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Albert Scherzer | Glossar

Mansarde

Eine Mansarde ist eine im Dachgeschoss gelegene Wohnung oder ein Wohnraum, dessen Nutzbarkeit typischerweise durch Dachschrägen, geringere Raumhöhen, Gaupen, Dachflächenfenster oder eine besondere Dachkonstruktion geprägt ist. Der Begriff beschreibt in erster Linie die bauliche Lage und Ausgestaltung eines Wohnraums unter dem Dach; er ist kein eigenständiger österreichischer Rechtsbegriff mit einer einheitlichen gesetzlichen Flächenberechnung.

Für die rechtliche und wirtschaftliche Beurteilung einer Mansarde ist daher immer zu prüfen, nach welcher Grundlage die Fläche ermittelt wird. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Nutzfläche grundsätzlich die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstands abzüglich Wandstärken und bestimmter Wanddurchbrechungen; Keller- und Dachbodenräume bleiben nur dann außer Betracht, wenn sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Treppen, offene Balkone und Terrassen werden nicht eingerechnet. Eine pauschale Regel, wonach Flächen über zwei Metern Raumhöhe voll, zwischen ein und zwei Metern nur zur Hälfte und darunter gar nicht zu zählen seien, sollte für Österreich nicht als allgemeine Definition verwendet werden.

Auch im Wohnungseigentumsrecht ist für die Nutzfläche eines Wohnungseigentumsobjekts grundsätzlich die Bodenfläche abzüglich Wandstärken und bestimmter Ausnehmungen maßgeblich; offene Balkone, Terrassen, Treppen und Zubehörobjekte sind nicht einzubeziehen, während Keller- und Dachbodenräume nur dann außer Betracht bleiben, wenn sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.

Bei der Bewertung einer Mansarde sind insbesondere Belichtung, Belüftung, Wärmeschutz, sommerliche Überwärmung, Dämmstandard, Raumhöhe, Grundrissnutzbarkeit, Erreichbarkeit, Lift, Dachzustand, Feuchtigkeitsschutz und baubehördliche Bewilligung relevant. Dachschrägen können die tatsächliche Möblierbarkeit und Wohnqualität deutlich einschränken, auch wenn die Fläche rechtlich ganz oder teilweise als Nutzfläche zählt. Eine Mansarde kann daher trotz großer Bodenfläche einen geringeren Nutzwert haben als eine gleich große Wohnung mit vollwertigen Raumhöhen.