Betriebskosten

Die Betriebskostenregelung des MRG

Gem § 15 Abs 1und 2 MRG besteht der Gesamtmietzins aus

- dem Hauptmietzins (gemeint dem Nettohauptmietzins),
- dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben,
- den auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen,
- dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie
- der Umsatzsteuer.

Die Summe all dieser Beträge stellt dann den Bruttohauptmietzins dar, das ist jener Betrag, den der Mieter tatsächlich zu bezahlen hat. Damit ist deutlich, dass der Nettohauptmietzins das eigentliche Entgelt für die Nutzungsüberlassung ist, das dem Vermieter verbleibt bzw ihm für die Instandhaltung und allfällige Verbesserung der Liegenschaft zur Verfügung steht. Bei dieser Mietzinsdefinition sind die Betriebskosten für den Vermieter bloße Durchlaufposten, die er einerseits vereinnahmt, andererseits aber auch gleich wieder ausgibt. Ergänzend enthält das MRG zur Darstellung eine genaue Definition des Begriffs der Betriebskosten sowie auch eine administrative Regelung zur Einhebung und Abrechnung der Betriebskosten.

Der Betriebskostenkatalog des MRG

Das MRG definiert in seinem § 21, was unter Betriebskosten unter dem Regime dieses Gesetzes zu verstehen ist. Demnach sind Betriebskosten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für

- die Wasserversorgung (entweder aus einer öffentlichen Wasserleitung einschließlich der durch die Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen oder durch Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung),
- die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung,
- die Gebühren, für die aufgrund der Kehrordnung durchzuführende Rauchfangkehrung, die Kanalräumung, die Unratabfuhr und die Schädlingsbekämpfung,
- die Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, wenn erforderlich, auch des Hofes und des Durchganges zu einem Hinterhaus,
- die angemessene Feuerversicherung, aber nur, wenn und soweit die Versicherungssumme dem für die Wiederherstellung erforderlichen Betrag entspricht,
- die Haftpflichtversicherung gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden,
- die Versicherung des Hauses gegen andere Schäden (etwa Glasbruch), wenn die Mehrheit der Hauptmieter zugestimmt hat,
- die Auslagen für die Verwaltung, diese berechnet nach der Regelung des § 22 MRG (demnach kann ein bestimmter Betrag pro Quadratmeter Nutzfläche begehrt werden) sowie
- die angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung (diese umfasst die Reinhaltung und Wartung jener Räume, Flächen und Anlagen der Liegenschaft, die von mehreren Hausbewohnern benutzt werden können, wie in die Betreuungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige einschließlich Schneeräumung).

Nur das in diesem Katalog Enthaltene kann als Betriebskosten im Sinne des MRG angesetzt werden.

In der Praxis häufig vorkommende Vorschreibungen, bei denen es sich nicht um Betriebskosten handelt, sind etwa

- Inkassogebühren (MietSlg 34.382 f),
- Gebühren für die Austeilung von Zinszetteln (MietSlg 30.286),
- Manipulationsgebühren (MietSlg 32.274),
- die Überwälzung von Mietzinsausfällen (MietSlg 33.265),
- die Überwälzung uneinbringlicher Prozess- oder Exekutionskosten (MietSlg 39.380/17),
- die Kosten von Erhaltungsarbeiten, insbesondere Reparaturkosten (MietSlg 37.364; 41.291),
- die Wartung einer Brandmeldeanlage (MietSlg 46.292),
- Türschließkosten (MietSlg 45. 313),
- Gerätemiete und Servicekosten für Anlagen zur verbrauchsabhängigen Messung, insbesondere von Kaltwasser (§ 3 Abs 2 Z 6 MRG),
- Abfertigungsversicherung für Hausbesorger (§ 23 Abs 1 Z 4 MRG),
- Kosten für die Anschaffung technischen Geräts im Haus, etwa von Schneefräsen oder Rasentraktoren für Hausbesorger (wobl 1999/77),
- Kosten einer Gegensprechanlage (MietSlg 48.299).