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Alexander Kdolsky | Glossar

Vermieter

Eine Frau stürzte in einem Bereich des allgemein benützbaren Verbindungswegs, von dem aus der Zugang nicht nur zu dem auf der Liegenschaft der beklagten Gemeinde errichteten Seniorenheim, sondern (unter anderem) auch zur Wohnanlage, in der die zu Sturz Gekommene wohnt, möglich war. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung, dass sich die Nebenpflichten des Vermieters aus dem Bestandvertrag, wozu die Räum- und Streupflicht an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehört, auch auf die zur Hausgemeinschaft des Mieters gehörenden Personen, nicht aber auf Personen, die sich in den Mieträumen nur kurzfristig aufhalten, wie Gäste, Lieferanten und Handwerker oder bloße Besucher und zu Besuch weilende Angehörige des Mieters erstrecken. Vorliegendenfalls ist es aber zumindest zweifelhaft, ob im Zeitpunkt des Sturzes bereits eine ausreichende räumliche Nahebeziehung der zu Sturz Gekommenen zu der ihrer besuchten Angehörigen aus dem Heimvertrag geschuldeten Hauptleistung (Unterkunft) bestand (ob sie also überhaupt schon „Besucherin“ war), die jedenfalls Voraussetzung für die Einbeziehung dritter Personen in den vertraglichen Schutzbereich wäre. Diese Frage wurde von den Vorinstanzen vertretbarerweise verneint (OGH 30.08.2011, 2 Ob 137/11b).

Der Vermieter kann seine Verpflichtung, den Schnee zu räumen und bei Glatteis zu streuen, vertraglich auf die Mietergemeinschaft insgesamt überwälzen. Er ist aber von seiner aufgrund des Bestandvertrags bestehenden Pflicht, für die Schneeräumung zu sorgen, nur dann entbunden, wenn er organisatorisch für die Durchführung der Schneeräumung sorgt, indem er selbst eine entsprechende Einteilung trifft oder überwacht, dass die Mieter eine solche treffen können. Dem Vermieter verbleiben, wenn er seine Schneeräumungspflicht auf die „Allgemeinheit“ der Mieter überträgt, gewisse Mindestpflichten: Er muss dafür Vorsorge treffen, dass mit dem Funktionieren der Schneeräumung zu rechnen ist und muss deren Einhaltung überwachen, wenn er bei einem Mindestmaß an Aufmerksamkeit erkennen musste, dass hieran mangels jeglicher Organisation begründete Zweifel bestehen (vgl OGH 22.03.2002, 1 Ob 279/01p).