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Iman Torabia - Anna Sophie Dalinger | Praxiswissen | Fachbeitrag

11 Aufklärungspflichten beim Liegenschaftskauf

Den Verkäufer einer Liegenschaft trifft im Allgemeinen keine Aufklärungspflicht über einen offenkundigen Mangel, noch muss ihm insoweit ein Irrtum des Käufers auffallen (RS0079858 = OGH 17.10.1995, 1 Ob 1538/95). Eine Aufklärungspflicht besteht jedoch insbesondere bei arglistigem Verschweigen, bei aktiver Irreführung, bei besonderem Vertrauensverhältnis sowie dann, wenn der Verkäufer Umstände kennt, die für den Vertragszweck wesentlich sind und die der Käufer bei gebotener Aufmerksamkeit nicht erkennen kann. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss lässt eine Aufklärungspflicht über solche bekannten, erheblichen Umstände nicht entfallen.

Wird durch den Verkäufer kein Hinweis auf besondere Bodenbeschaffenheiten gegeben, kann von dem Käufer von einem natürlich gewachsenen Untergrund ausgegangen werden (OGH 28.07.2010, 9 Ob 50/10h). Das gilt nicht, wenn dem Verkäufer atypische Bodenverhältnisse (zB Verdachtsmomente für Altlasten, Auffüllungen oder Setzungsrisiken) bekannt sind oder sich ihm solche aufgrund naheliegender Anhaltspunkte aufdrängen mussten; in diesen Fällen hat er hierauf hinzuweisen, insbesondere bei entsprechenden Nachfragen oder erkennbarer Zweckwidmung des Käufers.