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4 Der Immobilienmaklervertrag
Rechtliche Rahmenbedingungen
Rechtsgrundlage für alle Immobilienmaklerverträge, die nach dem 01.07.1996 abgeschlossen werden, sind das
- Maklergesetz 1996, BGBl 262/1996 (MaklerG) und
- die Immobilienmaklerverordnung 1996, BGBl 297/1996, idF BGBl II 268/2010 (ImmMV 1996).
Grundelemente des Immobilienmaklervertrags
Der Maklervertrag ist ein einseitiger, entgeltlicher Vertrag „sui generis“.
Einseitig verbindlicher Vertrag
Der Maklervertrag ist deshalb ein einseitig verbindlicher Vertrag, weil den Makler keine Hauptpflichten bei Abschluss eines schlichten Maklervertrages treffen. Mangels anderer Vereinbarung ist der Immobilienmakler nicht verpflichtet, sich um die Vermittlung der Geschäftsgelegenheit zu bemühen. Eine derartige Verpflichtung besteht nur bei Abschluss eines Alleinvermittlungsauftrages. Andererseits verpflichtet sich der Auftraggeber zur Provisionszahlung, wenn das dem Maklervertrag zu grundeliegende Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers zustande kommt.
Entlohnung
Die Entlohnung des Maklers gebührt unabhängig von Art und Umfang seiner Bemühungen nur im Erfolgsfall. Bemühungen des Maklers, die nicht zum Erfolg führen, sind nur in bestimmten Ausnahmefällen abzugelten (siehe § 15 MaklerG – die darin geregelten Provisionsfälle bedürfen einer ausdrücklichen Vereinbarung).
Der Maklervertrag ist, wie in den Erläuterungen zu § 1 MaklerG ausgeführt, ein entgeltlicher Vertrag. In die Definition wurde die „entgeltliche Vermittlung“ aber nicht aufgenommen, da beim Doppelmakler im Verhältnis zu einem Auftraggeber auch Unentgeltlichkeit vereinbart werden kann. Es handelt sich hier aber nicht um Unentgeltlichkeit im Sinne von Freigiebigkeit. Wirtschaftlich gesehen ist es letztlich für den Gesamtpreis nicht entscheidend, wer die Maklerprovision zu bezahlen hat.
Formvorschriften beim Abschluss des Maklervertrages
Der Abschluss des Maklervertrages ist formfrei. Er kann also schriftlich, mündlich oder durch konkludente (schlüssige) Willenserklärung rechtswirksam zustande kommen. Letzteres ist beispielsweise im Fall einer wissentlichen Duldung oder Billigung und Inanspruchnahme der Maklerleistung der Fall. Wird ein Maklervertrag mündlich abgeschlossen, so sieht § 4 Abs 1 Z 3 IMV 1996 vor, dass der Makler dem Auftraggeber unverzüglich eine den Inhalt des Auftrages wiedergebende schriftliche Auftragsbestätigung zu geben hat. Diese Bestimmung hat grundsätzlich keine unmittelbare Wirkung auf das Zustandekommen des Maklervertrages. Es ist jedoch aus der Sicht des Immobilienmaklers empfehlenswert, auf die strikte Einhaltung aus nachstehenden Gründen zu achten:
Einerseits kann der Immobilienmakler in diesem Zusammenhang seinen schriftlichen Informationspflichten nachkommen, andererseits kann dadurch der Provisionsanspruch gesichert werden, weil der Immobilienmakler damit auf die Provisionserwartung hinweist. Nach der Entscheidung des OGH vom 2.7.2002, 8 Ob 33/02i, ist nämlich das konkludente Zustandekommen eines Maklervertrages dann genau zu prüfen, wenn der Makler bereits für einen Auftraggeber (idR den Abgeber) tätig ist. In diesem Fall bedarf es eines Hinweises auf die Provisionserwartung, damit ein Maklervertrag zustande kommt. Der Makler, der das konkludente Zustandekommen eines Maklervertrages behauptet, ist dafür auch beweispflichtig.
Befristung
Der Maklervertrag kann entweder befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Ein unbefristeter Vertrag kann gem § 13 MaklerG vom Auftraggeber jederzeit gekündigt werden.