Erheblich nachteiliger Gebrauch (§ 30 Abs 2 Z 3, 1. Fall MRG)

Voraussetzungen

Der Kündigungsgrund liegt vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjektes oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen, etwa Reparaturen, eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgt ist oder zumindest droht (MietSlg 47.336). Ferner ist der Kündigungsgrund erfüllt, wenn ein Verhalten des Mieters geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters zu schädigen oder zu gefährden (MietSlg 46.348).

Zentral ist die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Bestandverhältnisses wegen nachteiligen Gebrauchs, zu dessen Beurteilung die Umstände in ihrer Gesamtheit zu betrachten sind, noch zugemutet werden darf (OGH 25.09.2019, 1 Ob 89/19y).

Der nachteiligen Gebrauch hat sich grundsätzlich auf einen in § 1 Abs 1 MRG aufgezählten Mietgegenstand beziehen, wozu Fassaden und Außenmauern als allgemeine Teile des Hauses nicht zählen. Mag man eine Erhaltungspflicht von allgemeinen Teilen auch darunter subsumieren, waren im konkreten Fall beanstandete Arbeiten (Überarbeitung der nur mit einem Vorspritzputz versehenen Flächen mit Verputz) nicht als nachteiliger Gebrauch zu qualifizieren, zumal dadurch die Fortführung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar wurde (OGH 28.06.2011, 10 Ob 47/11a). Generell davon auszugehen, durch nur allgemeine Teile betreffende Handlungen könnte der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG nicht verwirklicht sein, wäre falsch. Das wiederholte Entsorgen von Speiseresten im Restmüll, mit dem Geruchsbelästigungen einher gehen, kann eine Kündigung rechtfertigen (OGH 28.08.2019, 7 Ob 111/19b).

Ob ein dem Bestandnehmer anzulastender Nachteil, also insbesondere eine Rufbeeinträchtigung, als „erheblich nachteiliger Gebrauch“ iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG droht bzw bereits eingetreten ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (OGH 21.03.2018, 7 Ob 198/17v).

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG und des gleichlautenden Vertragsaufhebungsgrundes nach § 1118 erster Fall ABGB liegt nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht (RIS-Justiz RS0020940 [T6]; RS0067832; RS0068076; RS0102020; RS0020981; RS0067939), oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden (RS0020940 [T11]; RS0021031; RS0070348; OGH 31.07.2019, 5 Ob 84/19t).

Erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn ein Mieter sein schon bisher mit keiner ausreichenden Feuchtigkeitsisolierung ausgestattet gewesenes Badezimmer durch – ohne Baubewilligung durchgeführte – Umbauten auf einen weiteren Raum ausdehnt dort – wieder ohne entsprechende Feuchtigkeitsisolierung – eine Badewanne installiert und dadurch die Gefahr der Durchfeuchtung der Träme wesentlich erhöht wird (RS0070359).

Der erhebliche Nachteil kann in jeder erheblichen Verletzung ideeller oder wirtschaftlicher Interessen des Vermieters liegen (1 Ob 562/94). Es kommt daher nicht darauf an, dass sich bisher die übrigen Hausbewohner durch die Beklagte nicht beschwert fühlten, kein greifbarer Nachteil im Zusammenleben im Hausverband entsprungen ist oder für die Vermieterin ein konkreter Schaden am Mietobjekt (bisher) nicht entstand (3 Ob 164/02t).

§ 30 Abs 2 Z 3 MRG, § 1118 erster Fall ABGB sollen die Möglichkeit für die Auflösung des Bestandverhältnisses bieten, weil das für sein Weiterbestehen erforderliche Vertrauen weggefallen ist. Grundlage für einen Auflösungsanspruch ist ein vertragswidriges Verhalten. Der Mieter muss sich also so verhalten haben, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist (RS0020867). Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich; es genügt, dass sich der Mieter des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste, wobei der Maßstab eines durchschnittlichen Mieters zugrunde zu legen ist (RS0020981; RS0067957 [T4]; RS0070243 [T1]; RS0070433 [T1, T5]; RS0020867; OGH 31.07.2019, 5 Ob 84/19t).

