Belastungs- und Veräußerungsverbot

Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot stellt eine Beschränkung des Eigentumsrechts dar. Das Verbot der Veräußerung verbietet die Eigentumsübertragung. Durch das Verbot einer Belastung wird die Einräumung von Pfandrechten und anderen dinglichen Nutzungsrechten untersagt.

Veräußerungs- und Belastungsverbote können ihrer Entstehung nach in drei Arten unterteilt werden:

Gesetzliche Veräußerungs- und Belastungsverbote
Richterliche Veräußerungs- und Belastungsverbote
Rechtsgeschäftliche Veräußerungs- und Belastungsverbote

Die richterlichen Veräußerungs- und Belastungsverbote dienen zur Vorbeugung der Vereitelung einer zukünftigen Sachentscheidung oder einer Vollstreckungsvereitelung, während gesetzliche Veräußerungs- und Belastungsverbote oftmalig der Verhinderung der Ausnützung eines durch die öffentliche Hand subventionierten Eigentumserwerbs zu zweckentfremdeten profitablen Geschäften dienen. Rechtsgeschäftliche Veräußerungs- und Belastungsverbote wirken grundsätzlich nur obligatorisch. Eine dingliche Verfügung, die entgegen einem solchen Verbot vorgenommen wurde, ist Dritten gegenüber also wirksam. Dem durch das Verbot Begünstigten ist in diesem Falle Schadenersatz zu leisten. Absolut wirken (und folglich die Verfügung unwirksam machen) solche Verbote nur dann, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, Eltern und Kindern, Wahl- oder Pflegekindern oder deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern begründet und im Grundbuch eingetragen wurde (§ 364c ABGB). Das Bestehen eines der in § 364c Satz 2 ABGB genannten Angehörigkeitsverhältnisse (zB Ehegattenverhältnis) ist bloß Voraussetzung dafür, dass das schon bestehende obligatorische Recht in das Grundbuch eingetragen werden kann und sodann als Folge der Eintragung gewisse Drittwirkungen entfaltet (OGH 14.07.2015, 5 Ob 103/15f). Ein Veräußerungs‑ und Belastungsverbot, das in einem echten Vertrag zugunsten Dritter vereinbart wurde, kann ohne in grundbuchsfähiger Form vorliegende Annahmeerklärung des Begünstigten einverleibt werden (OGH 25.08.2016, 5 Ob 53/16d). Die Verbücherung eines Belastungs- und Veräußerungsverbots verleiht dem Verbotsberechtigten eine absolute Rechtsposition gegenüber jedem Dritten, das Verbot ist aber kein dingliches Recht iSd § 308 ABGB, § 9 GBG (OGH 16.11.2010, 5 Ob 128/10z).

Auch ein Besitznachfolgerecht bewirkt – ebenso wie eine fideikommissarische Substitution – eine Verfügungsbeschränkung des Eigentümers und steht einer Belastung der Liegenschaft wie auch einer zwangsweisen Pfandrechtsbegründung jedenfalls dann entgegen, wenn der Berechtigte zum Personenkreis des § 364c ABGB gehört (LG Feldkirch 24.01.2017, 3 R 17/17y).

Hindert ein schuldrechtliches Veräußerungsverbot die Wirksamkeit einer verbotswidrigen Veräußerung eines Bauwerks (Superädifikats) nicht, ist eine solche Veräußerung auch ohne Erteilung einer vertraglich vereinbarten Zustimmung des Grundeigentümers wirksam. Eine solche Veräußerung kann auch nicht dadurch verhindert werden, dass vertraglich vereinbart ist, dass der Eigentümer des Superädifikats zugleich Mieter der Liegenschaft, auf der das Bauwerk (Superädifikat) besteht, sein muss. Eine abweichende Beantwortung dieser Frage, würde die Möglichkeit der Umgehung des § 364c ABGB begründen (OGH 19.1.2016, 10 Ob 66/15a, ecolex 2016/199).