Neu Dokument-ID: 1059030

FORUM Media (red) | Glossar

Ablöse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes

Unterliegt das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, so ist die zwingende Vorschrift des § 10 MRG anzuwenden. Gem § 10 MRG kann der Hauptmieter für Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung der Wohnung, die er in den letzten 20 Jahren gemacht hat und die noch über die Mietdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, Ersatz verlangen, wobei die Aufwendungen um eine jährliche Abschreibung jährlich zu vermindern sind. Auch wer bei Beginn des Mietverhältnisses Zahlungen iSd § 10 MRG an den Vermieter oder einen früheren Mieter geleistet hat, kann dementsprechend Ersatz begehren.

Gegenstand der Regelung des § 10 MRG ist, dass damit nicht zu rechtfertigende Bereicherungen des Bestandgebers ausgeglichen werden sollen, der nach Beendigung des Bestandverhältnisses ein im Zustand und der Vermietbarkeit verbessertes Objekt zurückerhält. Die Bestimmung des § 10 MRG, die von Aufwendungen, die der Hauptmieter gemacht hat, spricht, ist demnach so zu verstehen, dass sie Aufwendungen betrifft, die während der Bestandzeit vom Hauptmieter selbst oder einem von ihm dazu berechtigten Benützer, etwa einem Familienangehörigen oder Untermieter getätigt wurden. Für die vom Untermieter während der Bestandzeit des Hauptmieters getätigten Aufwendungen kann der Hauptmieter nach Beendigung des Bestandverhältnisses Ersatz nach § 10 MRG verlangen (RS0069915).

Der Ausschluss des Ersatzanspruches

Der Mieter kann gem § 10 Abs 2 MRG dann keinen Ersatz verlangen, wenn der Vermieter berechtigterweise seine Zustimmung verweigert hat oder die Zustimmung zwar erteilt hat, aber den Mieter gleichzeitig verpflichtet hat, den früheren Zustand wiederherzustellen. Ausgeschlossen ist der Ersatzanspruch auch, wenn der Hauptmieter die beabsichtigte Veränderung nicht angezeigt hat und der Vermieter deswegen weder seine Zustimmung verweigern noch diese Zustimmung an die Pflicht zur Wiederherstellung des früheren Zustandes knüpfen konnte. Da nur die berechtigte Verweigerung der Zustimmung (bzw das berechtigte Verlangen nach einer Wiederherstellung des früheren Zustands) zum Anspruchsverlust des Mieters führt, ist zunächst einmal zu prüfen, ob der Vermieter die Zustimmung überhaupt berechtigterweise hätte verweigern dürfen. Eine bloße Verletzung der Anzeigepflicht iSd § 9 MRG führt daher noch nicht zum Verlust des Anspruchs. Nur wenn der Vermieter gem § 9 MRG die Zustimmung verweigern konnte oder die Zustimmung von der Wiederherstellung des früheren Zustandes abhängig machen konnte, geht der Anspruch verloren (A Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 10 MRG, Rz 47).

Ersatzfähige Aufwendungen

§ 10 Abs 1 nimmt zunächst Bezug auf Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung und zitiert hierbei § 9 MRG. § 10 Abs 3 MRG präzisiert dann die ersatzfähigen Aufwendungen und stellt als ersatzfähig fest:

- Die Errichtung oder Umgestaltung (letzteres sofern sie den Erfordernissen der Haushaltsführung entspricht) von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen in normaler und dem Stand der Technik entsprechender Ausstattung sowie die Erneuerung einer vorhandenen aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers
- Die Vereinigung und die Umgestaltung der Wohnung mit der zur Zumietung angebotenen Nachbarwohnung in normaler Ausstattung
- Die gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens in einer dem sonstigen Ausstattungszustand der Wohnung entsprechenden Form
- Gleich wesentliche Verbesserungen, insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln gefördert werden

Obwohl § 10 Abs 1 MRG auf § 9 MRG verweist, unterscheidet sich die Aufzählung in § 10 Abs 3 MRG doch von jener des § 9 Abs 2 MRG. Die in § 10 Abs 3 MRG genannte Auflistung ist jedoch taxativ. Es kann also nicht bei allen wesentlichen Verbesserungen des § 9 MRG auch Ersatz der Aufwendungen nach Beendigung des Mietverhältnisses nach § 10 MRG verlangt werden.

