Gemeinschaftsanlagen in Wohnungseigentumsobjekten nach WEG

In jüngster Zeit wird das Thema rund um die Errichtung einer Photovoltaikanlage oder Solaranlage für die Wohnungseigentümergemeinschaft immer häufiger Gesprächsstoff.

Damit einhergehend könnte die Situation eintreten, dass sämtliche Wohnungseigentümer eines mehrgeschoßiges Mehrparteienhauses für die Errichtung der Photovoltaikanlage sind, während einer oder zwei der Wohnungseigentümer sich gegen die Errichtung aussprechen.

Die Solar- oder Photovoltaikanlage, die in einem mehrgeschoßigen Mehrparteienhaus errichtet werden soll, stellt eine Gemeinschaftsanlage dar.

Die Frage, ob eine Gemeinschaftsanlage auf einem Dach, welches bei Wohnungseigentumsanlagen den allgemeinen Teil der Liegenschaft bildet, errichtet werden darf, ist in rechtlicher Sicht nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (kurz: WEG) als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung anzusehen.

Die rechtliche Grundlage hierfür bildet § 29 WEG. Über Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 WEG genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer.

Die außerordentliche Verwaltung umfasst in der Regel Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung hinausgehen, wie etwa:

• Nützliche Verbesserungen
• Sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen

Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört jedenfalls alles, was sich außerhalb eines Mietgegenstandes befindet (zum Beispiel Fassaden, die so genannte „Außenhaut“ des Hauses, insbesondere die Außenfenster). Fallen aber schon die Außenfenster, die normalerweise einen Teil der äußersten Begrenzung des Hauses bilden, in die Erhaltungspflicht des Vermieters, so gilt dies umso mehr für im Einzelfall noch außerhalb der Außenfenster befindlichen Rollläden (RS0069976).

Wird die Vornahme derartiger Maßnahmen beabsichtigt, so ist die Einholung der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer notwendig, wobei jedenfalls die Mehrheit der Wohnungseigentümer dem Beschluss zustimmen muss.

Für die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer ist entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder die Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, ebenfalls berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, erforderlich. Im zweitgenannten Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen.

Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen.

Derjenige, der den Wohnungseigentümern einen Vorschlag für einen Beschluss zur Abstimmung unterbreitet, hat darin über die gesetzlichen Regelungen über die Stimmenmehrheit zu informieren und darauf hinzuweisen, dass demnach ein auch mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert (§ 24 Abs 4 WEG).

Jeder der überstimmten Wohnungseigentümer kann mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zurichtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Die Antragsfrist beträgt drei Monate, bei unterbliebener Verständigung des Wohnungseigentümers von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand hingegen sechs Monate und beginnt mit Anschlag des Beschlusses im Haus.

Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Eine Übersendung an den Wohnungseigentümer einer Wohnung oder sonstigen selbstständigen Räumlichkeit hat an die Anschrift seines Wohnungseigentumsobjekts oder an eine andere von ihm bekannt gegebene inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Dem übersendeten Beschluss ist ein Hinweis darauf beizufügen, dass für den Beginn der Frist zur Anfechtung des Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist. Zugleich ist der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der Frist bekannt zu geben. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die Übersendung von Beschlüssen an ihn nicht auf dem Postweg, sondern durch elektronische Übermittlung geschehen soll (§ 24 Abs 5 WEG).

Das angerufene Gericht hat den Mehrheitsbeschluss inhaltlich zu überprüfen und diesen aufzuheben, wenn:

• Die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde (wenn jedoch die übermäßige Beeinträchtigung finanziell ausgeglichen werden kann, so hat das Gericht auszusprechen, dass die Veränderung nur gegen die Entrichtung einer ziffernmäßig festzusetzenden angemessenen Entschädigung vorgenommen werden darf) (Z 1).
• Die Kosten der Veränderung – unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten – nicht voll aus der Rücklage gedeckt werden könnten (Z 2). Eine Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses aus diesem Grund hat nicht stattzufinden, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn es sich um eine Verbesserung handelt, die auch unter Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht.

Unbeschadet seiner unbeschränkbaren Vertretungsbefugnis darf der (Haus-)Verwalter Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung nur aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung durchführen.

Die Berechnung erfolgt in beiden Fällen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Im zweitgenannten Fall muss die Mehrheit überdies zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile erreichen. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen. Wer den Wohnungseigentümern einen Vorschlag für einen Beschluss zur Abstimmung unterbreitet, hat darin über die gesetzlichen Regelungen über die Stimmenmehrheit zu informieren und darauf hinzuweisen, dass demnach ein mehrheitliches Unterbleiben der Stimmabgabe eine wirksame Beschlussfassung nicht jedenfalls verhindert (§ 24 Abs 4 WEG).

Durch die geänderte Beschlussfassungsmodalitäten soll verhindert werden, dass klimafreundliche Maßnahmen, wie etwa die Errichtung einer Photovoltaik- oder Solaranlage am Dach eines im Wohnungseigentum stehenden Hauses, nur aufgrund der Passivität einiger Wohnungseigentümer nicht zustande kommen.