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Iman Torabia | Praxiswissen | Fachbeitrag

5.1.14 Mängel der Immobilie beim Immobilienerwerb – Überblick

Gewährleistungsfälle

Die neuen Regeln, die seit 01.01.2022 hinsichtlich Gewährleistung in Kraft getreten sind, sind für Liegenschaftsverträge grundsätzlich nicht relevant, es gelten daher in diesem Bereich weiterhin die Gewährleistungsnormen des ABGB. Mit Ablauf der Gewährleistungsfrist läuft allerdings eine zusätzliche dreimonatige Verjährungsfrist, innerhalb der der Mangel gegebenenfalls eingeklagt oder dem Unternehmer zum Erhalt der Einrede angezeigt werden muss (§ 933 ABGB).

Ansprüche auf Erfüllung eines Kaufvertrages durch mängelfreie Übergabe der gekauften Liegenschaft können nicht mehr gestellt werden, wenn die Liegenschaft ordnungsgemäß und unbeanstandet in den physischen Besitz des Käufers übernommen wurde, auch wenn der Kaufvertrag grundbücherlich noch nicht durchgeführt ist (RS0018408). Schon mit der außerbücherlichen Übergabe einer Liegenschaft erlischt das Recht auf spätere Zurückweisung wegen Mangelhaftigkeit und beginnt die Gewährleistungsfrist des § 933 ABGB zu laufen (8 Ob 172/70).

Weist beim Liegenschaftserwerb die Immobilie einen Mangel auf, greifen nach der gesetzlichen Regelung die Gewährleistungsvorschriften des ABGB. Beim Gewährleistungsrecht handelt es sich grundsätzlich um dispositives Recht (RS0018876 [T1] = OGH 09.01.1980, 1 Ob 782/79; OGH 24.06.2010, 6 Ob 100/10i). Gesetzliche Regelungen finden daher nur dann Anwendung, wenn die Vertragsparteien keine abweichende Regelung vereinbart haben.