Anschaffungskosten

Zwar enthält das Einkommensteuergesetz keine Legaldefinition für den Begriff der Anschaffungskosten, doch kann den Einkommensteuerrichtlinien (Rz 2165 EStR, Fassung vom 13.03.2024) entnommen werden, dass es sich hierbei um jene Aufwendungen handelt, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Wirtschaftsgut einzeln zugeordnet werden können. Zwischen dem steuerrechtlichen Begriff und jenem des UGB besteht weitgehende Übereinstimmung (vgl VwGH 23.02.2017, Ro 2016/15/0006).

Zu den Anschaffungskosten zählen somit auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten (§ 203 Abs 2 UGB). Nicht nur der Kaufpreis selbst, sondern auch die mit dem Erwerbsvorgang verbundenen Kosten (etwa Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Maklerkosten, Anwaltskosten, nachträgliche Anschaffungskosten etc) sind als Anschaffungskosten zu aktivieren.

Bei Finanzierung des Ankaufs einer Liegenschaft im Wege einer Verbindlichkeit in fremder Währung ändern sich die Anschaffungskosten dieser Liegenschaft durch die Änderung des Wechselkurses der Fremdwährungsschuld nicht (VwGH 24.10.2019, Ra 2018/15/0114).

Der Begriff der fiktiven Anschaffungskosten ist in § 6 Z 9 lit b EStG geregelt. Diese sind aufgrund eines Gutachtens zu ermitteln, wobei Kriterien wie Ertragswertverfahren, zeitnahe Mieterlöse mit angemessener Steigerung der Jahresmieterlöse, Kapitalisierungszinssatz, wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von nicht mehr als 50 Jahren und Abzug von Bewirtschaftungskosten heranzuziehen sind (Christian Huber/Peter Pichler, Fiktive Anschaffungskosten eines vermieteten Geschäftsobjekts, taxlex-SRa 2017/15).

Wie der VwGH zur Frage der Ermittlung fiktiver Anschaffungskosten immer wieder ausgesprochen hat, ist die Ermittlung durch einen Schätzungsakt vorzunehmen, für dessen Durchführung nähere gesetzliche Vorschriften nicht bestehen. Auf gesetzliche Regelungen, welche die Ermittlung des Wertes einer bebauten Liegenschaft aus den Herstellungskosten des Gebäudes ableiten (Realschätzungsordnung, Liegenschaftsbewertungsgesetz), kann mangels Tauglichkeit einer solchen Bewertungsgrundlage für die Beurteilung des steuerrechtlich relevanten Verkehrswertes nicht zurückgegriffen werden. Einige der im Liegenschaftsbewertungsgesetz festgeschriebenen Bewertungsregeln können aber als dazu brauchbar angesehen werden, die Schlüssigkeit des Schätzungsvorganges im Abgabenverfahren zu beurteilen (VwGH 30.03.2016, 2013/13/0015).