2.1 Erhebliche Schäden und Mehraufwände infolge von Fehlinterpretation eines Teilungsplanes

Rechtliche Grundlagen

• Eine große Fehlergefahr liegt darin, bei der Erstellung eines neuen Vertrages einen alten, zuvor für eine äußerst ähnliche Sache konzipierten Vertrag zu kopieren bzw nur zu adaptieren. Die Gefahr besteht darin, dass zum Beispiel dem Käufer der nächsten Parzelle, die dem vorigen Käufer eingeräumten Rechte nicht genügen.
• Wird eine Liegenschaft zwangsversteigert, muss der Ersteher einerseits nur die im Versteigerungsedikt angeführten Lasten ohne Anrechnung auf das Meistbot und andererseits nur die im Befriedigungsrang befindlichen Dienstbarkeiten übernehmen. In diesem Versteigerungsedikt stehen mindestens die gem § 1 und § 22 Starkstromwegegesetz 1968 im Fall einer Zwangsversteigerung vom Ersteher ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmenden Leitungsrechte und Dienstbarkeiten. Die für denselben Energielieferanten im Grundbuch einverleibten Dienstbarkeiten der Erdgasleitung oder einer von einer Starkstromdienstbarkeit unabhängigen Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens genießen dieses Privileg nicht. Reicht das Meistbot nur dazu aus, ein Pfandrecht nur zum Teil zu befriedigen, muss der Ersteher alle dem Pfandrecht nachfolgenden Lasten (mit Ausnahme der Dienstbarkeiten gem § 1 und § 22 Starkstromwegegesetz 1968) nicht übernehmen und kann deren ersatzlose Löschung bei der Verbücherung des Meistbotsverteilungsbeschlusses und des Beschlusses der Zuschlagserteilung begehren, was meistens auch erfolgt.

Haftungs- oder Schadensfall

Dem nun folgenden Fall liegt der folgende Teilungsplan und der danach folgende Buchstand zu Grunde:

Dieser Grundbuchsauszug ist anonymisiert und stark vereinfacht, um die Darstellung der Haftungsgefahr zu erleichtern, weil in dieser Liegenschaft durch viele Eintragungen im C-Blatt der Buchstand schon sehr unübersichtlich geworden war.

Der Eigentümer der EZ 64, Gut Gastwirthof, hat auf seiner großen landwirtschaftlichen Liegenschaft ein Gasthaus errichtet. Die Errichtung dieses Gasthauses wurde von der Volksbank Salzburg eG finanziert und diese Finanzierung wurde mit dem Pfandrecht C-LNR 2 im Höchstbetrag von EUR 6.100.000,– sichergestellt. Zuerst wurden entlang der öffentlichen Straße mit der Grundstücksnummer 1240 die ersten Parzellen mit den Grundstücksnummern 1235/17 bis 1235/21 gebildet und abverkauft, die durch diese öffentliche Straße aufgeschlossen waren. Danach begann der Eigentümer Johann Gastwirt, auch die zweite Reihe vermessen zu lassen und zu verkaufen. Für die Grundstücke 1234/2 und 1234/5 wurden die Geh- und Fahrtrechte C-LNR drei und fünf auf dem Grundstück 1234/1 begründet. Dem Vertragserrichter passierte jedoch der Fehler, den Kaufvertrag über das Grundstück 1234/2 nicht nur für den Käufer des Grundstückes 1234/5, wo die Begründung der Dienstbarkeit des Geh- und Fahrtrechtes noch ausreichend war, sondern auch für den Käufer des Grundstückes 1234/11 und für den Käufer des neuen Grundstückes 217/7 zu kopieren und zu adaptieren, weswegen die Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens C-LNR sechs und sieben unzureichend waren, weil diese beiden Käufer über die weitere Wegparzelle Nummer 1235/1 kein Geh- und Fahrtrecht hatten. Der Buchstand des letzten Käufers mit dem Namen Johann Eigentümer sah nach der Durchführung wie folgt aus:

Unter A-LNR zwei ist das Geh- und Fahrtrecht am Grundstück 1234/1 ersichtlich gemacht. Das Geh- und Fahrtrecht am Grundstück 1235/1 fehlt genauso wie bei C-LNR sieben im Lastenblatt der EZ 64. Der Eigentümer des Grundstückes 217/7 beantragte bei der Gemeinde die Bauplatzerklärung, die ihm diese unter Hinweis auf die ungenügende Geh- und Fahrtrechtssituation vorerst verweigerte und wies darauf hin, dass er für die Erlangung der Bauplatzerklärung das Geh- und Fahrtrecht auch auf dem Grundstück 1235/1 im Grundbuch einverleibt haben musste.

Nun ereignete sich Folgendes: Der Eigentümer der EZ 64, Herr Johann Gastwirt, kam abermals mit seinen Rückzahlungen bei der Volksbank Salzburg eG in Verzug. Die Bank entschied sich allerdings dafür, nicht die ganze Liegenschaft EZ 64 zu versteigern, sondern vorerst nur alle Baulandgrundstücke, die sie mit Zustimmung von Herrn Johann Gastwirt zuerst in eine eigene Einlagezahl separierte. Damit sollte der landwirtschaftliche Teil dieser Liegenschaft und das Gasthaus erhalten bleiben, weswegen der Eigentümer Johann Gastwirt mit dieser Vorgangsweise einverstanden war. Der Buchstand der neuen Liegenschaft sah aus wie folgt:

Die Volksbank Salzburg eG beantragte daraufhin im nächsten Jahr die Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens hinsichtlich dieser ganzen neuen Liegenschaft EZ 910. In diese neue Liegenschaft wurden jedoch auch die beiden lediglich als Weggrundstücke verwendeten Grundstücke 1234/1 und 1235/1 samt ihren Belastungen mitübertragen.

