2.2 Häufige Schadensfolgen bei Nichtbeachtung der zwingenden Angabe des Rechtsgrundes

Rechtliche Grundlagen

Eine äußerst heimtückische Fehlerquelle ist die unbedingte Notwendigkeit, bei jedem Vertrag, mit dem ein dingliches Recht erworben oder verändert werden soll, einen Rechtsgrund anzugeben. Hier gibt es nur wenige Ausnahmen, die am Schluss dieses Kapitels behandelt werden. Mit anderen Worten verlangt der § 26 Abs 2 Grundbuchsgesetz, dass jede Urkunde, die zu einer Eintragung im Grundbuch führen soll, einen Rechtsgrund enthalten muss. Die genaue Definition des Titels oder des Rechtsgrundes findet sich in den §§ 380 ff und in den §§ 424 ff des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), vor allem aber, welche inhaltlichen Erfordernisse für dessen rechtliche Wirksamkeit bestehen, die unter Berücksichtigung des dispositiven Rechts wie etwa der §§ 888 ff und der §§ 1053 ff des ABGB bestimmen, wann ein ausreichender Rechtsgrund vorliegt.

Bei den meisten Standardverträgen wie einem Kaufvertrag, einem Schenkungsvertrag oder einem Übergabsvertrag steht der Rechtsgrund jeweils von vornherein fest, also Kauf, Schenkung oder Übergabe. Und hier liegt auch schon der Grund für diese heimtückische Fehlerquelle, denn bei vielen anderen Verträgen wie vor allem bei Dienstbarkeitsverträgen, muss der Rechtsgrund ausdrücklich angegeben werden, also wurde zum Beispiel die Einräumung der Dienstbarkeit infolge eines Kaufes erreicht, erfolgte die Einräumung der Dienstbarkeit schenkungsweise oder gab es für diese Einräumung einen anderen Rechtsgrund, zB eine anlässlich des Verkaufes einer Liegenschaft übernommene Verpflichtung. Wenn die Angabe des Rechtsgrundes in einer Urkunde, mit der ein dingliches Recht begründet werden soll, fehlt, kann das Grundbuchsgericht das Gesuch um Einverleibung dieses Rechtes nicht bewilligen.

Ausnahmen: Die Angabe eines Rechtsgrundes ist bei Verträgen zur Begründung von Belastungsverboten, Veräußerungsverboten und Vorkaufsrechten nicht nötig. Die Einverleibung oder auch Vormerkung eines Vorranges erfolgt aufgrund einer Vorrangseinräumungserklärung, die ebenfalls keinen Rechtsgrund enthalten muss, weil ein Vorrang kein dingliches Recht ist, obwohl die korrekte Eintragungsart für den Vorrang nicht die Anmerkung, sondern die Einverleibung ist und eigentlich werden nur dingliche Rechte einverleibt. Es ist lediglich notwendig, dass der Berechtigte aus dem rücktretenden Recht eine Aufsandungserklärung gem § 32 Abs 1 lit b Grundbuchsgesetz abgeben muss.

In der Entscheidung 5 Ob 14/08g hat der Oberste Gerichtshof festgelegt, dass bei der Erteilung einer Vollmacht die bevollmächtigte Person immer mit Geburtsdatum anzugeben ist oder die juristische Person immer mit der Firmenbuchnummer bezeichnet sein muss, ansonsten die Vollmacht ungültig ist.

Haftungsfälle

Zu diesem Thema gab es mehrere Haftungsfälle.

Fall 1

Ein Vertragserrichter errichtete einen Dienstbarkeitsvertrag zur Verbücherung einer Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über eine zwar bereits bestehende Straße, diese Straße wurde allerdings bisher nur vom Eigentümer selbst benutzt. Das zuständige Grundbuchsgericht verweigerte die Bewilligung des Antrags auf Verbücherung dieser Dienstbarkeit im Grundbuch mit dem Hinweis auf das Fehlen des Rechtsgrundes im Vertrag. Da dem Vertragserrichter bereits die Notwendigkeit, bei einem Dienstbarkeitsvertrag einen Rechtsgrund anzugeben, bekannt war, diese Angabe lediglich vergessen wurde und die Erhebung eines Rechtsmittels gegen einen abweislichen Beschluss daher keinen Erfolg versprach, zog er den Grundbuchsantrag zurück und lud alle beteiligten Personen zu einer Besprechung in seine Kanzlei ein.

