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Veronika Weiß - Rita Schachinger - Daniela Michlits - Albert Scherzer - Alexander Kdolsky - Stanislava Doganova | Praxiswissen | Fachbeitrag

3.9 Vorsteuerabzug

Vorsteuerabzug steht nur dann zu, wenn die materiellen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind. Eine dieser Voraussetzungen ist, dass eine Lieferung oder Dienstleistung von einem anderen Steuerpflichtigen erbracht wurde (vgl VwGH 19.5.2020, Ro 2019/13/0030 mwN). Wurden die verrechneten Leistungen nicht bewirkt, besteht demnach kein Recht auf Vorsteuerabzug (vgl VwGH 29.3.2023, Ra 2020/13/0050 mwN; EuGH 25.5.2023, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Warszawie, C-114/22, Rn 31) (VwGH 24.08.2023, Ra 2023/13/0052).

Der das Recht auf Vorsteuerabzug ausübende Steuerpflichtige hat grundsätzlich nachzuweisen, dass der Erbringer der Dienstleistungen, für die dieses Recht ausgeübt wird, Steuerpflichtiger war (vgl EuGH 15.9.2016, Barlis 06 – Investimentos Imobiliários e Turísticos, C-516/14, Rn 46) (VwGH 14.08.2023, Ra 2021/13/0096).

Das System der Umsatzsteuer besteht aus Umsatzsteuer auf die Erlöse aus dem Output und Vorsteuer auf den Input. Die Vorsteuer stellt die Umsatzsteuer auf die Vorleistungen für einen bestimmten Umsatz dar. Es handelt sich um die dem Unternehmer in Rechnung gestellte Umsatzsteuer. Wie in den vorangegangenen Kapiteln geschildert, ist bei der Vorsteuer immer der Konnex zum Umsatz auf der Absatzseite zu beachten. Sollte ein bestimmter Umsatz unecht umsatzsteuerbefreit sein, so ist der Vorsteuerabzug darauf nicht möglich (§ 6 Abs 1 Z 7–28 in Verbindung mit § 12 Abs 3 UStG).

Ausnahme für Luxusimmobilien ab 01.01.2026

Gem § 6 Abs 1 Z 16 UStG iF BBKG 2025 gilt ab 01.01.2026: „Von den unter § 1 Abs 1 Z 1 fallenden Umsätzen sind steuerfrei: die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken. Nicht befreit sind: – die Vermietung (Nutzungsüberlassung) von Grundstücken für Wohnzwecke, sofern kein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke vorliegt. Ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke liegt vor, wenn die Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten für das Grundstück für Wohnzwecke, samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken, innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw des Beginns der Herstellung, mehr als 2 000 000 Euro betragen. Bei Grundstücken, die typischerweise zur Vermietung mehrerer Mietgegenstände für Wohnzwecke bestimmt sind (zB Zinshaus), ist für die Beurteilung der Kostengrenze auf den einzelnen Mietgegenstand abzustellen.“

Gem § 6 Abs 2 UStG iF BBKG 2025 gilt: „Der Verzicht auf die Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs 1 Z 16 und Z 17 ist bei besonders repräsentativen Grundstücken für Wohnzwecke im Sinne des § 6 Abs 1 Z 16 erster Gedankenstrich ausgeschlossen.“

Gem ErlRV 310 BlgNR 28. GP, 3 gilt: „Da die Anschaffung oder Errichtung von besonders repräsentativen Immobilien mit hohen Vorsteuerbeträgen, die typischerweise dem Normalsteuersatz unterliegen, verbunden sind, ergaben sich regelmäßig hohe Vorsteuerguthaben, die insbesondere auch bei der Überlassung derartiger Immobilien durch Körperschaften oder Vermögensmassen an nahestehende Personen anfielen und zu unsystematischen Ergebnissen führten bzw aus außerunternehmerischen Motiven erfolgten.“

Im Ergebnis ist also bei besonders repräsentativen Gebäude zwingend eine unechte Umsatzsteuerbefreiung vorgesehen und eine Option zur Regelbesteuerung mit Vorsteuerabzug ausgeschlossen.