2.5 Kündigung eines Mietvertrages

Miete und Pacht
„Bestandvertrag“ ist der Überbegriff für Miete und Pacht. Während man unter Miete die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch versteht, meint Pacht die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Fruchtziehung.
Für die Abgrenzung ist das Bestehen einer Betriebspflicht ausschlaggebend. Wird diese vereinbart, liegt ein Pachtvertrag vor.
Als weiteres Unterscheidungsmerkmal wird in der Rechtsprechung etwa die Überlassung der Betriebsmittel, des Kundenstocks oder der Gewerbeberechtigung durch den Bestandgeber genannt.
Ein weiteres Indiz ist auch ein umsatzabhängiger Bestandzins.
Bei der Unterscheidung kommt es aber stets auf die Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalles an.
Wichtig ist die Abgrenzung vor allem für die Frage der Anwendbarkeit des MRG, das auf eine Geschäftsraummiete zur Anwendung kommt, nicht aber auf eine Unternehmenspacht. Auch ein Verzicht auf die Mietzinsminderung wegen Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts ist nur bei der Miete unbeweglicher Sachen unzulässig, nicht aber bei der Pacht.
Hat ein Bestandvertrag Elemente von Miete und Pacht, entscheidet nach der Absorptionstheorie gem § 1091 Satz 2 Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch das Überwiegen, ob auf das Bestandverhältnis einheitlich die Regeln der Miete oder Pacht anzuwenden sind. Anders als nach der Kombinationstheorie, nach der bei gemischten Verträgen jeder Teil der Vereinbarung soweit wie möglich nach dem jeweils passenden Vertragstyp zu behandeln ist, können auf einen Bestandvertrag daher nur entweder die miet- oder pachtrechtlichen Regelungen anwendbar sein.
Liegt im konkreten Fall eine Geschäftsraummiete vor und keine Unternehmenspacht, ist in einem weiteren Schritt zu klären, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz – MRG zur Anwendung gelangt.
Dies vor allem deshalb, weil der im MRG verankerte „Mieterschutz“, der überwiegend zwingender Natur ist, also zum Nachteil eines Mieters vertraglich nicht abgeändert werden kann, dem Mieter tief greifende Schutzrechte einräumt. Dies betrifft insbesondere den Kündigungsschutz, die gesetzlich geregelte Mietzinsbildung, Weitergaberechte des Mieters sowie die Erhaltungs- und Verbesserungspflichten des Vermieters.
Die Anwendbarkeit des MRG kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Umgekehrt kann die Anwendbarkeit des MRG auf außerhalb seines Anwendungsbereiches oder nur im Teilanwendungsbereich liegende Vertragsverhältnisse vereinbart werden.
Die Anwendbarkeit des MRG setzt zunächst voraus, dass Gegenstand des Mietvertrages ein Mietgegenstand im Sinne des MRG ist.
Die Bestimmungen des MRG gelten für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im Besonderen von Geschäftsräumen, Magazinen, Werkstätten, Arbeitsräumen, Amts- oder Kanzleiräumen) samt den etwa mitgemieteten (§ 1091 ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im Besonderen von Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte.
In den Anwendungsbereich des MRG fallen nicht:
Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden
Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden
Wohnungen, die aufgrund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden
Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand
- Eine Geschäftsräumlichkeit oder
- Eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B (§ 15a Abs 1 Z 1 und 2 MRG) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet
Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z 3 und 4 liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt iSd § 66 Jurisdiktionsnorm – JN besteht
Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen. Diese Ausnahmebestimmung, die durch die Mietrechtsgesetznovelle 2001 neu geschaffen wurde, ist nur auf Mietverträge anwendbar, welche nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden.
Um in die Vollausnahme des MRG zu fallen, dürfen auch keinerlei weitere, einer selbstständigen Vermietbarkeit zugänglichen Räume vorhanden sein. Ein späterer Dachbodenausbau ist unschädlich, aber nur dann als nachträglich ausgebaut anzusehen, wenn er nach der Errichtungsphase des Hauses, also nicht mehr in unmittelbarerem zeitlichem Zusammenhang, mit dieser erfolgte.
