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Birgit Zettel - Dominik Rammelmüller | Praxiswissen | Fachbeitrag

12.1.9 Judikatur

OGH 21.11.2024 9 Ob 91/24h

Vorliegen der Voraussetzungen für das Eintrittsrecht nach § 14 Abs 3 MRG (insb gemeinsamer Haushalt) und Beweislast für die Behauptung eines schlüssigen Verzichts auf die Geltendmachung eines Kündigungsgrundes

Der OGH hatte sich in dieser Entscheidung mit der Frage der Behauptungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Eintrittsrechts (§ 14 Abs 3 MRG) und insbesondere eines gemeinsamen Haushalts auseinanderzusetzen. Hierzu führte er aus, dass derjenige mit der Behauptung und dem Beweis des Vorliegens aller Eintrittsvoraussetzungen gem § 14 Abs 3 MRG belastet ist, der behauptet, eintrittsberechtigt zu sein, oder der vorbringt, dass der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG wegen einer eintrittsberechtigten Person nicht verwirklicht sei. Die Beurteilung, ob die Eintrittsvoraussetzung des gemeinsamen Haushalts nach § 14 Abs 3 MRG vorliegt, hängt typisch von den Umständen des Einzelfalls ab (diese Beurteilung kann nur dann vom OGH korrigiert werden, wenn dem Berufungsgericht eine aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung unterlaufen wäre). Den Beweisbelasteten ist dieser Nachweis jedoch nicht gelungen: Nach den Feststellungen erfolgten die Übernachtungen des verstorbenen Hauptmieters aus Bequemlichkeitsgründen (Aufenthalt des verstorbenen Mieters zumindest einmal wöchentlich, wenn er in Wien seinen familiären und anderen sozialen Tätigkeiten nachging und in der Wohnung übernachtete; die Ehewohnung befand sich jedoch an einem anderen Ort). Auch regelmäßige Übernachtungen führen nicht automatisch zu einem gemeinsamen Wohnen und Wirtschaften, wenn nicht tatsächlich der Lebensschwerpunkt in der Wohnung begründet ist (siehe dazu auch Kaufmann, Glosse zu OGH 21.11.2024, 9 Ob 91/24h, immolex 2025/65, 162).

Die Eintrittswerber brachten überdies vor, dass der Vermieter die Aufkündigung des Mietverhältnisses nicht sofort mitteilte; darin sei ein schlüssiger Verzicht auf die Ausübung des Kündigungsrechts zu sehen. Hierzu hat der OGH Folgendes festgehalten: Ein stillschweigender Verzicht des Vermieters auf einen Kündigungsgrund kann nach § 863 ABGB nur dann angenommen werden, wenn das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung oder der Räumungsklage unter Umständen erfolgt, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, dass der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Auflösungs- oder Kündigungsgrund geltend machen will. Es ist daher erforderlich, dass der Mieter weiß oder aus dem Verhalten des Vermieters doch mit Recht ableiten kann, dass dieser den vollen Sachverhalt, der die Auflösung oder die Kündigung rechtfertigt, kennt und dem Mieter keine Umstände bekannt sind, die ein Zuwarten des Vermieters mit der Kündigung oder einer Räumungsklage aus einem anderen Grund als dem eines Verzichts auf das Auflösungs- bzw Kündigungsrecht erklärlich erscheinen lassen. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein schlüssiger Verzicht auf ein Recht vorliegt, ist besondere Zurückhaltung und Vorsicht geboten. Er darf immer nur dann angenommen werden, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass er ernstlich gewollt ist. Im Zweifel ist ein konkludenter Verzicht des Vermieters auf das Kündigungsrecht nicht anzunehmen. Im konkreten Fall kann aus der bloßen Tatsachenfeststellung, der Drittbeklagte habe seit dem Tod seines Vaters den Mietzins und der Zweitbeklagte die Kosten für Strom und Gas bezahlt, noch nicht unzweifelhaft geschlossen werden, dass der Vermieter in Kenntnis sämtlicher wesentlichen Umstände auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 5 MRG verzichten wollte.

OGH 24.10.2022, 8 Ob 118/22v

Gemeinsames Wirtschaften als Merkmal des „gemeinsamen Haushaltes“

Im dieser Entscheidung des OGH zugrundeliegenden Sachverhalt wuchs die Enkelin des (Haupt-)Wohnungsmieters in Wien auf. Sie wohnte in ihr durchgehend mit Ausnahme einer Zeitspanne von etwa neun Monaten im Jahr 2016 gemeinsam mit ihrem Großvater (bis zu dessen Ableben im Jahr 2019). Überdies war die Enkelin auch Mitmieterin eines Zimmers in einer Studenten-Wohngemeinschaft, wobei diesbezüglich im Todeszeitpunkt des Großvaters der Befristungsablauf unmittelbar bevorstand. Nach den Feststellungen wechselte die Enkelin seit Herbst 2016 ohne speziellen Rhythmus zwischen der aufgekündigten Wohnung und der WG-Wohnung, wobei sie „deutlich öfter (an deutlich mehr Tagen) in der aufgekündigten Wohnung war und auch dort übernachtete, als in der WG-Wohnung. Die Beurteilung der Vorinstanzen, dass der Lebensschwerpunkt der Enkelin in der aufgekündigten Wohnung lag, wurde vom OGH nicht korrigiert.

Überdies brachte die aufkündigende Klägerin vor, dass allein der Großvater das Leben in der aufgekündigten Wohnung finanzierte (und damit kein gemeinsames Wirtschaften im Sinne einer Lebensgemeinschaft vorlag). Hier verwies der OGH wiederum auf die gesicherte Rechtsprechung, nach der gemeinsames Wirtschaften als Merkmal des „gemeinsamen Haushaltes“ zwar voraussetzt, dass die Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung befriedigt werden. Bei großen Einkommens- oder Altersunterschieden schließt nach der Rechtsprechung (OGH RIS-Justiz RS0069759) der Umstand, dass ein Teil die gesamten Kosten trägt und der andere nichts dazu beiträgt, die Annahme gemeinsamer Wirtschaftsführung aber nicht aus.

OGH 14.1.1991, 4 Ob 502/92

Kündigungsrecht nach Tod des Mieters

Im Fall des Todes des Mieters (ohne Eintrittsberechtigten gem § 14 Abs 2 und Abs 3 MRG) kann das Mietverhältnis von den Erben des Mieters als auch vom Vermieter gem § 1116a Satz 2 ABGB gekündigt werden.