1.2 Rechte und Pflichten des Immobilienverwalters

Abschluss einer Haftpflichtversicherung

Die zur Ausübung des Gewerbes der Immobilienverwalter berechtigten Gewerbetreibenden haben gem § 117 Abs 7 GewO für ihre Berufstätigkeit eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit einer Versicherungssumme von mindestens EUR 400.000,− pro Schadensfall abzuschließen. Es ist zulässig, die Versicherungsleistung pro jährlicher Versicherungsperiode auf EUR 1,200.000,− zu beschränken. Für die festgelegte Pflichtversicherungssumme darf ein Selbstbehalt von höchstens fünf Prozent dieser Summe pro Schadensfall vereinbart werden. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung muss bei einem Unternehmen erfolgen, das zum Geschäftsbetrieb in Österreich befugt ist.

Vertretungsrechte

Immobilienverwalter sind als Immobilientreuhänder auch berechtigt, ihre Auftraggeber zu vertreten. Die Vertretung muss im Rahmen ihrer Gewerbeberechtigung und ihres Auftrages erfolgen. Die Vertretung ist vor Verwaltungsbehörden, Fonds, Förderungsstellen, Körperschaften öffentlichen Rechts und bei Gericht möglich. Die Vertretung ist nur insofern zulässig, als kein Anwaltszwang besteht.

Diese Vertretungsrechte wurden ausdrücklich in den Gesetzestext aufgenommen. Sie ergaben sich bisher aus der Judikatur (vgl zB 6.12.1994, 4 Ob 137/1994). Die ausdrückliche Normierung im Gesetzestext präzisiert diese Rechte aber insbesondere im Hinblick auf § 8 RAO hinsichtlich außergerichtlicher und gerichtlicher Vertretungsbefugnisse der Immobilienmakler.

Vertragserrichtung

Die Vertragserrichtung durch Immobilientreuhänder ist dann zulässig, wenn diese im Ausfüllen formularmäßig gestalteter Verträge besteht. Es existieren zahlreiche Vertragsformulare, die verbreitet verwendet werden. Die Berechtigung zur Vertragserrichtung durch Immobilientreuhänder ist auf diese zB für Mietwohnungen gebräuchlichen formularmäßig gestalteten Verträge beschränkt.

Pflichten nach dem Energieausweisvorlagegesetz

Ein Energieausweis ist

sowohl bei Verkauf
als auch bei Vermietung und Verpachtung
von Gebäuden oder einzelnen Nutzungsobjekten erforderlich.

Die Vorlagepflicht trifft den Verkäufer, Vermieter oder Verpächter (und somit auch Immobilienverwalter, wenn sie als Vermieter eines Objekts auftreten). Wird ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium zum Kauf oder zur Inbestandnahme angeboten, so sind bereits in der Anzeige der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts anzugeben. Diese Pflicht gilt sowohl für den Verkäufer oder Bestandgeber als auch für den von diesem beauftragten Immobilienmakler.

Bei Nichtvorlage eines Energieausweises gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Käufer und Bestandnehmer können gem § 7 EAVG sein Recht auf Ausweisaushändigung auch gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber ersetzt begehren.

Immobilienverwalter, sonstige Rechte von Gewerbetreibenden

Allen Gewerbetreibenden, somit auch Immobilienverwaltern, stehen unter anderem auch die im Folgenden beispielhaft angeführten Rechte zu. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass bei der Ausübung dieser Rechte der wirtschaftliche Schwerpunkt und die Eigenart des Betriebes als Immobilienverwalter erhalten bleiben müssen. Soweit dies aus Gründen der Sicherheit notwendig ist, haben sich Immobilienverwalter entsprechend ausgebildeter und erfahrener Fachkräfte zu bedienen.

Immobilienverwaltern stehen bei Einhaltung dieser Bedingungen auch die allgemeinen Rechte gem § 32 GewO zu:

Alle Vorarbeiten und Vollendungsarbeiten auch auf dem Gebiet anderer Gewerbe vorzunehmen, die dazu dienen, ihre Dienstleistungen absatzfähig zu machen
In geringem Umfang Leistungen anderer Gewerbe zu erbringen, die die eigenen Leistungen wirtschaftlich sinnvoll ergänzen
Anfertigen von Maschinen, Werkzeugen und sonstigen Werksvorrichtungen, die ausschließlich für die Erbringung von Leistungen des eigenen Unternehmens bestimmt sind
Instandhaltung und Instandsetzung von Betriebseinrichtungen, Maschinenwerkzeugen, Betriebsmitteln, sonstigen Betriebsbehelfen und Betriebsgebäuden
Sammeln und Behandeln von Abfällen (abfallrechtliche Regelungen bleiben hiervon unberührt)
Planung von Arbeiten, die im zulässigen Umfang der Gewerbeausübung liegen
Gesamtaufträge zu übernehmen, sofern ein wichtiger Teil des Auftrags dem eigenen Gewerbe zukommt; die Arbeiten, für die keine Gewerbeberechtigung vorliegt, müssen durch befugte Gewerbetreibende ausgeführt werden
Handel mit Waren (Waren zurückzunehmen, zu kaufen, zu verkaufen, zu vermieten und zu vermitteln), soweit diese Tätigkeiten nicht Gegenstand eines reglementierten Gewerbes sind
Alle einfachen Tätigkeiten von reglementierten Gewerben auszuüben, deren fachgemäße Ausübung den sonst vorgeschriebenen Befähigungsnachweis nicht erfordert
Ausübung aller Teilgewerbe, soweit das Teilgewerbe in fachlichem Zusammenhang mit der hauptberuflich ausgeübten gewerblichen Tätigkeit steht
Ausübung des nichtkonzessionspflichtigen Werkverkehrs mit Gütern und des nichtkonzessionspflichtigen nichtlinienmäßigen Personenverkehrs
Unentgeltlicher Ausschank von Getränken
Vermittlung von Versicherungsverträgen nach Anmeldung bei der Gewerbebehörde (zB: eines Nebengewerbes Versicherungsvermittlung); hierfür gelten besondere Bestimmungen (siehe folgende Ausführungen)

Der Handel mit Immobilien steht nur den Immobilienmaklern zu.