Mietverträge über unbebaute Flächen, sofern sie nicht mit Räumlichkeiten mitgemietet sind. Wenn allerdings eine Grundfläche zwar unbebaut ist, aber mit der Absicht vermietet wird, darauf ein Bauwerk (Superädifikat) für Geschäfts- oder Wohnzwecke zu errichten und dieses tatsächlich errichtet wird, kann diese Vermietung unter den Geltungsbereich des MRG fallen.
Dieser Anwendungsbereich ergibt sich nicht direkt aus dem MRG, sondern hat sich durch die Rechtsprechung entwickelt. Für die grundsätzliche Anwendbarkeit des MRG ist es auch unbeachtlich, wer das Bauwerk errichtet hat. Die Absicht, ein Gebäude zu errichten, muss auch nicht schon im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages feststehen; sie kann auch nachträglich vereinbart oder von den Vertragspartnern stillschweigend gebilligt werden.
Erfüllt ein derartiges Bauwerk allerdings nur eine Hilfsfunktion und nimmt nur einen geringen Teil der gemieteten Fläche in Anspruch (zB kleine Holzhütte auf einem Autoverkaufsplatz, Garderobe- und Sanitäranlagen auf Sportplätzen), kommt das MRG nicht zur Anwendung.
Es handelt sich um eine taxative Aufzählung, auf welche bestimmte Mietverhältnisse über Geschäftsräumlichkeiten das MRG überhaupt nicht zur Anwendung kommt.
Auf solche Mietverhältnisse kommen die überwiegend frei gestaltbaren und nicht zwingenden bestandrechtlichen Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zur Anwendung.
Dies hat zur Konsequenz, dass es für derartige Mietverhältnisse keinen speziellen Kündigungsschutz gibt, der Mietzins ohne gesetzliche Beschränkungen frei vereinbart werden kann, die Dauer des Mietverhältnisses beliebig gestaltbar ist sowie beliebig regelbar ist, wer die Kosten für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu tragen hat. Die Beweislast für die Nichtanwendbarkeit des MRG liegt im Streitfall beim Vermieter.
Für Geschäftsräumlichkeiten in Gebäuden, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, gelten die Bestimmungen des MRG lediglich nach Maßgabe des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.
Teilanwendungsbereich des MRG
Finden nicht alle Bestimmungen des MRG, sondern nur die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes Anwendung, spricht man vom Teilanwendungsbereich. Dabei handelt es sich um die Bestimmungen über das Mietrecht im Todesfall, die Kaution, befristungs- und kündigungsrechtliche Bestimmungen, Bestimmungen über angehobene Hauptmietzinse sowie weitestgehend schon obsolete kündigungsrechtliche Übergangsregelungen. Im Teilanwendungsbereich kommen insbesondere die Bestimmungen des MRG über die Mietzinsbildung und -verwendung (Kostentragung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen) sowie über die Veräußerung und Verpachtung eines in gemieteten Räumlichkeiten betriebenen Unternehmens nicht zur Anwendung.
Folgende Vermietungen unterliegen dem Teilanwendungsbereich:
Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind (dabei kommt es auf die Neuerrichtung des gesamten Gebäudes und nicht nur einzelner Mietgegenstände an). Nach ständiger Judikatur schließt die Weiterverwendung von bestehenden Räumlichkeiten, auch wenn die Innenmauern versetzt wurden, den Ausnahmetatbestand aus. Für das neu errichtete Gebäude muss die Baubewilligung nach dem 30.06.1953 rechtskräftig erteilt worden sein. Wurde ein Gebäude ohne Bewilligung oder vor deren Erteilung errichtet, ist auf das Datum des tatsächlichen Baubeginns abzustellen. Die Neuerrichtung muss überdies ohne Verwendung öffentlicher Mittel erfolgen (darunter sind nur öffentliche Wohnbauförderungsmittel zu verstehen).
Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau aufgrund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde. Ob für den Ausbau oder Aufbau öffentliche Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen wurden oder nicht, ist für die Ausnahme unbeachtlich.
