1.2 Errichtung eines Superädifikats

Auch auf fremdem Grund kann ein Bauwerk errichtet werden, und zwar als Superädifikat (Überbau), wenn der Eigentümer des Baugrundstücks dies vertraglich gestattet, insbesondere aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrags, eines Leihvertrags oder eines Servitutsvertrags (Fruchtgenuss, Wohnungsgebrauch). Für den Errichter des Superädifikats ist wichtig, dass der grundlegende Vertrag, der ihm die Errichtung des Superädifikats erlaubt, in das Grundbuch einverleibt wird. • [Fußnote: Zur Verbücherung von Bestandrechten §§ 9, 19 GBG; vgl OGH 2 Ob 75/52; auch Bestandrechte auf unbestimmte Dauer OGH 5 Ob 90/06f.]  Eine solche Verbücherung vermeidet vor allem, dass der die Nutzung erlaubende Vertrag bei Veräußerung des Grundstücks, auf dem das Superädifikat errichtet ist, aufgekündigt und allenfalls die Entfernung des Superädifikats verlangt wird (vgl OGH 7 Ob 224/13m). Ein verbüchertes Bestandrecht darf der Erwerber eines Grundstücks nämlich nicht gem § 1120 ABGB kündigen.

Superädifikate sind rechtlich selbstständige Bauwerke, • [Fußnote: Das Superädifikat ist nicht Zubehör der Liegenschaft; §§ 297, 435 ABGB.]  die auf fremdem Grund in der Absicht errichtet werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. Die fehlende Belassungsabsicht kann entweder an der labilen Bauweise (wie etwa bei einem Schrebergartenhäuschen) oder an einem zeitlich begrenzten Grundnutzungsverhältnis (zB ein befristeter Mietvertrag) erkennbar sein; bei Ende des Grundnutzungsverhältnisses kann die Übertragung des Eigentums am Superädifikat an den Liegenschaftseigentümer vereinbart werden (Heimfallsklausel); falls eine solche Klausel fehlt, ist der Grundeigentümer berechtigt, am Ende des Grundnutzungsverhältnisses die Beseitigung des Superädifikats zu verlangen (vgl OGH 7 Ob 224/13m).

Der erstmalige Erwerb des Eigentums am Superädifikat tritt unmittelbar durch die Errichtung ein; es ist zu empfehlen, dies Dritten gegenüber und durch Ersichtlichmachung eines Bauwerks gem § 435 ABGB verbindlich offenzulegen. Der spätere Erwerb des Eigentums an einem Superädifikat erfolgt ausschließlich durch gerichtliche Urkundenhinterlegung in die Sammlung der bei Gericht hinterlegten und eingereihten Liegenschafts- und Bauwerksurkunden gem § 1 Abs 1 Z 2 UHG.

Für die grundbücherliche Einverleibung des Grundnutzungsverhältnisses ist der Abschluss eines schriftlichen Vertrags erforderlich, wodurch bei Entgeltlichkeit regelmäßig Rechtsgeschäftsgebühren entstehen. Geschickte Vertragsgestaltung kann diese Gebühren zwar gering halten, jedoch ist zumindest mit 1 % des dreifachen Jahresbestandzinses zu rechnen. • [Fußnote: § 33 TP 5 GebG; 2 % bei entgeltlichen Grunddienstbarkeiten gem § 33 TP 9 GebG.]  Für die Urkundenhinterlegung zum Erwerb des Eigentumsrechts an einem Superädifikat fallen gerichtliche Eintragungsgebühren von 1,1 % des Kaufpreises (des 3-fachen EW im engen Familienverband gem § 26a GGG) an. Der Erwerb eines Superädifikats unterliegt der Grunderwerbsteuer (§ 2 Abs 2 Z 2 GrEStG) und ein „Gewinn“ bei der Veräußerung eines Superädifikats unterliegt der Immobilienertragsteuer, es sei denn, die Einkünfte sind beim Veräußerer für das konkrete Veräußerungsgeschäft von der Immobilienertragsteuer ausgenommen (§ 30 EStG).

Auch der Abschluss des Grundnutzungsverhältnisses und die Übertragung von Superädifikaten unterliegen – genauso wie der Erwerb des Eigentumsrechts an Baugrundstücken – den dort genannten grundverkehrsbehördlichen Beschränkungen (siehe dazu oben).