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Raumordnung, Flächenwidmung, Bebauung, Bauordnung, Baubewilligung
Gemäß Generalklausel des Art 15 Abs 1 Bundesverfassungsgesetz (B-VG), und weil nicht ausdrücklich der Gesetzgebung des Bundes zugewiesen, fallen das öffentlichrechtliche Baurecht (verstanden als jene Rechtsvorschriften, welche die Errichtung von Bauwerken regeln) und das Raumplanungsrecht, jeweils ergänzt um unbedingt erforderliche zivil- und strafrechtliche Bestimmungen, in die Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer.
Raumordnungversteht sich als Rechtsbereich, welcher der Gestaltung des Staatsraums oder von Teilen davon dient, insbesondere für Zwecke des Natur- und Umweltschutzes sowie der Verfolgung von wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung, wie etwa die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum, die Erhaltung einer lebensfähigen Land- und Forstwirtschaft, die Förderung von Wirtschaft und Tourismus, der Ausbau der Infrastruktur, die Entwicklung und die Erhaltung der regionalen Identität und Kultur sowie die sparsame Verwendung von Bauland. Die Raumordnungsgesetze der Bundesländer • [Fußnote: Burgenländisches Raumplanungsgesetz 2019, LGBl 49/2019 idF LGBl 108/2024; Kärntner Raumordnungsgesetz 2021, LGBl 59/2021 idF LGBl 17/2025; NÖ Raumordnungsgesetz 2014, LGBl 3/2015 idF LGBl 10/2024; Oö Raumordnungsgesetz 1994, LGBl 114/1993 idF LGBl 48/2025; Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, LGBl 30/2009 idF LGBl 121/2024; Steiermärkisches Raumordnungsgesetz 2010, LGBl 49/2010 idF LGBl 165/2024; Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, LGBl 43/2022 idF LGBl 35/2025; Vorarlberger Gesetz über die Raumplanung, LGBl 39/1996 idF LGBl 21/2025; Wiener Stadtentwicklungs-, Stadtplanungs- und Baugesetzbuch, LGBl der Stadt Wien 1936/33 idF LGBl 37/2023.] enthalten Regelungen der überörtlichen Raumplanung auf Landesebene, deren Instrumente für den einzelnen Grundeigentümer noch keine unmittelbare Wirkung haben, und Regelungen der örtlichen Raumplanung mit insbesondere den Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen der Gemeinden.
Zur Vollziehung der örtlichen Raumplanung sind gemß Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG die Gemeinden im eigenen Wirkungsbereich zuständig. Ihre Instrumente sind insbesondere die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne.
Der Flächenwidmungsplan als Verordnung der Gemeinde ist das zentrale Planungsinstrument der örtlichen Raumplanung. Inhalt des Flächenwidmungsplanes ist die verbindliche Festlegung der geordneten Nutzung des gesamten Gemeindegebietes. Im Flächenwidmungsplan legt die Gemeinde durch Verordnung des Gemeinderats für jedes einzelne Grundstück im gesamten Gemeindegebiet die zulässige Nutzungsart (Widmung) fest. Hauptnutzungskategorien sind Bauland (untergliedert in insbesondere Wohngebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet, gemischtes Gebiet), Grünland, Sondergebiet (zB Einkaufszentren), Verkehrsgebiet und Vorbehaltsfläche. Der Flächenwidmungsplan besteht aus einer planlichen Darstellung der Grundstücke und der Beschreibung der Nutzungsart (Widmung) dieser Grundstücke. Letztendlich bindet der Flächenwidmungsplan alle Rechtsakte auf Gemeindeebene, wie etwa die Erlassung der Bebauungspläne, die Bauplatzerklärungen und die Erteilung von Baubewilligungen. Der Flächenwidmungsplan enthält grundlegende Entscheidungen der Gemeinde für die örtliche Wirtschafts- und Siedlungsentwicklung.
