Allgemeine Teile der Liegenschaft

Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht (§ 2 Abs 4 WEG). An allgemeinen Teilen einer Liegenschaft kann somit kein Wohnungseigentum begründet werden, da dies eine ausschließliche Benützung bedeuten würde. Liegenschaftsbestandteile dieser Art sind dazu bestimmt, von allen Miteigentümern benutzt zu werden (beispielsweise eine Hauswartwohnung oder das Stiegenhaus). Entscheidend für den Charakter einer Fläche als „notwendig“ allgemeiner Teil iSd § 2 Abs 4 zweiter Fall WEG ist allein die Zweckbestimmung innerhalb der Gesamtliegenschaft. Flächen, die Allgemeinflächen miteinander verbinden (Wege, Verbindungswege), sind ex lege dann „notwendig“ allgemeine Teile der Liegenschaft, wenn sie die einzigen derartigen Flächen der Liegenschaft sind. Dies gilt unabhängig davon, ob der Umweg über die öffentliche Verkehrsfläche lang oder kurz ist, zumutbar oder sogar günstiger, weil ohne Stufen bewältigbar oder ähnliches (OGH 23.09.2010, 5 Ob 109/10f). Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört ferner grundsätzlich auch die so genannte „Außenhaut“ des Hauses, insb die Fassade, die Außenfenster oder Rollläden (OGH RS0069976).

Ein Miteigentümer ist zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt berechtigt. Sollten diese Änderungen auch allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen, so ist dies nur unter Vorliegen einer der folgenden Voraussetzungen möglich:

Die Änderung muss der Übung des Verkehrs entsprechen, oder
einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen (§ 16 WEG; OGH 7.7.2009, 5 Ob 97/09i).

Bei der Beurteilung von § 16 Abs 2 WEG zu unterstellenden Änderungen sind die Interessen der übrigen Mit‑ und Wohnungseigentümer nur insoweit relevant, als sie aus deren Eigenschaft als Mit‑ und Wohnungseigentümer abgeleitet werden; allfällige Beeinträchtigungen der Interessen von Liegenschaftsnachbarn haben daher im Rahmen dieser Beurteilung auch dann außer Betracht zu bleiben, wenn der Nachbar überdies selbst Mit‑ und Wohnungseigentümer ist (OGH 23.01.2017, 5 Ob 150/16v).