Betriebskosten und Abrechnung

Für ABGB-Mieten und im Teilanwendungsbereich des MRG gilt die Regelung des § 1099 ABGB für die Bewirtschaftungskosten. Die Bestimmung sieht vor, dass die Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, da sie im Hauptmietzins inkludiert sind. Da die Regelung dispositiv ist, ist eine Überwälzung auf den Mieter möglich und in der Praxis auch üblich. Den Vertragsparteien steht es frei, die im MRG vorgesehenen Regelungen zu den Betriebskosten durch Vereinbarung zum Inhalt ihres Mietvertrags zu machen und diese gegebenenfalls um zusätzliche Kostenpositionen zu erweitern.

Gegenüber Verbrauchern unterliegen derartige Regelungen jedoch den strengen Anforderungen des Transparenzgebots nach § 6 Abs 3 KSchG. Danach müssen die finanziellen Verpflichtungen des Mieters klar und nachvollziehbar dargestellt werden. Unzulässig können daher Klauseln sein, die lediglich einzelne Kostenarten beispielhaft nennen, ohne eindeutig festzulegen, welche Aufwendungen tatsächlich vom Mieter zu tragen sind. Ebenso mangelt es an der erforderlichen Transparenz, wenn dem Mieter die Übernahme von Betriebskosten allgemein auferlegt wird, ohne die betroffenen Kostenpositionen ausreichend konkret zu bezeichnen. Fehlt eine klare und verständliche Umschreibung der übertragenen Kosten, kann dies zur Unwirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung führen.

Im Vollanwendungsbereich dürfen nur die in §§ 21 bis 24 MRG vorgesehenen Betriebskosten dem Mieter verrechnet werden. Andere Kosten dürfen dem Mieter nicht verrechnet werden.

Im Anwendungsbereich des MRG trägt der Mieter die Betriebskosten anteilig – entsprechend der Nutzfläche des Mietgegenstandes im Verhältnis zur gesamten maßgeblichen Nutzfläche des Hauses, wenn im Mietvertrag kein anderer Aufteilungsschlüssel vereinbart ist. Nachträgliche Gestaltungsrechte des Vermieters iS einer Festlegung eines anderen Verteilungsschlüssels, die keine näheren Voraussetzungen oder Grenzen für die Ausübung dieses Änderungsrechts festlegt, sind gem § 6 Abs 3 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB unwirksam (OGH 11.10.2006, 7 Ob 78/06f).

Werden im ABGB Mietvertrag die Betriebskosten und auch/oder ein Verteilungsschlüssel nicht genannt, so sind die entsprechenden Regelungen des MRG maßgeblich. § 21 Abs 1 Z 1a MRG sieht die Möglichkeit einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung vor.

Für die Abrechnung der Betriebskosten gilt der § 21 Abs 3 MRG, welcher keine zwingende Bestimmung im Teilanwendungsbereich des MRG oder für ABGB-Mieten ist, jedoch die Anwendung der Grundsätze der Abrechnung auch für den Teil- und Vollausnahmebereich des MRG empfohlen wird, welche in den Vertrag integriert werden können:

• Der Vermieter ist berechtigt, Betriebskosten und öffentliche Abgaben mittels einer Jahrespauschalverrechnung einzuheben.
• Die Vorschreibung erfolgt durch gleichbleibende Teilbeträge zu den jeweiligen Zinsterminen.
• Grundlage für die Berechnung des Pauschalbetrags sind die im vorangegangenen Kalenderjahr angefallenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben.
• Steigen Betriebskosten oder öffentliche Abgaben während des laufenden Jahres, darf der errechnete Pauschalbetrag um höchstens 10 % (nur zwingend im Vollanwendungsbereich des MRG) überschritten werden.
• Der Vermieter ist verpflichtet, die tatsächlich im Kalenderjahr angefallenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens bis zum 30. Juni des folgenden Jahres abzurechnen.
• Ergibt die Jahresabrechnung einen Überschuss zugunsten der Hauptmieter, muss dieser spätestens zum übernächsten Zinstermin rückerstattet werden.
• Ergibt die Abrechnung einen Fehlbetrag zulasten der Hauptmieter, ist dieser von den Mietern spätestens zum übernächsten Zinstermin nachzuzahlen. Die Abrechnung muss an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht für die Hauptmieter aufgelegt werden.