Verrechnung der Kosten des Hausbesorgers laut MRG

Betriebskosten

Gem § 23 MRG können die Kosten für die Hausbetreuung (sowohl Reinigungs- als auch Betreuungs- und Wartungskosten) den Mietern als Betriebskosten verrechnet werden, sofern es sich um Flächen oder Anlagen handelt, die in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallen und allgemein benützte Teile der Liegenschaft betreffen. Gehsteige und Gehwege innerhalb der Liegenschaft sind daher auch von dieser Regelung betroffen.

Verrichtet der Hauseigentümer die Hausbetreuung selbst, darf er hierfür gem § 23 Abs 2 lit c MRG ein angemessenes Entgelt als Betriebskosten verrechnen.

Der Anspruch auf eine mietzinsfreie Dienstwohnung ist hingegen in diesem Fall nicht gegeben.

Als Betriebskosten können laut § 23 MRG in geltender Fassung verrechnet werden:

• Die Kosten (= das vereinbarte Bruttoentgelt in angemessener Höhe) für die Hausbetreuung (Hausbesorger, Hausbetreuer). Dazu gehören die Reinigung, Wartung und Beaufsichtigung des Hauses und der dazugehörenden Garagen und sonstiger von Hausbewohnern benützten, zur Liegenschaft gehörenden Flächen (Höfe, Gehsteig) und Einrichtungen (zB Lift, Heizung). Voraussetzung für die Möglichkeit der Verrechnung als Betriebskosten ist, dass die Gebäudeteile von allen oder zumindest von einem Teil der Mieter benützt werden.
• Der Dienstgeberanteil zur Sozialversicherung
• Sonstige durch Gesetz bestimmte Belastungen oder Abgaben des Dienstgebers (zB Dienstgeberbeitrag zum Familienlastenausgleichsfonds, Kommunalsteuer, Mitarbeitervorsorgekassenbeiträge für Hausbetreuer)
• Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Materialien (mit Belegen nachzuweisen)
• Kosten für Reinigungsmittel (nur bei Hausbetreuern, Haubesorger erhalten einen Materialkostenersatz)
• Kosten der Arbeitsplatzevaluierung
• Kosten für das Ausmalen der Dienstwohnung (gilt nur für Hausbesorger) alle 5 Jahre bzw Ausmalen der Küche (alle drei Jahre)

Die Verrechnung der Hausbetreuungskosten ist auch gerechtfertigt, wenn die Arbeiten

• durch einen vom Vermieter bestellten Werkunternehmer (Reinigungsfirma) erledigt werden. In diesem Fall können allerdings nur die tatsächlich in Rechnung gestellten Kosten des Werkunternehmers verrechnet werden (sofern sie angemessenen sind);
• durch den Vermieter selbst verrichtet werden. Die Arbeiten müssen tatsächlich vom Eigentümer durchgeführt worden sein und nicht von hierzu beauftragten Dritten.

Die Verrechnung eines fiktiven Hausbesorgerentgeltes ist nicht zulässig.

Dienstgeber- und Dienstnehmerabgaben

Sämtliche Dienstgeberabgaben im Zusammenhang mit dem Hausbesorgerentgelt oder Hausbetreuerentgelt sind Betriebskosten (zB Kommunalsteuer und Dienstgeberbeitrag, Beitrag zur Mitarbeitervorsorgekasse).

Die auf das Entgelt entfallenden Dienstnehmerabgaben (Sozialversicherung und Lohnsteuer) sind keine Betriebskosten, sofern die Entgelte des Dienstnehmers brutto (ohne Abzug der Sozialversicherung und Lohnsteuer) als Betriebskosten verrechnet werden.

Wurde im Hausbesorgerdienstvertrag vereinbart, dass der Dienstgeber die Arbeitnehmersozialversicherung bzw die Lohnsteuer trägt, so können beide Abgaben nur als Betriebskosten verrechnet werden, solange alle Mieter damit einverstanden sind.

Hat der Hausbesorger über längere Zeit hin die Dienstnehmersozialversicherung vom Dienstgeber ersetzt erhalten, so behält er den arbeitsrechtlichen Anspruch darauf, da es sich um eine regelmäßig gewährte, freiwillige Sozialleistung handelt. Wurde im Dienstvertrag die Möglichkeit des Widerrufes dieser Regelung vereinbart, ist der Hausbesorger dennoch regelmäßig (zumindest einmal jährlich) schriftlich darauf hinzuweisen, dass es sich um eine jederzeit widerrufbare Vereinbarung handelt.