Mietgegenstände, die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind. In diesem Fall muss der Mietvertrag nach dem 30.09.2006 abgeschlossen worden sein.
Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist
Die §§ 14 und 29 bis 36, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark, das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften, in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973 betrieben werden. Grundsätzlich schadet jede Vermietung zu Wohnzwecken dem Charakter als Wirtschaftspark.
Kündigung durch Mieter
Das Bestandrecht als Dauerschuldverhältnis kann vom Bestandnehmer durch Kündigung beendet werden. Dabei unterscheidet man die ordentliche Kündigung gem §§ 1116, 1116a ABGB beziehungsweise § 29 Abs 2 MRG (im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG).
Die ordentliche und außerordentliche Kündigung ist eine formfreie (sowohl im Vollanwendungs-,Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des MRG), einseitige, empfangsbedürftige, jedoch nicht annahmebedürftige, bedingungsfeindliche Willenserklärung eines Vertragspartners zur ex-nunc-Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses.
In diesem Zusammenhang wird auf § 6 Abs 1 Z 4 Konsumentenschutzgesetz – KSchG hingewiesen. Dieser normiert, dass keine strengere als die Schriftform iSd § 886 ABGB erlaubt ist. Folglich kann daher weder eine notarielle Beglaubigung noch die Verwendung bestimmter Formulare oder das Einschreiben der Kündigung zulasten des Bestandnehmers vereinbart werden.
Wurden keine Kündigungstermine und -fristen vertraglich vereinbart, kommen jene des § 560 Zivilprozessordnung – ZPO zur Anwendung. Dieser sieht Folgendes vor:
Insofern die Aufkündigung eines Bestandvertrages über Grundstücke, Gebäude und andere unbewegliche oder gesetzlich für unbeweglich erklärte Sachen, über Schiffmühlen und auf Schiffen errichtete andere Bauwerke sowie über Unternehmen, zu denen Gegenstände der angeführten Art gehören, nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechtes notwendig ist, um der stillschweigenden Erneuerung des Bestandvertrages vorzubeugen oder dessen Auflösung zu bewirken, darf sie:
Im Falle eines besonderen Übereinkommens der Parteien über den Termin und die Frist zur Aufkündigung und Zurückstellung des Bestandgegenstandes in der Regel nur unter Einhaltung dieser Termine und Fristen erfolgen
Wenn es an einem solchen Übereinkommen fehlt, sind ohne Rücksicht auf Sonn- und Feiertage folgende Kündigungstermine und Kündigungsfristen einzuhalten:
Pachtverträge über forstwirtschaftlich genutzte Liegenschaften und über forstwirtschaftliche Betriebe sind zum 30. November derart aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem Gegner der aufkündigenden Partei spätestens ein Jahr vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.
Pachtverträge über landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Liegenschaften und über landwirtschaftliche oder gärtnerische Betriebe sind zum 31. März oder zum 30. November derart aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem Gegner der aufkündigenden Partei spätestens sechs Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.
Pachtverträge anderer Art sind zum 30. Juni oder zum 31. Dezember derart aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem Gegner der aufkündigenden Partei spätestens sechs Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.
Mietverträge über Wohnungen oder Wohnräume sind zum letzten Tag eines Monates derart aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem Gegner der aufkündigenden Partei, wenn der Zins in monatlichen oder kürzeren Abständen zu bezahlen ist, spätestens einen Monat, wenn der Zins in längeren Abständen zu bezahlen ist, spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.
Mietverträge anderer Art, insbesondere Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, sind zum 31. März, 30. Juni, 30. September oder 31. Dezember derart aufzukündigen, dass die Aufkündigung dem Gegner der aufkündigenden Partei spätestens drei Monate vor dem Kündigungstermin zugestellt wird.
Befristete Bestandverträge enden grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder aus wichtigem Grund, sodass die ordentliche Kündigung insbesondere bei unbefristeten Verträgen von Bedeutung ist.
Mietverhältnisse im Vollausnahmebereich des MRG
Die ordentliche Kündigung ist in den §§ 1116, 1116a ABGB geregelt.
