Rechtsfolgen der Umwandlung

Mietrecht

• § 12a MRG gewährt dem Vermieter eines dem MRG unterliegenden Mietobjektes das Recht, den Bestandzins auf ein angemessenes Maß anzuheben, wenn der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen veräußert oder wenn sich in der Person des Mieters (sofern es sich dabei um eine juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft handelt) die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend ändern.
• Die Umwandlung als Gesamtrechtsnachfolge fällt nicht unter den Begriff der Veräußerung eines Unternehmens (MietSlg 37.280).
• Die Rechtsprechung versteht die entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten dahin, dass der Gesetzgeber damit den „Machtwechsel“ in der Gesellschaft erfassen wollte und deshalb „die Veräußerung von Anteilen bewusst als bloßes Beispiel seines umfassenden Verständnisses der in diesem Zusammenhang bedeutsamen Änderungen genannt“ hat (zB immolex 2000/176 = wobl 2001/66 = MietSlg 52/18 mwN). Dementsprechend wird – durchaus entgegen dem gesetzlichen Beispiel und der beabsichtigten Erfassung von wirtschaftlichen Unternehmensveräußerungen nahe kommenden Vorgängen – auf das Kippen der Mehrheit (etwa von 49 auf 51 %) abgestellt.
• Rein um Schadenersatzansprüche hintanzuhalten, empfiehlt sich jedenfalls die Anzeige gegenüber dem Vermieter.