28.07.2025 | Wohnrecht | ID: 1202415

Betrieb eines Hostels bei unspezifischer Geschäftsraumwidmung erlaubt?

Redaktion WEKA

In einer aktuellen OGH-Entscheidung stellte sich die Frage, ob bei einer unspezifischen Widmung von Geschäftsräumlichkeiten der Betrieb eines Hostels ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig sein kann.

Sachverhalt

Die Eigentümer eines Hauses hatten bei der Begründung des Wohnungseigentums Geschäftslokale im Erdgeschoss ohne nähere Zweckbindung – also unspezifisch – gewidmet. Ein Miteigentümer nutzte seine Einheit später zur Führung eines Hostels, wogegen andere Eigentümer mit dem Argument einer nicht gedeckten Widmungsänderung klagten.

OGH-Urteil zur unspezifischen Geschäftsraumwidmung

Liegt – wie im Anlassfall für die Geschäftslokale im Erdgeschoß – eine völlig unspezifische Geschäftsraumwidmung vor, vertritt der OGH die Meinung, dass die Verkehrsüblichkeit nicht allein, sondern nur als ein mögliches Auslegungskriterium für die Beurteilung mit herangezogen werden kann, ob eine vorgenommene oder beabsichtigte Änderung der Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts eine zustimmungs- bzw genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellt oder nicht. Zu betonen ist, dass die Verkehrsüblichkeit einer Nutzungsänderung im bisher geübten Sinn eines Vorher-Nachher-Vergleichs bei einer ganz unspezifischen Geschäftsraumwidmung eine nur untergeordnete, bei der Beurteilung der Reichweite besonders spezifischer Widmungen eine wichtigere, nie aber eine allein entscheidende Rolle spielen kann.

Daraus folgt aber lediglich, dass das Kriterium der Verkehrsüblichkeit bei einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung zwar in den Hintergrund tritt, nicht aber gänzlich vernachlässigt werden kann.

Im Fall einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung haben sich die Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt. Ausgehend davon ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, die vom Beklagten vorgenommene und von den Klägern bekämpfte Bereitstellung seiner Geschäftslokale im Erdgeschoß zum Betrieb eines Hostels sei durch die bestehende – unspezifische – Geschäftsraumwidmung gedeckt und zulässig, auch nicht unvertretbar.

Fazit

Der OGH stärkt mit dieser Entscheidung die Rechtsklarheit bei weit gefassten Geschäftswidmungen: Ist die Nutzung nicht explizit eingeschränkt, sind auch ungewöhnlichere Geschäftsmodelle – wie etwa ein Hostel – grundsätzlich zulässig.