4 Rechte und Pflichten

Haftpflichtversicherungspflicht

Die zur Ausübung des Gewerbes der Bauträger (§ 94 Z 35) berechtigten Gewerbetreibenden müssen eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit einer Versicherungssumme von mindestens EUR 1,000.000,− pro Schadensfall abschließen. Es ist zulässig, die Versicherungsleistung pro jährlicher Versicherungsperiode für Unternehmen mit einem jährlichen Umsatz von weniger als EUR 2,000.000,− auf EUR 1,500.000,− und für andere Unternehmen auf EUR 3,000.000,− zu beschränken. Für die festgelegte Pflichtversicherungssummen darf ein Selbstbehalt von höchstens fünf vH dieser Summe pro Schadensfall vereinbart werden. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung muss bei einem Unternehmen erfolgen, das zum Geschäftsbetrieb in Österreich befugt ist.

Vertretungsrechte

Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger) sind gem § 117 Abs 5 GewO auch berechtigt, ihre Auftraggeber zu vertreten. Die Vertretung muss im Rahmen ihrer Gewerbeberechtigung und ihres Auftrages erfolgen. Die Vertretung ist vor Verwaltungsbehörden, Fonds, Förderungsstellen, Körperschaften öffentlichen Rechts und bei Gericht möglich. Die Vertretung ist nur insofern zulässig, als kein Anwaltszwang besteht.

Diese Vertretungsrechte wurden ausdrücklich in den Gesetzestext aufgenommen. Sie ergaben sich bisher aus der Judikatur (vgl zB 6.12.1994, 4 Ob 137/1994). Die ausdrückliche Normierung im Gesetzestext präzisiert diese Rechte aber insbesondere in Hinblick auf § 8 RAO hinsichtlich außergerichtlicher und gerichtlicher Vertretungsbefugnisse der Bauträger.

Vertragserrichtung

Die Vertragserrichtung durch Immobilientreuhänder ist gem § 117 Abs 6 GewO dann zulässig, wenn diese im Ausfüllen formularmäßig gestalteter Verträge besteht. Es existieren zahlreiche Vertragsformulare, die verbreitet verwendet werden. Die Berechtigung zur Vertragserrichtung durch Immobilientreuhänder ist auf diese zB für Mietwohnungen gebräuchlichen formularmäßig gestalteten Verträge beschränkt.

Zur Tätigkeit des Bauträgers zählt ua auch das Verhandeln über Finanzierungen und Förderungen, die Ermittlungen von Bestbietern entsprechend den jeweiligen Auftragsvergabebestimmungen, das Verhandeln über allenfalls zu zahlenden Entschädigungen, zB an Vormieter etc.

Energieausweisvorlagegesetz (2012)

Ein Energieausweis ist vorzulegen bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung von Gebäuden oder einzelnen Nutzungsobjekten. Die Pflicht trifft den Verkäufer, Vermieter oder Verpächter (und somit auch Bauträger, wenn sie als Verkäufer eines Objekts auftreten). Wird ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium zum Kauf oder zur Inbestandnahme angeboten, so sind bereits in der Anzeige der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts anzugeben. Diese Pflicht gilt sowohl für den Verkäufer oder Bestandgeber als auch für den von diesem beauftragten Immobilienmakler.

Bei Nichtvorlage eines Energieausweises gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Der Käufer/Bestandnehmer kann aber gem § 7 Abs 2 EAVG 2012 sein Recht auf Ausweisaushändigung auch gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber ersetzt begehren.

Sonstige Rechte von Gewerbetreibenden

Allen Gewerbetreibenden, somit auch Bauträgern, stehen unter anderem auch die im Folgenden beispielhaft angeführten Rechte zu. Voraussetzung hiefür ist lediglich, dass bei der Ausübung dieser Rechte der wirtschaftliche Schwerpunkt und die Eigenart des Betriebes als Bauträger erhalten bleiben muss. Soweit dies aus Gründen der Sicherheit notwendig ist, haben sich Bauträger entsprechend ausgebildeter und erfahrener Fachkräfte zu bedienen:

Bauträgern steht – wie allen Gewerbetreibenden – neben der eigenen ausgeübten Tätigkeit auch das Recht zu, Tätigkeiten zu erbringen, welche in den Anwendungsbereich eines anderen, fachfremden Gewerbes fallen. Voraussetzung dafür ist, dass sich die Gewerbetreibenden hierfür jedenfalls immer entsprechend fachkundiger Personen bedienen. Die Nebenrechte selbst unterliegen Grenzen. Werden diese überschritten, muss ein Gewerbe angemeldet werden. Im Einzelnen stellt sich dies wie folgt dar:
Alle Vorarbeiten und Vollendungsarbeiten auch auf dem Gebiet anderer Gewerbe vorzunehmen, die dazu dienen, ihre Dienstleistungen absatzfähig zu machen
In geringem Umfang Leistungen anderer Gewerbe zu erbringen, die die eigenen Leistungen wirtschaftlich sinnvoll ergänzen
Anfertigen von Maschinen, Werkzeugen und sonstigen Werksvorrichtungen, die ausschließlich für die Erbringung von Leistungen des eigenen Unternehmens bestimmt sind
Instandhaltung und Instandsetzung von Betriebseinrichtungen, Maschinenwerkzeugen, Betriebsmitteln, sonstigen Betriebsbehelfen und Betriebsgebäuden
Sammeln und Behandeln von Abfällen (abfallrechtliche Regelungen bleiben hievon unberührt)
Planung von Arbeiten, die im zulässigen Umfang der Gewerbeausübung liegen
Gesamtaufträge zu übernehmen, sofern ein wichtiger Teil des Auftrags dem eigenen Gewerbe zukommt. Die Arbeiten, für die keine Gewerbeberechtigung vorliegt, müssen durch befugte Gewerbetreibende ausgeführt werden
Handel mit Waren (Waren zurückzunehmen, zu kaufen, zu verkaufen, zu vermieten und zu vermitteln, soweit diese Tätigkeiten nicht Gegenstand eines reglementierten Gewerbes sind)