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Benedikt Suhsmann - Redaktion FORUM Media | Praxiswissen | Fachbeitrag

10.3 Rechtsstellung des Verwalters

Wien

Verantwortlichkeit des Verwalters, Haftung des Hauseigentümers, ordentliche Verwaltung

Nach der Bauordnung für Wien ist die Rechtsstellung des Gebäudeverwalters am meisten exponiert. Ohne Bezug auf den berufsmäßigen Verwalter („Immobilienverwalter“) ist derjenige, der die Verwaltung eines Gebäudes ausübt, für Verletzungen der durch dieses Gesetz oder eine dazu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten anstelle des Eigentümers verantwortlich, wenn die Tat ohne dessen Veranlassung und Vorwissen begangen wurde. Nach der Rechtsprechung des VwGH bedeutet dies, dass der Hausverwalter vom Hauseigentümer an der Beseitigung des Gebrechens irgendwie gehindert worden sein musste. Der Hauseigentümer haftet gleichzeitig, wenn er es bei der Auswahl oder bei der Beaufsichtigung an der nötigen Sorgfalt fehlen ließ. Diese verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit des Immobilienverwalters bezieht sich nach der Rechtsprechung des VwGH allerdings nur auf jene Angelegenheiten, die von der „ordentlichen Verwaltung“ umfasst werden. Die verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit ist daher für den Immobilienverwalter etwa dann nicht gegeben, wenn es sich um die nicht erfüllte Verpflichtung zur Herstellung eines Gehsteiges oder die Nichtbeseitigung eines konsenslosen Bauteiles, mag dieser auch vermietet sein, handelt, weil es sich dabei um keine Maßnahmen der „ordentlichen Verwaltung“ handelt.