Baurecht

Die Legaldefinition des § 1 Abs 1 BauRG besagt, dass das Baurecht das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht ist, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Grundsätzlich kann jeder Grundeigentümer ein Baurecht einräumen.

Die Begründung von Baurecht führt zur rechtlichen Verselbstständigung sowohl von noch zu errichtenden als auch von bereits bestehenden Bauwerken. Der Sinn und Zweck des Baurechts besteht darin, dass einerseits der Baubesteller sein Eigentum an der Liegenschaft nicht aufgeben muss, andererseits kann sich der Bauberechtigte so den Kaufpreis für den Grund ersparen. Gem § 6 Abs 1 BauRG handelt sich beim Baurecht um eine unbewegliche Sache, wobei ein auf dessen Grundlage errichtetes Bauwerk als unselbständiger Bestandteil des Baurechts und somit ebenso als unbeweglich zu qualifizieren ist.

Zur Begründung des Baurechts ist eine Eintragung im C-Blatt der belasteten Liegenschaft erforderlich. Der Bauberechtigte hat in Bezug auf das Bauwerk die Rechte eines Eigentümers und in Bezug auf das Grundstück die Rechte eines Nutznießers. Im Baurechtsvertrag kann Abweichendes vereinbart werden. Diese Nutzungsberechtigung ist dem Fruchtgenussrecht derart ähnlich, dass im Zweifel die bestehenden Regeln zum Fruchtgenuss analog anwendbar sind (RS0125005; OGH 09.06.2009, 5 Ob 94/09y). Die Vereinigung von Baurecht und Liegenschaftseigentum in einer Hand begründet ein „Eigentümerbaurecht“ (RS0108048; OGH 18.06.1997, 3 Ob 2032/96m). Nach § 6a BauRG ist auch die Begründung vom Baurechtswohnungseigentum möglich. Mit der bücherlichen Eintragung des Baurechts tritt der Baurechtsnehmer in bestehende Bestandverträge gem § 1120 ABGB ein (OGH 29.06.2006, 6 Ob 121/06x).

In der Regel herrscht im Baurecht das Prinzip der Entgeltlichkeit. Bei Vereinbarung eines Bauzinses müssen Ausmaß und Fälligkeit bestimmt werden. Das Baurecht ist immer durch eine Befristung zwischen 10 und 100 Jahren begrenzt (§ 3 Abs 1 BauRG), eine Beendigung während des Fristlaufs ist aber möglich. Bei Erlöschen des Baurechts fällt das Eigentum am Bauwerk an den Liegenschaftseigentümer, wobei dem Bauberechtigten gem § 9 Abs 2 BauRG eine Entschädigung zusteht.

Die Liegenschaft und das Baurecht sind zwei als Rechtsobjekte verschiedene unbewegliche Sachen. Der Grundeigentümer kann die Liegenschaft weiterhin frei veräußern, belasten und vererben, allerdings nur soweit der Baurechtsvertrag keine Einschränkungen vorsieht (OGH 19.3.2015, 1 Ob 44/15z).

Decken sich die ursprünglichen Vertragsparteien des Baurechtsvertrags wegen der Veräußerung des Liegenschaftseigentums oder des Baurechts nicht mit den aktuellen Baurechtsberechtigten und Baurechtsverpflichteten, stellt sich die Frage nach der dinglichen Wirkung des Baurechtsvertrags, also der Bindung des Rechtsnachfolgers an Abreden in diesem Vertrag. Rein schuldrechtliche Rechte und Pflichten aus dem Baurechtsvertrag gehen lediglich nach schuldrechtlichen Grundsätzen auf den Rechtsnachfolger im Liegenschaftseigentum über (OGH 15.04.2021, 6 Ob 43/21y).