Maßgeblich für die Beurteilung, ob ein geltend gemachter Kündigungsgrund verwirklicht wird, ist der Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung. Allerdings kann die Einstellung eines dem Mieter zum Vorwurf gemachten Verhaltens nach der Aufkündigung bei der Beurteilung, ob das Gesamtverhalten die Aufkündigung im Einzelfall rechtfertigte, mitberücksichtigt werden (RS0070378). Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung hat nur dann Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung, wenn der Schluss zulässig ist, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten auszuschließen ist (RS0070378 [T2]; RS0070340; OGH 31.07.2019, 5 Ob 84/19t).

Der Oberste Gerichtshof hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG gegeben sein kann, wenn ein Mieter etwa eine Badewanne oder eine Dusche unsachgemäß ohne ausreichende Feuchtigkeitsisolierung durch nichtbefugte Gewerbsleute installiert (vgl RS0070359; RS0103639). Für die Verwirklichung des Kündigungsgrundes ist es zwar auch erforderlich, dass sich der Mieter der erheblichen Nachteiligkeit seines Gebrauchs bewusst ist bzw dieser ihm erkennbar ist und er den Gebrauch dennoch fortsetzt. Dabei ist gerade bei der unsachgemäßen Installation von Duschen oder Badewannen durch nichtbefugte Gewerbsleute davon auszugehen, dass ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, wenn bei Auftreten von Schäden nicht sofort Abhilfe geschaffen wird (6 Ob 15/13v; 8 Ob 96/04g; 1 Ob 1504/96; vgl auch 8 Ob 505/95; 1 Ob 562/94; OGH 31.07.2019, 5 Ob 84/19t).

Nach einzelnen Judikaten ist eine Zukunftsprognose anzustellen (Prader, MRG^5.12 § 30 Anm 9, Stand 01.01.2020, Manz Wohnrecht rdb.at).

Enthält ein gesetzlicher Kündigungsgrund mehrere Tatbestände, muss der geltend gemachte Tatbestand in der Aufkündigung individualisiert werden. Geschah dies, kommt es bei der Entscheidung darüber, was als Kündigungstatbestand geltend gemacht wurde, nur auf diese Tatsachenbehauptungen an (RS0106599).

Geisteskrankheit

Ein Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich, wohl aber eine objektive Erkennbarkeit, dass das Verhalten schädigend ist (Taubenfütterung: 6 Ob 17/03f). Geisteskrankheit oder sonstige Unzurechnungsfähigkeit des Mieters schließt daher den Kündigungsgrund nicht aus (MietSlg 22.332/19; wobl 1992/61, 1992/102; MietSlg 47.352).

Abmahnung

Eine Abmahnung ist nur dann erforderlich, wenn die Schädlichkeit des Verhaltens nicht ohne weiteres erkennbar ist. Es genügt, dass der erheblich nachteilige Gebrauch hinsichtlich eines Teiles des Mietgegenstands vorliegt (MietSlg 33.422, 47.341).

Vertragswidrigkeit

Nicht jede vertrags- oder gesetzwidrige Verwendung des Bestandgegenstands durch den Mieter rechtfertigt die Aufkündigung durch den Vermieter. Sie gibt dem Vermieter vielmehr in erster Linie bloß das Recht, die Unterlassung der unzulässigen Benützung zu begehren. Auch bauordnungswidrig oder konsenswidrig durchgeführte Umbauarbeiten rechtfertigen daher eine Aufkündigung nur dann, wenn hieraus eine Substanzschädigung droht (wobl 1992/102; MietSlg 46.351), die erkennbar oder bewusst sind.

