Was wird unter öffentliche Mittel für die Teilausnahme der „nicht geförderten Neubauten“ verstanden?

Gem § 1 Abs 4 Z 1 MRG fallen Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, in die Teilausnahme vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Unter „öffentlichen Mittel“ im Sinne der obig genannten Bestimmung sind nur Wohnbauförderungsmittel zu verstehen. Diese müssen zweckgebunden sein und eine entsprechende gesetzliche Grundlage haben.

Öffentliche Mittel im Anlassfall: Sachverhalt und Streitfrage

Der Entscheidung 5 Ob 183/25k vom 12.03.2026 lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Im gegenständlichen Fall war der Antragsteller Mieter einer Wohnung in einem Haus in Wien, das im Alleineigentum der Antragsgegnerin (Vermieterin) steht. Das Gebäude wurde aufgrund einer Baubewilligung vom 29. Oktober 2015 neu errichtet. Die Antragsgegnerin hatte dafür im Zuge der Wohnbauinitiative 2011 von der Stadt Wien ein günstiges Darlehen mit der Auflage erhalten, die errichteten Wohnungen für die Dauer von zumindest 10 Jahren ab Baufertigstellung zu einem näher geregelten, deutlich unter den Marktpreisen liegenden Mietzins zu vermieten.

Der Mieter begehrte im erstinstanzlichen Verfahren die Feststellung, dass bei der Verrechnung der Betriebskostenabrechnungspositionen 2021 und 2022 „Hausbetreuung“, „Aufzugskosten“ und „besondere Aufwendungen/technische Gebäudewartung“ der zulässigerweise verrechnete Betrag überschritten worden sei. Die Antragsgegnerin (Vermieterin) wendete dagegen ein, dass der Antrag unzulässig sei, weil sie das Haus ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu errichtet habe, sodass das Mietverhältnis in den Teilanwendungsbereich des MRG falle. Sie habe sich gegenüber der Stadt Wien im Rahmen der Wohnbauinitiative 2011 zu einer speziellen Mietpreisbildung verpflichtet, um nach Ablauf von zehn Jahren wieder freiwerdende Wohnungen zum Marktpreisen vermieten zu können. Dies habe jedoch nichts mit dem geförderten Wohnbau zu tun, der zum Vollanwendungsbereich des MRG führt. Weiters brachte die Vermieterin vor, dass die Intention der Wohnbauinitiative 2011 darin bestanden habe, durch günstige Darlehen Bauträger darin zu unterstützen Wohnungen zu annähernd gleichen Mietkonditionen wie im geförderten Wohnbau zu errichten. Die Bauträger selbst hätten sich damit jedoch nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterworfen.

Entscheidungen der Vorinstanzen

Das Erstgericht wies den Antrag der Mieterin zurück und folgte im Wesentlichen damit der Rechtsansicht der Vermieterin. Nach Ansicht des Erstgerichtes unterliegt daher das Mietverhältnis dem Teilanwendungsbereich des MRG, sodass das wohnrechtliche Außerstreitverfahren nach § 37 MRG nicht anzuwenden sei.

Das Rekursgericht folgte ebenfalls im Wesentlichen der Rechtsansicht des Erstgerichtes, gab jedoch dem Rekurs des Mieters nicht Folge und wies den Antrag ab. Es ließ jedoch den Revisionsrekurs zu, weil die Rechtsfrage zur Verwirklichung des Teilausnahmetatbestandes nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG im Zusammenhang mit der „Wohnbauinitiative 2011“ für zahlreiche Mietverhältnisse von Bedeutung sei.