§ 1116a sieht vor, dass durch den Tod eines der vertragsschließenden Teile der Bestandvertrag nicht aufgehoben wird. Wohnungsmieten können jedoch, wenn der Mieter stirbt, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer sowohl von den Erben des Mieters wie von dem Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gelöst werden.
Im Fall des § 1116a ABGB gehen die gesetzlichen Kündigungstermine und -fristen den vertraglich vereinbarten vor.
§ 1116 ABGB sieht im Falle eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Bestandverhältnisses vor, dass derjenige, der die Aufhebung des Vertrages wünscht, dem Vertragspartner im Falle eines Pachtverhältnisses sechs Monate, im Falle eines Mietverhältnisses vierzehn Tage vorher aufkündigen muss.
Die Vereinbarung der ordentlichen Kündigung zugunsten des Bestandnehmers ist bei befristeten Verträgen möglich.
Die Parteien können einen befristeten, bedingten, einseitigen und zeitlich beschränkten Kündigungsverzicht vereinbaren.
Davon unberührt bleiben die außerordentliche Kündigung und die gesetzliche Kündigung aus besonderem Anlass.
Der Mieter ist berechtigt, unter folgenden Voraussetzungen auch schon vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit das Vertragsverhältnis zu lösen:
Übergabe des Bestandobjektes in einem für die vereinbarte Verwendung untauglichen Zustand
Während der Bestandzeit ohne Verschulden des Pächters bzw Mieters eintretender untauglicher Zustand
Entzug eines beträchtlichen Teiles des Bestandobjektes durch Zufall
Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes durch Zufall
Diese Auflösungsgründe können vertraglich erweitert werden.
Mietverhältnisse im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG
Nach § 29 Abs 2 MRG steht dem Bestandnehmer vor Ablauf der bedungenen Zeit nach Ablauf eines Jahres der ursprünglichen oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist die ordentliche Kündigung zu.
Voraussetzung der Anwendbarkeit des § 29 Abs 2 MRG ist nach dessen Wortlaut eine wirksame Befristung gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG.
Zu beachten ist, dass § 29 Abs 2 MRG weder verzicht- noch beschränkbar ist. Dementsprechend sind allfällige Kündigungsverzichte, Verschiebungen des Kündigungstermins in die Zukunft, Verlängerungen der Kündigungsfrist und das Vorsehen von Sanktionen, wie etwa Konventionalstrafen für den Fall der vorzeitigen Kündigung, unwirksam.
Nach Übergabe und Übernahme des Bestandgegenstandes kann der Bestandnehmer das Bestandverhältnis aus den in § 1117 ABGB genannten Gründen sofort auflösen. Gem § 29 Abs 1 Z 4 MRG ist § 1117 ABGB umfassend anwendbar.
Gem § 1117 ABGB ist der Bestandnehmer berechtigt, auch vor Verlauf der bedungenen Zeit von dem Vertrag ohne Kündigung abzustehen, wenn das Bestandstück in einem Zustand übergeben oder ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht, oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird. Aus dem Grunde der Gesundheitsschädlichkeit gemieteter Wohnräume steht dieses Recht dem Mieter auch dann zu, wenn er im Vertrage darauf verzichtet oder die Beschaffenheit der Räume beim Vertragsabschluss gekannt hat.
Es handelt sich nach herrschender Ansicht um eine demonstrative Aufzählung. Die genannten Kündigungsgründe beruhen darauf, dass der Bestandnehmer vom Bestandobjekt nicht den bedungenen Gebrauch machen kann. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Untauglichkeit der Benützung aus Verschulden des Bestandgebers, aus Zufall oder aus vertragswidrigem Entzug des Gebrauchs resultiert. Die Untauglichkeit kann auf Sach- oder Rechtsmängel zurückzuführen sein. Bei Verschulden des Bestandgebers stehen zusätzlich Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung zu.
Haben allerdings der Bestandnehmer oder die ihm nach §§ 1111, 1313a ABGB zurechenbaren Personen die Untauglichkeit der Benützung selbst verschuldet, ist er nicht zur Auflösung nach § 1117 ABGB berechtigt.