An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass die Vollmacht in einem Vertrag, mit der der Vertragserrichter bevollmächtigt wird, auch Nachträge zu diesem Vertrag beglaubigt zu unterfertigen, normalerweise genügt, um solch einen Mangel in einem Nachtrag, der nur vom Vertragserrichter allein im Vollmachtsnamen gefertigt wird, zu beheben. In diesem Fall wurde allerdings die bevollmächtigte Person (der Vertragserrichter) ohne Geburtsdatum angeführt, weswegen die in diesem Vertrag enthaltene Vollmacht für die Erstellung eines Nachtrages nicht genügt hat.

Zur Besprechung in der Kanzlei des Vertragserrichters konnte aber der Eigentümer selbst nicht mehr kommen, da er mittlerweile verstorben war. Die Erben hatten aber andere Pläne mit der geerbten Liegenschaft und lehnten die Einräumung der Dienstbarkeit ab. Zum Glück konnte sich das Ehepaar, die die Einräumung der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens vom Eigentümer benötigt hatten, in eine Weggenossenschaft einkaufen, obwohl sie damit einen großen Umweg in Kauf nehmen mussten.

Die Kosten der Erlangung der Mitgliedschaft bei der Weggenossenschaft wurden entweder vom Vertragserrichter oder von seiner Versicherung ersetzt.

Fall 2

Der zweite Fall begann ähnlich, ein Vertragserrichter zog einen Antrag auf Verbücherung einer Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens auf der Liegenschaft des Herrn A für die Liegenschaft der Ehegatten B und C zurück, weil im Dienstbarkeitsvertrag der Rechtsgrund nicht angegeben worden war. Der Nachtrag zum Dienstbarkeitsvertrag musste von den Parteien selbst beglaubigt unterschrieben werden, weil im Dienstbarkeitsvertrag keine Vollmacht an den Vertragserrichter erteilt wurde. Bis diese beglaubigten Unterschriften vorlagen, verging einige Zeit. Als der Vertragserrichter nunmehr den Dienstbarkeitsvertrag samt seinem Nachtrag im Grundbuch verbüchern wollte, waren im Lastenblatt der zu belastenden Liegenschaft bereits mehrere Pfandrechte, mehrere zwangsweise Pfandrechtsbegründungen und ein Zwangsversteigerungsverfahren angemerkt worden. Die Begründung der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens wurde vom Grundbuchsgericht bewilligt, im Zwangsversteigerungsverfahren konnte jedoch für die betreibende Partei der Zwangsversteigerung keine volle Deckung erreicht werden, weswegen bei der Verbücherung des Zuschlages an den Ersteher die gerade erst frisch verbücherte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens wieder ersatzlos gelöscht worden ist. Damit hatten die Personen, die die Verbücherung der Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens unbedingt gebraucht hätten, für ihre unbebaute Liegenschaft keine Zufahrt.

Nach langen, aufwendigen Verhandlungen mit dem Ersteher der Liegenschaft konnte die Einigung erzielt werden, einen neuen Dienstbarkeitsvertrag abzuschließen und zu verbüchern. Als Gegenleistung war im neuen Dienstbarkeitsvertrag nur ein kleiner Betrag genannt, den ich nach diesen zähen und besonders langen Verhandlungen als unrealistisch einschätzte. Es war mir nicht möglich, herauszufinden, wie hoch die Gegenleistung für die Einräumung dieser Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens tatsächlich war.

Zusammenfassung und Möglichkeiten der Vermeidung von Haftung

Besonders Dienstbarkeitsverträge beinhalten die Gefahr, nicht nur

keinen Rechtsgrund zu beinhalten, sondern auch
keine Bevollmächtigung oder keine formell richtige Bevollmächtigung entweder mit Geburtsdaten oder mit Firmenbuchnummer von den Parteien zu beinhalten,

sondern die Verbücherung eines Dienstbarkeitsvertrages kann auch zum Unterschied zur Verbücherung aller Eigentumsrechtsübertragungen nicht mit einer Rangordnung abgesichert werden. Dennoch wird sich der Vertragserrichter bei großem zeitlichem Verzug oder bei Vorliegen eines der oben genannten Fehler nicht aus seiner Verantwortung befreien können, wenn die Verbücherung eines Dienstbarkeitsvertrages misslingt. Ich habe daher besonderen Respekt vor der richtigen Verbücherung eines Dienstbarkeitsvertrages und kann allen Vertragserrichtern nur raten, auf den Rechtsgrund nicht zu vergessen und eine Bevollmächtigung entweder mit Geburtsdatum des Vertragserrichters oder mit der Firmenbuchnummer der bevollmächtigten juristischen Person in den Dienstbarkeitsvertrag aufzunehmen. Darüber hinaus empfehle ich, die Verbücherung eines Dienstbarkeitsvertrages so rasch wie möglich vorzunehmen.