Regelmäßig greifen Flächenwidmungspläne in die Rechtssphäre der Grundeigentümer ein. Verletzen diese Eingriffe die (verfassungsrechtlich garantierten) Rechte des Grundeigentümers, weil sie etwa in gleichheitswidriger Art die Interessen des Grundeigentümers unmittelbar beschränken, kann der Grundeigentümer sie mit Individualantrag gemäß Art 139 Abs 1 B-VG beim Verfassungsgerichtshof (VfGH) anfechten.
Im Bebauungsplan bestimmt die Gemeinde auf Grundlage des Flächenwidmungsplans und den dort ausgewiesenen Nutzungen – ebenso als Verordnung – die konkrete Bebaubarkeit eines Grundstücks, wie insbesondere die flächenmäßige Ausnutzbarkeit eines Grundstücks (Bebauungsdichte), die erlaubten Gebäudehöhen (eingeteilt nach Bauklassen), die Art der Verbauung (offene, gekuppelte oder geschlossene Bauweise) und die Baulinien.
Flächenwidmungs- und Bebauungsplan entfalten für jeden Grundeigentümer direkte Wirkung. Sie bilden den Rahmen für die Zulässigkeit eines konkreten Bauvorhabens auf einem bestimmten Grundstück.
Auch das öffentlichrechtliche Baurecht ist in Österreich Landessache. Jedes der 9 österreichischen Bundesländer hat eine eigene Bauordnung. • [Fußnote: Burgenländisches Baugesetz 1997, LGBl 10/1998 idF LGBl 19/2025; NÖ Bauordnung 2014, LGBl 1/2015 idF LGBl 40/2025; Kärntner Bauordnung 1996, LGBl 62/1996 idF LGBl 17/2025; Salzburger Bautechnikgesetz 2015, LGBl 1/2016 idF LGBl 70/2024; Steiermärkisches Baugesetz, LGBl 59/1995 idF LGBl 73/2023; Tiroler Bauordnung 2022, LGBl 44/2022 idF LGBl 7/2025; Vorarlberger Baugesetz, LGBl 52/2001 idF LGBl 21/2025; Bauordnung für Wien, LGBl 11/1930 idF LGBl 37/2023.] Diese regeln vor allem die Erteilung von Baubewilligungen, die Aufgaben und Kompetenzen der Baupolizei, Baubeschränkungen durch Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, Aufschließung von Bauplätzen, Nachbarrechte, technische Erfordernisse für die Sicherheit von Bauwerken, Energieausweise, Beseitigungs- und Abbruch-Aufträge, Ortsbildschutz.
Nach allen Bauordnungen darf mit der Errichtung des geplanten Bauwerks grundsätzlich erst dann begonnen werden, wenn eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt. • [Fußnote: Neben diesen bewilligungspflichtigen Bauvorhaben gibt es unter besonderen Voraussetzungen noch anzeigepflichtige, mitteilungspflichtige und freie Bauvorhaben.] Welche Unterlagen benötigt werden, um eine Baubewilligung zu beantragen, wie die Behördenverfahren im Einzelnen ausgestaltet sind, welche Fristen einzuhalten sind, inwieweit der von den Flächenwidmungsplänen und den Bebauungsplänen vorgegebene Rahmen eingehalten werden muss und welche Ausnahmen im Einzelfall zulässig sind, inwieweit einem Grundstück wegen seiner Lage, Gestalt und Erschließbarkeit Bauplatzeigenschaft zukommt, welche baulichen und technischen Anforderungen für die Sicherheit eines Bauwerks erforderlich sind, insbesondere Statik und Brandsicherheit, welche Maßnahmen zum Energiesparen erforderlich sind, welche Rechte Anrainern im Bewilligungsverfahren zukommen und welche Maßnahmen der Bauwerber während der Errichtung und bei Abschluss des Bauvorhabens setzen muss, behandelt das Register „Baurecht der Bundesländer“. Die Vollziehung der Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei fällt gemäß Art 118 Abs 3 Z 9 B-VG in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinden. Dementsprechend ist grundsätzlich der Bürgermeister Baubehörde erster Instanz.