Zu beachten ist, dass auch eine unbedeutende Beeinträchtigung nicht zur Auflösung berechtigt. Die bloße Besorgnis des Eintritts der Unbrauchbarkeit sowie Mängel, die bereits bei Vertragsabschluss berücksichtigt wurden, berechtigen nicht zur Auflösung.
Im Anwendungsbereich des § 29 Abs 1 MRG ist eine vertragliche Ausweitung der wichtigen Gründe ausgeschlossen. Im Vollausnahmebereich des MRG können zusätzliche Auflösungsgründe ausdrücklich vereinbart werden. Diese sollen in ihrem Gewicht den im Gesetz genannten Auflösungsgründe an Bedeutung nahekommen.
Vor Übergabe sind die §§ 918 ff ABGB anwendbar.
Die Kündigung wird mit Zugang beim Bestandgeber wirksam und löst das Bestandverhältnis zum Kündigungstermin per se auf.
Kündigung durch Vermieter
Ein Vermieter ist unter gewissen Voraussetzungen berechtigt, den Bestandvertrag vorzeitig aufzulösen, wobei es eine Rolle spielt, ob der Mietvertrag in den Voll- bzw Teilanwendungsbereich des MRG fällt oder nicht.
Wenn der Mietvertrag dem MRG unterliegt
Dem Vermieter ist im Voll- und Teilanwendungsbereich nur unter den Voraussetzungen des § 30 MRG erlaubt, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden.
§ 30 Abs 1 Z 1–16 MRG sieht folgende Kündigungsgründe vor:
Als ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, ist es insbesondere anzusehen, wenn:
Der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage, im Rückstand ist
Der Mieter, dessen vereinbarter Mietzins ganz oder teilweise in eigenen Dienstleistungen besteht, die bedungenen Dienste vertragswidrig verweigert
Der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich
Der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs 3 MRG) dringend benötigt oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden.
Die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs 3 MRG) dienen
Die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs 3 MRG) regelmäßig verwendet wird, es sei denn, dass der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist
Die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden, es sei denn, dass der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend ist
Der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung; die Abwägung der beiderseitigen Interessen entfällt, wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt; hier kann der Vermieter, der das Miethaus durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erwerbung und dem Kündigungstermin mindestens zehn Jahre liegen.
Der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt und dem Mieter Ersatz beschafft wird
Der Vermieter den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt
Ein dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehöriger Mietgegenstand auf eine Art verwendet werden soll, die in höherem Maß den Interessen der Verwaltung dient als die gegenwärtige Verwendung, und dem Mieter Ersatz beschafft wird
Bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden, namentlich, wenn der Untervermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter billigerweise nicht zugemutet werden kann
Ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (§ 14 Abs 3 MRG) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist
Die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses, in dem sich der Mietgegenstand befindet, aus den auptmietzinsen einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässigen erhöhten Hauptmietzinse weder derzeit noch auf Dauer sichergestellt werden kann, die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt worden ist und dem Mieter Ersatz beschafft wird
Ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird
Der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie „D“ weder bereit ist, eine vom Vermieter iSd § 4 Abs 4 angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird
Nach ständiger Rechtsprechung hat der Mitmieter des Mieters das Verhalten, das einen Kündigungstatbestand verwirklicht, mit zu verantworten und ist damit passivlegitimiert.
Bei der gerichtlichen Kündigung hat der Kündigungsgegner binnen vier Wochen ab Zustellung Zeit, Einwendungen gegen die Aufkündigung des Vermieters einzulegen, die formlos erbracht werden kann. Bringt der Mieter Einwendungen vor, so liegt die Beweislast beim Vermieter, dass die geltend gemachten Kündigungstatgründe zum Zeitpunkt der Kündigung schon vorgelegen haben.
Wenn der Mietvertrag nicht dem MRG unterliegt
Im Nichtanwendungsbereich beinhaltet § 1118 ABGB folgende drei Kündigungstatbestände:
Der Vermieter ist berechtigt vorzeitig zu kündigen, wenn
der Bestandnehmer einen erheblich nachteiligen Gebrauch der Bestandsache macht,
trotz Einmahnung der Zinszahlung der Bestandnehmer sich nach Ablauf des Termins immer noch in Rückstand befindet und
das Gebäude neu aufgeführt werden muss.
