6.1 Aufgaben der örtlichen Bauaufsicht

Zu den Tätigkeiten der örtlichen Bauaufsicht gehört unter anderem auch, jedem auf der Baustelle Aufhältigen entsprechende Anweisungen zu erteilen, die auch zu befolgen sind. Bei der Wahrnehmung ihrer Kontrollfunktion ist insbesondere regelmäßig zu überprüfen, ob das Bauprojekt in Übereinstimmung mit den Plänen in der vertraglich festgesetzten Qualität sowie unter Einhaltung der geltenden Vorschriften hergestellt wird.

Das bedeutet, dass die örtliche Bauaufsicht laufend die jeweiligen Leistungen der auf dem Bau tätigen Unternehmen abnimmt, eventuelle Mängel feststellt und deren rasche Behebung in die Wege leitet. Eine weitere Aufgabe der örtlichen Bauaufsicht liegt somit in der Minimierung der Kosten. Die Bauaufsicht ist außerdem dazu berufen, das Zusammenspiel der beteiligten Unternehmen zu koordinieren. Weiters obliegt es der örtlichen Bauaufsicht, die Einhaltung der Termine zu forcieren.

Folgende Tätigkeiten gehören typsicherweise in den Aufgabenbereich der örtlichen Bauaufsicht:

Unterstützung der Planungsgruppe in Hinblick auf Material und Prozesswahl sowie bei Kostenermittlungen und Ausschreibung
Beratung und Vertretung des Bauherrn in allen ausführungsrelevanten Punkten
Bauüberwachung (technische Regeln)
Koordination
Terminverfolgung
Kostenverfolgung
Qualitätskontrolle
Rechnungsprüfung
Bearbeitung von Mehr- & Minderkostenforderungen
Übernahmen
Abnahmen
Dokumentation
Feststellung von Mängeln
Führung des Baubuches
Schlussabnahme des Bauwerks unmittelbar nach dessen Fertigstellung in Absprache mit der Leitung

Eine weitere, zuvor nicht genannte und häufig im Diskurs stehende Aufgabe der örtlichen Bauaufsicht ist die Vertretung des Bauherrn, auf die nun einzugehen ist.

Die örtliche Bauaufsicht ist im Regelfall nicht zur rechtsgeschäftlichen Vertretung des Bauherrn befugt. Anders kann sich dies nur darstellen, wenn konkrete bestehende Vereinbarungen dies vorsehen oder allenfalls eine Duldungsvollmacht vorliegt, der Bauherr also bereits wissentlich in der Vergangenheit entsprechende Handlungen der örtlichen Bauaufsicht – wenn auch stillschweigend – akzeptiert hat. Hierzu gibt es in der Literatur auch vereinzelt Gegenmeinungen.

Praxistipp:

Da in der Praxis oftmals schwierig festzustellen ist, wo die Kompetenzen der örtlichen Bauaufsicht konkret beginnen und enden, sollte dies in einem Projekthandbuch zu Beginn unzweifelhaft festgelegt werden!

Häufig treten örtliche Bauaufsichten tatsächlich wie der Bauherr selbst in Erscheinung, weshalb es im Nachhinein keine Seltenheit ist, dass Streitigkeiten entstehen, ob bestimmte Anordnungen, Änderungen, Entscheidungen etc überhaupt in der Kompetenz der Bauaufsicht gelegen sind.

Achtung:

Sollten Zweifel darüber entstehen, empfiehlt es sich, dringend schriftlich den Bauherren um separate Zustimmung zu ersuchen!

Beispiel: Im Vertrag (zB mittels ÖNORM) ist folgende Regelung enthalten

„Die vom Auftraggeber bestellte örtliche Bauaufsicht vertritt den Auftraggeber bei der Abwicklung des Bauvertrages, deren Weisungen vom Auftragnehmer und seinen Leuten, aber auch von seinen Subunternehmern, Lieferanten sowie deren Leuten stets unverzüglich zu befolgen sind. Zu Vertragsanpassungen ist die Bauaufsicht nicht berechtigt.“ In diesem Fall wären eigenmächtige Zustimmungen der örtlichen Bauaufsicht zu vertraglichen Änderungen ohne ausdrückliche Zustimmung des Bauherren nicht gedeckt!