Hinsichtlich der in § 10 Abs 3 Z 1 MRG genannten ersatzfähigen Aufwendungen ist von Bedeutung, dass bei Inbestandnahme keine vergleichbare Anlage vorhanden war. Die bloße Reparatur einer bestehenden Anlage reicht daher ebenso wenig aus wie ein bloßer Austausch ohne konkrete Verbesserung. Dies gilt allerdings nicht für den Austausch einer Heiztherme oder eines Warmwassersboilers, da hier das Gesetz ausdrücklich nur die Erneuerung einer bereits bei Beginn des Bestandverhältnisses vorhandenen Anlage vorsieht. Das Gesetz verlangt weiters die Ausführung in einer dem jeweiligen Stand der Technik entsprechenden Ausstattung, wobei damit der Stand der Technik zum Zeitpunkt der Vornahme der Arbeiten gemeint ist (5 Ob 60/93; 5 Ob 2261/96b). Wird eine Maßnahme als Gesamtes als nicht ersatzfähig beurteilt, so betrifft dies auch alle ihre Teile (LGZ Wien, 41 R 433/88). Andererseits sind bei bestehender Ersatzfähigkeit auch solche Zuarbeiten und Nacharbeiten zu ersetzen, die außerhalb der Wohnung vorzunehmen waren, wie etwa die Errichtung einer neuen Gassteigleitung, die zur Errichtung der Heizung notwendig war (8 Ob 632/91).

Hinsichtlich der durch die WRN 2006 eingeführten Ersatzpflicht für den Austausch einer schadhaft gewordenen Heiztherme oder Wasserboilers ist zu bemerken, dass nicht jeglicher Austausch ersatzfähig ist, sondern nur ein solcher, der im Vergleich zur bloßen Reparatur die technisch und wirtschaftlich vernünftigere Vorgangsweise darstellt. Die Beweispflicht für die Schadhaftigkeit der Therme und die Erforderlichkeit des Austausches trifft den Mieter (A Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 10 MRG, Rz 19b f).

Die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Zusammenlegung von Wohnungen sind nur dann ersatzfähig, wenn sie im Zusammenhang mit einer Anbotspflicht nach § 5 Abs 2 MRG erfolgt sind.

Ebenso ersatzfähig ist die gänzliche Erneuerung eines schadhaft gewordenen Fußbodens. Dies erfasst nur jene Fälle, in denen nicht bereits ein ernster Schaden des Hauses – und damit eine Erhaltungspflicht des Vermieters – vorliegt. Gedacht wird an Fälle, in denen statt der möglichen Reparatur eines schadhaften Bodens gleich eine vollständige Erneuerung vorgenommen wurde (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²¹, § 10 MRG, Rz 10; A Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 10 MRG, Rz 24).

Nicht ersatzfähig ist also die bloße Reparatur eines vorhandenen Bodens. Ebenso ist die bloße Anbringung eines PVC-Belags oder die Verlegung eines Klebeparkettbodens ohne gleichzeitige Reparatur des Unterbodens nicht ersatzfähig (5 Ob 58/01t).

Bei § 10 Abs 3 Z 4 MRG geht es um Verbesserungen, die jenen des § 3 Abs 1 bis 3 „gleichwesentlich” sind. Das sind solche, die in ihrer Bedeutung aber auch in ihrem Wesen den in § 10 Abs 3 Z 1 bis 3 MRG genannten gleichkommen (OGH 28.11.2000, 5 Ob 301/00a).

Ersatzfähigkeit bezahlter Ablösen

Abgesehen von den in § 10 Abs 3 MRG genannten Aufwendungen kann der Mieter auch solche Aufwendungen verlangen, die er in Überstimmung mit § 10 MRG einem Vormieter oder dem Vermieter abgegolten hat. Auch derart gezahlte Beträge sind in gleicher Weise abzuschreiben.

Ausmaß des Ersatzes

Jedenfalls ersatzfähig sind grundsätzlich jene Beträge, die an reguläre Unternehmen, also befugte Gewerbetreibende bezahlt wurden. Die Rechtsprechung hat zwar vereinzelt auch an so genannte „Pfuscher“ bezahlte Beträge als ersatzfähig angesehen, dies ist jedoch zweifach fragwürdig.