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Dokument-ID: 1015527
Mietrechtliche Aspekte des Unternehmenskaufes
- Rechtsgrundlage: § 12a Mietrechtsgesetz – MRG
- § 12a MRG: Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber sind verpflichtet, die Unternehmensveräußerung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Vermieter kann die Rechtsfolgen des durch die Unternehmensveräußerung herbeigeführten Eintritts des Erwerbers in das Hauptmietverhältnis ab dem der Unternehmensveräußerung folgenden Zinstermin geltend machen.
- Grundsätzlich muss ein unternehmenszugehöriger Bestandvertrag bei einem Asset Deal wie jeder Vertrag im Wege der Dreiparteieneinigung auf den Erwerber übertragen werden, außer eine besondere vertragliche Regelung oder eine besondere gesetzlichen Regelung erlauben anderes.
- § 12a MRG ermöglicht eine Übertragung eines Bestandvertrages ohne Zustimmung des Vermieters.
- § 12a MRG gilt nur für Bestandverträge im Vollanwendungsbereich des MRG. Nicht erfasst sind daher Bestandverhältnisse, die überhaupt nicht dem MRG unterliegen, Mietverträge im Teilanwendungsbereich des MRG und Untermietverträge. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Mieterwechsel zustimmen, andernfalls kommt es zu „gespaltenen Mietverhältnissen“.
- Rechtsfolgen des § 12a MRG:
- Der Erwerber tritt ab dem vereinbarten Übergabetermin ex lege in den Mietvertrag ein. Entgegenstehende Vereinbarungen sind unwirksam.
- Veräußerer und Erwerber sind verpflichtet, die Unternehmensveräußerung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.
- Der Vermieter ist berechtigt, bis spätestens sechs Monate nach der Anzeige die Anhebung des Mietzinses zu verlangen, und zwar auf den nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit. Wäre oder ist der Erwerber im Zeitpunkt des Eintritts gesetzlicher Erbe des Veräußerers, kann die Anhebung nur in 15tel-Schritten verlangt werden („Erbenprivileg“).