Baurecht

Das Baurecht stellt das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht dar, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben (§ 1 BauRG). Es einzuräumen, steht jedem Grundeigentümer zu. Dieses Recht ist aber dahingehend beschränkt, als dass es nur befristet eingeräumt werden kann. Es kann nicht auf weniger als zehn und nicht mehr als hundert Jahre bestellt werden (§ 3 BauRG). Das Baurecht kann sich auch auf Teile des Grundstückes erstrecken, die für das Bauwerk selbst nicht erforderlich, aber für dessen Benützung vorteilhaft sind. Die Beschränkung des Baurechtes auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, ist unzulässig.

Selbst vertragswidrig errichtete Bauwerke auf der Baurechtsliegenschaft werden nur dann keine Baurechtsbauwerke, wenn im Grundbuch eine Begrenzung der Rechtsausübung in Analogie zu § 12 Abs 2 GBG (wie bei Dienstbarkeiten) erfolgte (OGH 17.12.2012, 5 Ob 122/12w).

Das Baurecht stellt eine Durchbrechung des Grundsatzes superficio solo cedit dar. Nach den gemeinen sachenrechtlichen Grundsätzen erwirbt der Eigentümer einer Liegenschaft zwangsläufig auch Eigentum am Bauwerk, das auf der Liegenschaft errichtet wurde. In Ermangelung einer Baurechtsvereinbarung gilt das Bauwerk als sonderrechtsunfähig.

Das Baurecht entsteht durch die Eintragung im C-Blatt der belasteten Liegenschaft und muss sich auf das gesamte Grundstück erstrecken, da es nicht nur an einem Teil der Liegenschaft begründet werden kann (§ 5 BauRG). Dem Bauberechtigten kommt bezüglich des Gebäudes die Stellung eines Eigentümers, hinsichtlich des Grundstückes (sofern im Baurechtsvertrag nichts anderes vereinbart wurde) die eines Nutznießers zu (§ 6 BauRG). Diese Nutzungsberechtigung ist dem Fruchtgenussrecht derart ähnlich, dass darauf im Zweifel die bestehenden Regeln zum Fruchtgenuss analog anwendbar sind (OGH 19.03.2015, 1 Ob 44/15z).

Das Erlöschen des Baurechtes wegen Verzuges in der Berichtigung des Bauzinses kann nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins für wenigstens zwei aufeinanderfolgende Jahre rückständig bleibt. Andere auflösende Bedingungen sind nicht zulässig (§ 4 Abs 2 BauRG). Dieses Erlöschen des Baurechts begründet nur einen Löschungstitel. Ist eine Löschung nicht erfolgt, kann der Bauberechtigte von einem titellos benützenden Dritten Räumung und Zahlung eines Benützungsentgelts verlangen (OGH 29.08.2013, 1 Ob 90/13m).

Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Bauwerk an den Eigentümer des Grundes, wobei in Ermangelung einer anderslautenden Vereinbarung zugunsten des Bauberechtigten eine Entschädigung zu entrichten ist (§ 9 BauRG). Lag eine Belastung des Baurechtes durch eine Hypothek oder sonstige dingliche Rechte vor, erstrecken sich diese in weiterer Folge auf die Entschädigungssumme (§ 10 BauRG).