Verschulden ist zwar keine Voraussetzung, wohl aber das Bewusstsein der „Vertragswidrigkeit“, wie es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwartet werden kann. Bei der Frage, ob dem Mieter die Schädlichkeit seines Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste, ist nach einem generellen Maßstab auf die von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Erkennbarkeit der Schädlichkeit eines bestimmten Verhaltens abzustellen. Wurde der Badeinbau durch einen Mitarbeiter eines Unternehmens mit Konzession für Gas-, Wasser- und Heizungsinstallation durchgeführt, der seine Vorgangsweise mit dem Vermieter und Hauseigentümer abgesprochen hat, und ist es bis zur Sanierung zu keinen Beeinträchtigungen gekommen, liegt in der Verneinung des erheblich nachteiligen Gebrauchs trotz fehlender Isolierung jedenfalls keine Fehlbeurteilung (5 Ob 142/11k; 4 Ob 225/15i – zuletzt: OGH 25.07.2019, 4 Ob 107/19t).

In der Praxis häufig vorkommende Fälle sind substanzschädigende Umbauarbeiten (MietSlg 47.336) die Anhäufung von Gerümpel (MietSlg 42.307) oder anderer Gegenstände, die zu einer Brandgefahr (MietSlg 47.341) oder zur Gefahr des Auftretens von Ungeziefer führen (MietSlg 45.371). Ebenso verwirklicht es den Kündigungsgrund, wenn der Mieter sorglos mit Wasser (3 Ob 5/17g) umgeht und dadurch Durchfeuchtungen des Mauerwerks herbeiführt oder jahrelang das Toilettenfenster offen stehen lässt, wodurch Verputzschäden entstehen (8 Ob 119/17h).

Prostitution

Verwendet der Mieter ein nicht zu diesem Zweck angemietetes Lokal zur Ausübung der Prostitution, liegt hierin eine vertragswidrige Benützung. Berücksichtigt man bei Beurteilung des Gewichtes dieser Vertragswidrigkeit die mit der Ausübung der Prostitution verbundenen Gefahren (unbekannte Besucher im Haus, Begleitkriminalität) und die in weiten Kreisen der Bevölkerung bestehende Ablehnung solcher Lokale, werden dadurch jedenfalls wichtige Interessen des Vermieters verletzt. Der Mieter schädigt dadurch den Ruf des Vermieters und kann deshalb gekündigt werden (wobl 1992/113).

Ausübung der Prostitution in der Wohnung, vor allem wenn das Objekt zu Wohnzwecken vermietet wurde, stellt grundsätzlich unleidliches Verhalten dar. In Prüfungen miteinzufließen haben Umstände, wie Häufigkeit der Vorfälle, Zeitpunkt der Einstellung oder Befolgung von Rügen. Anderes gilt, wenn das Bestandobjekt zum Zwecke der Prostitutionsausübung vermietet wurde (Prader, MRG^5.12 § 30 E 186, Stand 01.01.2020, Manz Wohnrecht, rdb.at).

Nachteiliger Gebrauch

Der sorglose Umgang mit Wasser stellt idR einen erheblich nachteiligen Gebrauch dar, sofern dadurch Wasserschäden (auch für die darunter liegenden Wohnungen) drohen (RIS-Justiz RS0128773, zuletzt OGH 19.02.2015, 6 Ob 16/15v).

Der Kündigungsgrund wird in der Regel bei erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstands selbst erfüllt (Erfüllung bezüglich allgemeiner Teile des Hauses: ua 7 Ob 111/19b). Er kann also durch die Entfernung oder Beschädigung mitgemieteter Einrichtung nicht verwirklicht werden. Zum Mietgegenstand selbst, der erheblich nachteilig gebraucht werden kann, gehören jedoch auch feste Einbauten (wobl 1992/165).

Zurechnung des Verhaltens Dritter

Das Verhalten anderer Personen als des Mieters, die mit seinem Willen den Mietgegenstand auch nur vorübergehend benützen, stellt den Kündigungsgrund dann dar, wenn es dem Mieter möglich gewesen wäre, Abhilfe zu schaffen. Der Mieter hat die Unmöglichkeit der Abhilfe im Prozess zu behaupten und nachzuweisen. Erstattet er hierzu also kein Vorbringen, ist davon auszugehen, dass ihm eine Abhilfe gegen das Verhalten von Personen, die er in die Wohnung aufgenommen hat, möglich gewesen wäre (MietSlg 38.444/4).