Zum Begriff der öffentlichen Mittel nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG

In seiner rechtlichen Beurteilung stellte das Höchstgericht zunächst klar, dass als öffentliche Mittel im Sinne des § 1 Abs 4 Z 1 MRG nur solche zu verstehen sind, die aufgrund gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung von Wohnräumen oder Geschäftsräumen gewidmet sind. Unter öffentliche Mittel im Sinne dieser Bestimmung sind damit nur solche der Wohnbauförderung zu verstehen, nicht hingegen solche, die anderen Zwecken dienten. Dazu zählen etwa jene Mittel, die die Wettbewerbsfähigkeit oder die Gründung von Unternehmen fördern. Neben dem Kriterium der Zweckbindung zur Wohnbauförderung ist daher auch eine entsprechende gesetzliche Grundlage erforderlich.

Bei Errichtung von Mietgegenständen unter „Zuhilfenahme öffentlicher Mittel“ kann nur dann die Rede sein, wenn die zum Bau zur Verfügung gestellten öffentlichen Mittel aufgrund gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung von Wohn- oder Geschäftsräumen gewidmet werden. Dies trifft dann nicht zu, wenn sie anderen Zwecken, etwa der Fremdenverkehrsförderung, dienten. Der Begriff „öffentliche Mittel“ sei nach dem Willen des Gesetzgebers im Sinne der bisherigen Judikatur auszulegen. Ähnlich wurde dies auch schon in der Entscheidung 8 Ob 539/82 im Zusammenhang mit der Finanzierung von Entwicklungs- und Erneuerungsinvestitionen ausgesprochen und festgehalten, dass unter dem Begriff „öffentlicher Mittel“ nur Wohnbauförderungsmittel zu verstehen seien. Diese Rechtsansicht wurde auch in späterer Folge immer wieder durch eine Vielzahl von Judikaten des OGH bestätigt.

Öffentliche Mittel: Zur historischen Entwicklung

Die Wortfolge „ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel“ war schon im § 1 Abs 3 Z 1 MG enthalten und stammte ursprünglich aus dem Wohnungsanforderungsgesetz (BGBl 1949/204). In der Ausnahmebestimmung des § 3 Abs 1 Z 1 leg. cit. wurde schon festgehalten, dass von einer Zuhilfenahme öffentlicher Mittel nur dann gesprochen werden kann, wenn die Finanzierung der Wiederherstellung kriegsgeschädigter oder zerstörter Räume aus Geldmittel stattfand, die kraft gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung oder Wiedergewinnung von Wohnräumen gewidmet war. Diese Rechtsansicht bleibt weiterhin unverändert aufrecht.

Zur Wohnbauinitiative 2011 im Einzelnen

Die Stadt Wien hat mit der Wohnbauinitiative 2011 eine privatrechtliche Regelung als Anreiz zur Schaffung von neuem Wohnraum gewählt. In Bezug auf die Zweckbindung der Mittel für die Wohnbauförderung mag zwar in der Praxis kein Unterschied zwischen der Wiener Wohnbauinitiative 2011 und einer klassischen Form der Gewährung von Mitteln auf Grundlage des WWFSG bestehen. Der für die Anwendbarkeit des § 1 Abs 4 Z 1 MRG maßgebliche Unterschied liegt aber in der fehlenden entsprechenden landesgesetzlichen Grundlage der Wohnbauinitiative 2011. Damit fehlt es an der gesetzlichen Anordnung, weshalb keine öffentliche Mittel im Sinne des § 1 Abs 4 Z 1 MRG vorlagen und somit dem Revisionsrekurs nicht Folge gegeben wurde.

Fazit

Der vorliegenden Entscheidung ist vorbehaltslos zuzustimmen. Unter „öffentlichen Mittel“ im Sinne des § 1 Abs 4 Z 1 MRG sind somit nur Wohnbauförderungsmittel zu verstehen. Das sind solche, die ihre Grundlage in den landesgesetzlichen Förderungsbestimmungen haben. Dies ungeachtet einer allfällig gelockerten Zweckbindung für diese. Die Maßnahmen nach der Wiener Wohnbauinitiative 2011 fallen jedenfalls wegen ihres rein privatrechtlichen Charakters nicht darunter.