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Ludwig Bittner - Kurt Lehner - Peter Höftberger | Praxiswissen | Fachbeitrag

4 Eigentümerpartnerschaft

Besonderheiten der Eigentümerpartnerschaft

§ 12 WEG 2002 statuiert die Unteilbarkeit des Mindestanteiles, lässt aber in §§ 14 ff die Eigentümerpartnerschaft zu. Die Erbgangsregel des § 12 Abs 2 WEG trägt dem Unteilbarkeitsgrundsatz außerhalb der Eigentümerpartnerschaft Rechnung (5 Ob 200/08k). Durch diese Regelung soll das Entstehen von Miteigentum am Mindestanteil und dessen Zersplitterung verhindert werden (MietSlg 37614). Die Begründung einer Eigentümerpartnerschaft an mehreren Objekten einer Anlage ist ebenso zulässig (5 Ob 18/94 = wobl 1995/30), wie unter Umständen die Aufteilung eines Gegenstandes des Wohnungseigentums in zwei oder mehrere selbstständige Objekte. Zwei natürliche Personen, deren Miteigentumsanteile je den halben Mindestanteil nicht unterschreiten, können als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum erwerben. Für die Beteiligung juristischer Personen steht nur die Form der eingetragenen Personengesellschaft (siehe § 12 Abs 2 WEG idF BGBl I 120/2005) als Alleineigentümer des Mindestanteiles offen. Weitere Voraussetzung der Eigentümerpartnerschaft ist das Miteigentumsrecht jedes Partners im Mindestausmaß des halben Mindestanteiles und die gleiche Belastung beider Anteile (§ 13 Abs 2 WEG 2002). Durch die Eigentümerpartnerschaft werden die Anteile am Mindestanteil so verbunden (geteilt wird nur der Mindestanteil, nicht jedoch das Wohnungseigentum – Dirnbacher, WEG 2002, 85), dass diese, solange das gemeinsame Wohnungseigentum besteht, nicht getrennt und nur gemeinsam beschränkt, belastet, veräußert oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden dürfen. Für die Eintragung zB des Wohnungsgebrauchsrechts an einer Eigentumswohnung muss sich diese Eintragung auf den gesamten Miteigentumsbereich dieser Wohnung beziehen (5 Ob 113/13y). Die Zwangsvollstreckung aufgrund eines Exekutionstitels, der bloß gegen einen der Partner besteht, ist nur im Weg des mit Pfändung des Anspruches auf Aufhebung des gemeinsamen Wohnungseigentums zu verbindenden Antrages auf Zwangsversteigerung des gesamten Mindestanteiles und des damit verbundenen gemeinsamen Wohnungseigentums zulässig. Allerdings ist der andere Partner in diesem Exekutionsverfahren Beteiligter, er kann auch Widerspruch erheben, wenn sich die Exekution auf die Wohnung bezieht, die ihm zur Befriedigung seines dringenden Wohnungsbedürfnisses und zu seinem gewöhnlichen Aufenthalt dient (3 Ob 180/09f, 3 Ob 234/17h). Ist der verpflichtete Partner allerdings Alleineigentümer des Mindestanteiles, besteht dieser Rechtsbehelf des anderen Ehegatten nicht. In MietSlg 36611 = EvBl 1984/99 = RdW 1984, 273 = JBl 1985, 164 = 3 Ob 8/84, siehe auch 5 Ob 200/03b hat der OGH die Einverleibung eines wechselseitigen Belastungs- und Veräußerungsverbotes auch im Fall des Ehegattenwohnungseigentums zugelassen (Markl, wobl 2002, 129 ff, Kletecka, immolex 2002, 174 ff, siehe nun auch die sehr umfassende Entscheidung zu 5 Ob 101/16p zur Eigentümerpartnerschaft). Seit der WRN 2006 ist über Antrag auch nur eines Eigentümerpartners die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung seines halben Mindestanteils wie bei der Veräußerung des halben Mindestanteils mit Zustimmung des Eigentümerpartners zulässig. Diese Zustimmung muss beglaubigt erfolgen (5 Ob 90/15v). § 13 Abs 3 1. Satz WEG 2002 steht der Einverleibung eines Vorkaufsrechtes für jeden einzelnen Wohnungseigentumspartner am Hälfteeigentum des Mindestanteils des anderen nicht entgegen (5 Ob 51/16k). Zur Einverleibungsfähigkeit eines Fruchtgenussrechtes (am gesamten Mindestanteil) aus einem zwischen den Eigentumspartnern vereinbarten Dienstbarkeitsvertrag siehe 5 Ob 149/16x.