Dienstwohnung

Hausbesorgerdienstwohnung im Sinne des Hausbesorgergesetzes

Die Erhaltungsarbeiten in der Hausbesorgerwohnung sind über den Hauptmietzins zu finanzieren.

Nur das Ausmalen der Hausbesorgerwohnung (Küche alle 3 Jahre, Zimmer alle 5 Jahre) kann laut MRG als Betriebskosten verrechnet werden.

Diese Bestimmungen gelten nur, solange ein Hausbesorger im Sinne des Hausbesorgergesetzes (Dienstvertragsabschluss vor dem 01.07.2000) eine Dienstwohnung benützt.

Hausbetreuer (Dienstvertrag nach dem 30.06.2000 abgeschlossen) haben keinen Anspruch auf eine Dienstwohnung. Wird ihnen dennoch eine überlassen, gelten die gleichen abgabenrechtlichen Bestimmungen bezüglich Sachbezugswert wie für die Dienstwohnung des Hausbesorgers.

Laut § 3 MRG in geltender Fassung zählt die Erhaltung einer Hausbetreuerdienstwohnung nicht zu den angeführten Erhaltungspflichten des Vermieters. Diesbezüglich soll daher eine vertragliche Regelung mit dem Hausbetreuer getroffen werden, in welcher die vom Arbeitnehmer (Hausbetreuer) zu übernehmenden Wartungsarbeiten an überlassenen Geräten (zB Therme, Küchengeräte) möglichst vollständig aufgelistet werden.

Die ehemalige Hausbesorgerdienstwohnung ist nach Ausscheiden eines Hausbesorgers, der noch nach dem Hausbesorgergesetz (vor dem 01.07.2000) eingestellt wurde, ab der nächsten Abrechnungsperiode (meistens der 1. Jänner des Folgejahres) in den Aufteilungsschlüssel laut Nutzfläche des Hauses einzubeziehen; dies auch dann, wenn diese ursprüngliche Dienstwohnung des Hausbesorgers einem neu eingestellten Hausbetreuer weiter als Dienstwohnung dient.

Daher ist sinnvollerweise schriftlich mit dem Hausbetreuer zu vereinbaren, dass er die seiner Dienstwohnung zuzuteilenden Betriebskosten und die anteilige USt für die Dauer des Dienstverhältnisses bzw die Dauer der Nutzung der Dienstwohnung übernimmt. Widrigenfalls müsste der Hauseigentümer bzw die Hauseigentümergemeinschaft die Betriebskosten für die Dienstwohnung tragen, sofern die Hausverwaltung nicht haftbar gemacht werden kann.

Aufteilungsschlüssel gem MRG

Aufteilung nach gesamter Nutzfläche: Die vom Hausbesorger und die vom Hausbetreuer verursachten Kosten werden nach dem Verteilungsschlüssel des § 17 MRG (Nutzflächenschlüssel) auf alle vermieteten oder vermietbaren, vom Vermieter selbst benutzten oder leerstehenden Wohnungen und Geschäftslokale sowie andere vermietbare Bestandeinheiten des Hauses aufgeteilt. Ausgenommen sind allgemein genutzte Räumlichkeiten (Waschküche, Fahrradraum, Hobbyraum etc).

Die Fläche der Hausbesorgerwohnung ist erst ab dem nächsten Abrechnungstermin in die Nutzfläche einzubeziehen, nachdem die Dienstwohnung des Hausbesorgers an den Arbeitgeber bzw die Hausverwaltung geräumt übergeben wurde.

Aufteilung nach Nutzfläche der zur Benützung berechtigten Mieter: Sind nur einige Mieter zur Benützung bestimmter Gemeinschaftsanlagen berechtigt, so ist die Nutzfläche der zur Benutzung berechtigten Mieter mit 100 % anzunehmen und die Hausbesorger- bzw Hausbetreuerkosten für die Betreuung dieser Räume sind nach einem gesonderten Schlüssel aufzuteilen.