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Iman Torabia - Anna Sophie Dalinger | Praxiswissen | Fachbeitrag

12.3.2 Aufklärung über Bodenkontaminationen beim Liegenschaftsverkauf geboten

Den Verkäufer trifft bei Abschluss eines Kaufvertrags insbesondere auch dann eine Aufklärungspflicht, wenn der Käufer zum Ausdruck brachte, dass er auf einen bestimmten Punkt besonderen Wert legt und daher informiert werden will (RS0014823). Bei Kenntnis oder fahrlässiger Unkenntnis vom Vorliegen einer „Altlast“ bzw Bodenkontamination wird von der Rechtsprechung jedenfalls dann, wenn der Käufer entsprechend nachfragt, eine Verletzung der Aufklärungspflicht angenommen. Für listige Irreführung ist rechtswidrige, vorsätzliche Täuschung erforderlich; grobe Fahrlässigkeit reicht nicht aus. Das bewusste Verschweigen von Tatsachen begründet nur dann List, wenn eine Rechtspflicht zur Aufklärung bestand. Dies ist nach den Anschauungen des redlichen Verkehrs zu beurteilen ist. In dem besonderen Fall der Täuschung durch Verschweigen eines Umstands, von dem der Verschweigende annehmen musste, dass er für die Entschließung seines Geschäftspartners von Bedeutung ist oder doch von Bedeutung sein könnte, genügt die hypothetische Kausalität, dass nämlich die unterlassene Aufklärung, wenn sie erfolgt wäre, den Getäuschten von dem Geschäft überhaupt oder doch von einem Geschäft mit dem bestimmten Inhalt abgehalten hätte. In casu war dem Geschäftsführer der beklagten Partei die Kontamination zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags bekannt. Der Umstand, dass die von der beklagten Partei eingesetzte Verhandlungspartnerin der beklagten Partei keine Kenntnis von der Kontamination hatte, fällt der beklagten Partei zur Last, weil sich die juristische Person das Wissen ihres organschaftlichen Vertreters zurechnen lassen muss. Die beklagte Partei kann sich nicht dadurch entlasten, dass sie im Rahmen arbeitsteiligen Verfahrens eine „unwissende“ Vertreterin bei den Verhandlungen einsetzt, die Nachfragen der Käuferin – aufgrund ihres Unwissens – objektiv unrichtig beantwortet. Ein arglistiges Verhalten der beklagten Partei in Bezug auf die Herbeiführung eines Irrtums bei der klagenden Partei ist demnach zu bejahen (OGH 17.07.2013, 3 Ob 23/13y).