Der Bauträgervertrag: Inhalt, Leistungsbeschreibung und Preis

Typische Gestaltung des Bauträgervertrags

Diese Regelungen setzen das Vorliegen eines Bauträgervertrags im Sinne des BTVG voraus. Ein Bauträgervertrag iSd § 2 Abs 1 BTVG liegt vor, wenn Rechte an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen (Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandrecht oder sonstige Nutzungsrechte einschließlich Leasing) erworben werden und der Erwerber vor Fertigstellung Zahlungen von mehr als EUR 150,– pro Quadratmeter Nutzfläche (§ 2 Abs 7 WEG 2002) an den Bauträger oder Dritte zu leisten hat (§ 1 Abs 1 BTVG). Auch Zahlungen für vom Bauträger angebotene oder vorgegebene Sonder- oder Zusatzleistungen sind einzubeziehen. Ein Bauträgervertrag liegt auch dann vor, wenn zwar der Erwerber sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt, dieser Vertrag aber mit dem Vertrag über die Errichtung oder durchgreifende Erneuerung des Gebäudes, der Wohnung oder des Geschäftsraums eine wirtschaftliche Einheit bildet. Gem § 3 Abs 1 BTVG bedarf der Vertrag der Schriftform. Der Formmangel kann nur vom Erwerber und nur bis zum Ende der Sicherungspflicht des Bauträgers geltend gemacht werden (§ 3 Abs 2 BTVG).

Vertragsinhalt

Zwingende Mindestinhalte des Bauträgervertrags ergeben sich aus § 4 Abs 1 BTVG:

• Vertragsgegenstand: genaue Bezeichnung des zu erwerbenden Gebäudes, der Wohnung oder des Geschäftsraums samt Zugehör und nutzbarer Teile der Gesamtanlage; Beschreibung mittels Plänen, Baubeschreibungen und Angaben zur Ausstattung und deren Zustand
• Hinweis auf allfällige Gefahrenzonen (wildbach- oder lawinenbedingt, Hochwasserabflussgebiete, Verdachtsflächenkataster, Altlastenatlas)
• Vereinbarter Preis einschließlich zu entrichtender Beträge für Sonder- oder Zusatzleistungen sowie Informationen zu Abgaben, Steuern und Kosten der Vertragserrichtung
• Fälligkeit der Zahlungen
• Spätester Übergabe- und Fertigstellungstermin
• Vom Erwerber zu übernehmende dingliche oder obligatorische Lasten
• Art der Sicherung des Erwerbers nach § 7 BTVG
• Bei schuldrechtlicher Sicherung (§ 8 BTVG): Angabe des Kontos, auf das Zahlungen zu leisten sind, sowie Hinweis auf die Rechtsfolgen des § 8 Abs 5 BTVG
• Bei Bestellung eines Treuhänders, dessen Bezeichnung (§ 12 BTVG)

Fehlt eine Baubewilligung, kann vereinbart werden, dass Verzögerungen bis zu einem Jahr keine Verzugsfolgen auslösen, sofern sie unvorhersehbar und unabwendbar sind (§ 4 Abs 2 BTVG). Ist der Preis nicht als Fixpreis bestimmt, bedarf es einer genauen Festlegung der Kostenfaktoren, einer Obergrenze oder einer Regelung nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Andernfalls gilt der Basispreis als vereinbart (§ 4 Abs 3 BTVG). Bei Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder Baurecht ist ein Haftrücklass von 2 % des Preises oder eine entsprechende Garantie/Versicherung für drei Jahre ab Übergabe zur Sicherung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen vorzusehen (§ 4 Abs 4 BTVG).