Vermietung und Verpachtung

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind gegenüber den ersten fünf Einkunftsarten subsidiär und gehören zu den außerbetrieblichen Einkünften. Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen (§ 28 EStG):

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen und Rechten an Grundstücken. Hauptanwendungsfälle sind die Vermietungen von Gebäuden, Gebäudeteilen oder von grundstücksgleichen Rechten wie zB die Einräumung eines Baurechts.

2. Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von „Sachinbegriffen“, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen. Darunter fallen zB ehemaliges bewegliches Betriebsvermögen, eine Bibliothek oder eine Wohnungseinrichtung. Inkludiert sind auch Einkünfte aus einer Betriebsverpachtung, wenn der Verpächter den Betrieb aufgegeben hat und ihn verpachtet.

3. Einkünfte aus der Überlassung von Rechten oder aus der Gestattung der Verwertung von Rechten, insbesondere die Einräumung der Werknutzung im Sinne des Urheberrechts und der Überlassung von gewerblichen Schutzrechten und Erfahrungen sowie von Berechtigungen.

4. Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen und zwar auch dann, wenn diese Forderungen im Veräußerungserlös des Grundstückes mit abgegolten werden. Die Einkünfte werden nach dem Prinzip der Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten ermittelt. Zu den Werbungskosten zählen absetzbare Aufwendungen nach § 28 Abs 2 EStG, nach § 28 Abs 3 EStG, Abschreibungen iHv 1,5 %, Betriebskosten, Fremdfinanzierungskosten und sofort abgesetzte Instandhaltungskosten. Die Werbungskosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn.

Bei der Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt es grundsätzlich auf den Zu- und Abfluss an. Nach § 19 EStG 1988 sind Einnahmen in jenem Kalenderjahr bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind (VwGH Ra 2018/13/0074).