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Cornelius Riedl | Praxiswissen | Fachbeitrag

1.6.1 Teilanwendungsbereich des MRG

Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt zunächst der § 1096 Abs 1 ABGB. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter die Pflicht, den Mietgegenstand auf eigene Kosten im brauchbaren Zustand zu übergeben, in diesem Zustand zu erhalten und den Mieter vor Störungen zu schützen. Das heißt also, dass der Vermieter an sich für sämtliche Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses und im Mietobjekt selber zuständig ist. Wesentlich in diesem Zusammenhang ist aber, dass sowohl die Bestimmungen hinsichtlich der Übergabe im brauchbaren Zustand als auch die Bestimmungen über die Erhaltung dieses Zustandes grundsätzlich dispositiv, das heißt also nicht zwingend, sind. Es ist daher als Vermieter grundsätzlich möglich, diese Erhaltungspflichten vertraglich abzubedingen. Das kann in der Praxis auch relativ häufig beobachtet werden. Allerdings sind dabei die Bestimmungen über das Konsumentenschutzrecht zu beachten, da eine allzu weite Abbedingung dieser Erhaltungspflichten im Verhältnis Unternehmer/Konsument als rechtswidrig eingestuft werden könnte. Hier ist also bei der Vertragsgestaltung mit besonderer Vorsicht vorzugehen. Die weitgehende Überbindung von Erhaltungspflichten an einen Mieter bedarf nach der jüngsten – sehr strengen – Judikatur zum § 879 Abs 3 ABGB einer sachlichen Rechtfertigung oder einer dem entsprechenden Berücksichtigung bei der Ermittlung des Mietzinses. Liegt eine solche nicht vor, ist die Vereinbarung unwirksam. Man kann sich dann im Streitfall nicht auf sie berufen. Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes bei der Vertragsgestaltung erscheint daher in diesem Zusammenhang ratsam.