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Anna Sophie Dalinger | Praxiswissen | Fachbeitrag

7.4.2 Einordnung in Miet-, Wohn- und Gewerberecht: Schnittstellen und Kompetenzverteilung

Erhaltungspflichten des Vermieters und der Eigentümergemeinschaft

Die Bekämpfung von Ratten und Mäusen berührt unmittelbar die miet- und wohnrechtlichen Erhaltungspflichten. Nach dem Mietrechtsgesetz hat der Vermieter die Liegenschaft im jeweils dem ortsüblichen Standard entsprechenden Zustand zu erhalten; dazu zählt die Abwehr gesundheitsgefährdender Zustände, wozu ein Ratten- oder Mäusebefall zählt. Die Pflicht zur Erhaltung der allgemeinen Teile einer Liegenschaft trifft im Wohnungseigentum die Eigentümergemeinschaft, die hier als Verband handelt. Diese Erhaltungspflichten indizieren zugleich die Pflicht zur verlässlichen Organisation von Schädlingsmonitoring und bekämpfung. Unterbleiben zumutbare Maßnahmen, drohen Mietzinsminderungen, Schadenersatzforderungen und die Aufsichtssanktionen nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die Hausverwalterin hat als Geschäftsführerin im Rahmen der ordentlichen Verwaltung die erforderlichen Maßnahmen anzuberaumen und durchzuführen, einschließlich der Beauftragung geeigneter Fachunternehmen, wenn die Lage dies erfordert.