1.3 Erwerb eines Baurechts

Das Baurechtsgesetz (BauRG) ermöglicht die Einräumung eines dinglichen, veräußerlichen und vererblichen Baurechts zur Errichtung eines Bauwerks auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks. Der Baurechtsbesteller gibt sein Eigentum an der Liegenschaft nicht endgültig auf, sondern schließt mit dem Bauberechtigten einen in der Regel entgeltlichen Baurechtsvertrag. Gem § 3 Abs 1 BauRG kann der Baurechtsvertrag nur befristet, nämlich mindestens auf 10 Jahre und maximal auf 100 Jahre, abgeschlossen werden. Das Entgelt kann in einer einmaligen Leistung oder in wiederkehrenden Leistungen bestehen. Ausmaß und Fälligkeit des Entgelts müssen bestimmt sein. Auch bereits bestehende Bauwerke können durch Begründung eines Baurechts iSd BauRG rechtlich verselbstständigt werden. Das aufgrund eines Baurechts errichtete Bauwerk gilt als unselbstständiger Bestandteil des Baurechts. Dem Bauberechtigten kommen am Bauwerk die Rechte eines Eigentümers zu, am Grundstück die Rechte eines Nutznießers (§ 6 Abs 2 BauRG). Soweit dies im Baurechtsvertrag nicht beschränkt wird, kann der Grundeigentümer das Grundstück weiterhin frei veräußern und belasten. Falls nichts anderes vereinbart ist, fällt das Bauwerk bei Erlöschen des Baurechts, zB infolge Ablaufs der vereinbarten Dauer des Baurechtsvertrags, an den Grundeigentümer zurück und der Grundeigentümer hat den Bauberechtigten ein Viertel des Bauwerts zu ersetzen (§ 9 BauRG).

Begründet wird ein Baurecht durch grundbücherliche Einverleibung des Baurechts im Lastenblatt (C-Blatt) der Stammliegenschaft und gleichzeitig durch Eröffnung einer besonderen Baurechtseinlage mit eigenem Gutbestands-, Eigentums- und Lastenblatt. Die Baurechtseinlage bildet einen selbstständigen Grundbuchskörper. Auf der Stammliegenschaft dürfen dem Baurecht keine Pfandrechte oder sonstigen bücherlichen Belastungen vorgehen (§ 13 BauRG).

Die erstmalige Begründung und der spätere Erwerb eines Baurechts unterliegen denselben grundverkehrsgesetzlichen Beschränkungen wie der Erwerb von Eigentumsrechten an Baugrundstücken.

Das Baurecht entsteht durch Einverleibung des Baurechts im Lastenblatt jener Liegenschaft (EZ), in welcher das Grundstück liegt, auf dem das Baurecht begründet wird. Für das neu begründete Baurecht wird im Grundbuch eine spezielle Baurechtseinlage mit einer eigenen Einlagezahl (EZ) eröffnet. 

Da dem Baurecht Pfandrechte im Rang nicht vorgehen dürfen, hat derjenige, der die Eintragung eines Baurechts beantragt, die Pflicht, dem Grundbuch mittels einer maximal 3 Monate alten Bestätigung nachzuweisen, dass keine vorrangigen Ansprüche wegen Steuern oder sonstiger öffentlicher Abgaben bestehen (§ 13 BauRG).

Grunderwerbsteuer fällt sowohl bei der Übertragung des Baurechts als auch bei dessen Begründung und Verlängerung an (§ 1 Abs 1 Z 1 GrEStG, § 1 Abs 2 GrEStG, § 2 Abs 2 Z 1 GrEStG). Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Begründung des Baurechts ist, wenn Entgeltlichkeit vereinbart ist, der Wert der Gegenleistung, somit in der Regel der Kapitalwert des wiederkehrenden Bauzinses (§ 15 Abs 1 BewG). Bei Unentgeltlichkeit und bei Erwerben innerhalb des engen Familienverbandes (§ 26a GGG wird die Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert der Stammliegenschaft (zu ermitteln gem GrWV – dazu siehe oben) bemessen und es kommt der Staffeltarif (siehe oben) zur Anwendung. Für die Einverleibung des Baurechts ins Grundbuch ist die Eintragungsgebühr von 1,1 % der eben beschriebenen Bemessungsgrundlage zu entrichten (§§ 26, 26a GGG). Die Veräußerung eines Baurechts unterliegt der Immobilienertragssteuer. Für den Abschluss des Baurechtsvertrags entsteht allerdings keine Rechtsgeschäftsgebühr.