Die Auflösungsgründe können vertraglich erweitert werden.
Untergang des Bestandobjektes
Geht die in Bestand gegebene Sache zugrunde, löst sich der Bestandvertrag nach den Bestimmungen des ABGB von selbst auf. Schadenersatz ist zu leisten, wenn der Untergang durch das Verschulden eines Vertragspartners verursacht wurde.
Trifft keinen Vertragspartner am Untergang des Bestandobjektes ein Verschulden, entfällt eine Ersatzpflicht.
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist im Falle des Unterganges des Bestandobjektes der Vermieter zur Wiederherstellung verpflichtet, wenn dies baurechtlich zulässig und bautechnisch möglich ist und die diesbezüglichen Kosten durch eine aufrechte Versicherung abgedeckt sind. In diesem Fall bleibt der Mietvertrag also aufrecht.
Liegen diese Voraussetzungen aber nicht vor, löst sich der Bestandvertrag von selbst auf, wenn die in Bestand gegebene Sache zugrunde geht. Wenn der Untergang durch das Verschulden eines Vertragspartners verursacht wurde, hat dieser dem anderen Vertragspartner Schadenersatz zu leisten. Trifft keinen der Vertragspartner am Untergang des Bestandobjektes ein Verschulden, entfällt eine Ersatzpflicht.
Einvernehmliche Auflösung
Die einvernehmliche Auflösung ist für alle Bestandobjekte, die ausschließlich den gesetzlichen Bestimmungen des ABGB unterliegen, immer und ohne jegliche Beschränkung möglich.
In diesem Fall sind sich beide Vertragsparteien einig, das Mietverhältnis nicht mehr fortsetzen zu wollen.
Eine besondere Formvorschrift besteht für die einvernehmliche Auflösung nicht. Die einvernehmliche Auflösung kann sowohl schriftlich als auch mündlich und sogar konkludent durch unwidersprochenes, einvernehmliches Verhalten erfolgen.
Aus Beweisgründen wird aber unbedingt Schriftlichkeit empfohlen.
Im Anwendungsbereich des MRG ist eine einvernehmliche Auflösung eines Geschäftsraummietvertrages grundsätzlich immer zulässig.
Auch hier wird zu Beweiszwecken Schriftlichkeit empfohlen.
Zu beachten ist, dass im Anwendungsbereich des MRG hinsichtlich der Rechtswirksamkeit einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses immer zu prüfen ist, ob der Mieter seine Entscheidung freiwillig getroffen hat oder ob er unter Druck gestanden ist und damit unter Zwangslage gehandelt hat.
Befristung
Das ABGB enthält keine besonderen rechtlichen Vorschriften über Befristungsvereinbarungen. Insofern gibt es auch keine Formvorschriften – aus Beweiszwecken empfiehlt sich aber unbedingt Schriftlichkeit.
Hinsichtlich der Dauer gibt es ebenfalls keine Vorschriften, keine Mindest- oder Höchstdauer.
Zu beachten ist aber, dass es zu einer Verlängerung durch eine stillschweigende Erneuerung kommen kann. In diesem Fall gelten dann dieselben inhaltlichen Voraussetzungen wie für den alten Vertrag. Eine Ausnahme besteht jedoch für die neue Vertragsdauer – ein stillschweigend verlängerter Pachtvertrag gilt in der Regel als auf ein Jahr abgeschlossen, unabhängig davon, wie lange der alte Vertrag befristet war. Mit Ablauf dieses Jahres endet dann der Vertrag, wenn es nicht abermals zu einer stillschweigenden Verlängerung kommt.
Bei Mietverträgen, die ausschließlich dem ABGB unterliegen, bewirkt die stillschweigende Verlängerung allerdings, dass sich der Vertrag um eine Zinszahlungsperiode (in der Regel also einen Monat) verlängert und nicht um ein Jahr wie bei Pachtverträgen.
