. • [Fußnote: Vgl § 1 Abs 1 Steiermärkisches Raumordnungsgesetz 2010; § 1 Abs 2 Oö. ROG 1994; § 1 Abs 1 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009.] 

Auf gemeindeübergreifender und regionaler Ebene werden raumordnerische und regionalwirtschaftliche Fragestellungen umgesetzt. Die Gemeinde hat die überörtliche Raumordnung des Bundes und des Landes umzusetzen.