Das Meistbot der Zwangsversteigerung betrug allerdings nur EUR 980.000,–, sodass der Ersteher die ersatzlose Löschung der Dienstbarkeiten C-LNR 2, 3, 4 und 5 samt Löschung der Ersichtlichmachungen in den berechtigten Liegenschaften begehrte und bewilligt bekam.

Zu diesem Zeitpunkt war noch keines der ehemals berechtigten Grundstücke bebaut. Bei den für die Grundstücke 1234/2, 1234/5, 1234/11 und 217/7 eingeleiteten Verfahren zur Erlangung der Bauplatzerklärung oder der Baugenehmigung bei der zuständigen Gemeinde trat der Ersteher auf, wies darauf hin, dass diese Grundstücke kein Geh- und Fahrtrecht hatten und stellte den Antrag, dass vorerst keine Bauplatzerklärung oder Baugenehmigung erteilt wird. Die Gemeinde unterbrach daraufhin diese Verfahren bis zur jeweiligen Vorlage des Nachweises einer ausreichenden Zufahrt.

In den darauffolgenden Jahren erfolgte schrittweise die Verbücherung von vier Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens am Grundstück 1234/1 für die zwei Grundstücke 1234/2 und 1234/5 und an den Grundstücken 1234/1 und 1235/1 für die Grundstücke 1234/11 und 217/7. Alle vier Dienstbarkeiten wurden durch den Ersteher entgeltlich eingeräumt. In den ersten beiden Dienstbarkeitsverträgen wurden Ausgleichszahlungen von EUR 10.000,– und EUR 15.000,– dokumentiert. In den Dienstbarkeitsverträgen für die Grundstücke 1134/11 und 217/7 war bei den Ausgleichszahlungen von EUR 25.000,– und EUR 30.000,– jeweils folgender Satz zu finden: „Da schon vor der Versteigerung kein Geh- und Fahrtrecht bestanden hat, wird die Entschädigung für die Einräumung dieser Dienstbarkeit mit EUR … festgesetzt.“ Dieser Satz bezog sich zweifellos auf die Tatsache, dass diese beiden Grundstücke auf dem Grundstück 1235/1 kein Geh- und Fahrtrecht hatten.

Es war mir nicht möglich, zu eruieren, wer diese Ausgleichszahlungen und die Kosten der Vertragserrichtung im Endeffekt tatsächlich bezahlt hat.

Zusammenfassung und Möglichkeiten der Vermeidung von Haftung

In diesem Fall muss ich das Augenmerk auf zwei völlig unterschiedliche Fehlerquellen lenken:

• Soll in einem Vertrag, der im Grundbuch verbüchert werden soll, eine Dienstbarkeit begründet werden, die sich entweder auf räumliche Grenzen beschränken soll oder das ganze Grundstück belasten soll, muss hier dringend der Hinweis ausgesprochen werden, dass die räumliche Situation in ganz Österreich anhand einer Planabfrage im „Österreichischen Kataster“ mit allen beteiligten Parteien besprochen werden sollte. Der „Österreichische Kataster“ ist im Internet unter https://kataster.bev.gv.at/ gratis abrufbar, meistens auf zwei Tage aktuell und liefert Orthofotos mit der darübergelegten Darstellung der digitalen Katastralmappe. Sollte bei der Durchführung des Vertrages ein Teilungsplan gleichzeitig durchzuführen sein, wird man natürlich auf den Endergebnissen dieser Vermessung aufbauen müssen.
• Bei der Abschreibung neugebildeter Grundstücke von einer mit einem oder mehreren Pfandrechten belasteten Liegenschaft gehört es längst zur Routine aller Vertragserrichter, mit der Bank eine Treuhand-Vereinbarung zu treffen, dass die Bank eine Freilassungserklärung zur lastenfreien Abschreibung des gekauften Grundstücks beglaubigt unterschreibt und dafür der Kaufschilling auf ein bestimmtes Konto dieser Bank vom Treuhänder zu überweisen ist. Bei der Begründung von Geh- und Fahrtrechts-Dienstbarkeiten oder sonstigen Dienstbarkeiten muss aber die korrekte Verbücherung im Grundbuch dergestalt vorgenommen werden, dass diese Dienstbarkeiten den Vorrang vor allen einverleibten Pfandrechten eingeräumt bekommen (diese rangrichtige Verbücherung wurde bisher von allen Vertragserrichtern sträflich vernachlässigt). Eine andere Vorgangsweise ist grob fahrlässig! Eine solche Vorrangseinräumungserklärung muss vom Käufer des Grundstückes angenommen werden, da es sich um ein zweiseitiges Rechtsgeschäft handelt. Diese Vorrangseinräumungserklärung wird zweckmäßigerweise mit der Freilassungserklärung in ein und derselben Urkunde errichtet, sodass die Bank nur einmal Mal beglaubigt unterschreiben muss (und auch nicht anders kann).