Im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG gibt es ebenfalls keine Vorgaben zur Befristung, es gibt daher auch keine Höchstfristen bei Gesellschaftraummieten. Bei Wohnungsmieten muss im Fall der Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses eine Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren eingehalten werden.
Es ist auch beliebig oft und auf beliebige Dauer möglich, den ursprünglichen Mietvertrag zu verlängern bzw an den Ablauf des ursprünglichen Mietvertrages weitere Mietverträge anzuschließen (Kettenmietverträge).
Die Befristung muss unbedingt schriftlich erfolgen.
Schriftlich bedeutet in diesem Zusammenhang nicht nur, dass die Befristung selbst eben in Schriftform zu erfolgen hat, sondern darüber hinaus, dass die Befristungsvereinbarung von allen Vertragspartnern unterschrieben sein muss.
Gibt es auf Mieter- oder Vermieterseite eine Personenmehrheit, müssen alle Personen unterschreiben (dabei können sich einzelne Personen auch vertreten lassen, in diesem Fall ist allerdings eine schriftliche Vollmacht erforderlich).
Wichtig ist im Rahmen des Teil- und Vollanwendungsbereichs des MRG auch, dass es sich um einen unbedingten Endtermin handelt, sodass der Vertrag mit Fristende ausläuft, ohne dass vorher noch eine Bedingung (wie zum Beispiel eine Kündigung) eintreten muss.
Erfolgt die Befristung im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG nicht schriftlich beziehungsweise ist der Endtermin kein unbedingter, ist der Endtermin nicht durchsetzbar, und der ursprünglich befristete Mietvertrag verwandelt sich mit Ablauf der vereinbarten Frist in einen unbefristeten Mietvertrag! In diesem Fall genießt der Mieter auch Kündigungsschutz, sodass der Vermieter nur mehr bei Vorliegen der im MRG aufgezählten Kündigungsgründe den Mietvertrag kündigen kann.
Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten während der Dauer der Befristung sind zulässig. Allerdings darf das Fristende an keine Bedingung gebunden sein, es muss daher nach wie vor ein unbedingter Endtermin vorliegen.
Wenn ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst wird, geht dieser in einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre neuerlich nicht vertraglich verlängert oder aufgelöst, gilt er auf unbestimmte Zeit verlängert. In diesem Fall genießt der Mieter vollen Kündigungsschutz. Wurde daher ein dem MRG unterliegender Mietvertrag zwar richtig befristet, wird das Objekt vom Mieter aber nicht zum Fristende geräumt, muss der Vermieter in der Regel binnen maximal vierzehn Tagen (bei Gericht einlangend) die Räumungsklage einbringen!
Achtung – im Vollanwendungsbereich des MRG kommt es im Falle der Befristung von Hauptmietverträgen zu einem 25 %-igen Befristungsabschlag. Daher dürfen vom an sich gem § 16 MRG zulässigen angemessenen Hauptmietzins nur 75 % verlangt werden. Allerdings kann – wenn der befristete Mietvertrag in weiterer Folge in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt wird – ab dem Zeitpunkt der Umwandlung der volle angemessene Mietzins (eben 100 %) verlangt werden. Dies setzt aber voraus, dass im ursprünglichen Mietvertrag die beiden Mietzinse, nämlich der tatsächlich vereinbarte (die 75 %) sowie der volle angemessene Mietzins (die 100 %) einander schriftlich gegenübergestellt wurden. Wird die Gegenüberstellung im ursprünglichen Vertrag unterlassen, bleibt der Befristungsabschlag trotz Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag aufrecht.
Ein allenfalls zu viel bezahlter Mietzins kann während der gesamten Befristungsdauer sowie weitere 6 Monate nach Beendigung des Mietvertrages beziehungsweise seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis zurückverlangt werden. Wenn die gesamte Befristungsdauer zuzüglich der 6 Monate nach Beendigung des Mietvertrages zusammengezählt aber weniger als 3 Jahre ergeben, kann der zu viel bezahlte Mietzins nicht nur 6 Monate über den Endigungszeitpunkt hinaus zurückverlangt werden, sondern solange, bis die insgesamt 3 Jahre verstrichen sind.

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