Neu Dokument-ID: 1059051

FORUM Media (red) | Glossar

Eigenbedarfskündigung

Dringender Eigenbedarf kann nur zugunsten von Personen geltend gemacht werden, die zumindest Hälfteeigentümer oder deren Eintrittsberechtigte sind. Bei einer Eigentumswohnung genügt der Bedarf des Wohnungseigentümers. In anderen Fällen ist der Bedarf des Vermieters entscheidend (MietSlg 39.467).

Kommen mehrere Wohnungen für eine Aufkündigung in Betracht, bleibt es dem kündigenden Vermieter überlassen, die Wahl hierunter zu treffen. Der Bedarf muss an den aufgekündigten Räumen selbst bestehen, darf also nicht durch Abtragung und Neubau beseitigt werden. Er muss nicht nur im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung an den Mieter, sondern auch noch bei Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz vorhanden sein. Veränderungen zugunsten des Mieters – etwa betreffend den Eigenbedarf – werden von der Rechtsprechung hingegen berücksichtigt (wobl 1994/5).

Bei Beurteilung der Frage des dringenden Eigenbedarfs ist ein strenger Maßstab anzulegen. Der Kündigungsgrund des dringenden Eigenbedarfs ist demnach nur dann gegeben, wenn aufseiten des Vermieters ein Notstand, also die unabweisliche Notwendigkeit, den bestehenden Zustand so bald wie möglich zu beseitigen, vorliegt, und dies nur durch die Kündigung des bestehenden Mietvertrages möglich ist. Wenn dem Bedarf des Vermieters durch eine entsprechende Neuverteilung der ihm zur Verfügung stehenden Räume abgeholfen werden kann, ist dringender Eigenbedarf nicht gegeben (vgl MietSlg 28312, 26253, 23358 f uva). Erst dann, wenn der Eigenbedarf und seine Dringlichkeit bejaht werden, hat eine Interessenabwägung zu erfolgen (vgl MietSlg 28313, 24291, 22359 uva) (RS0070482).

Dringlichkeit

Dringlichkeit nimmt die Rechtsprechung regelmäßig nur dann an, wenn ein echter Notstand des kündigenden Vermieters vorliegt. Es muss die unabweisliche Notwendigkeit, den vorhandenen Zustand so bald wie möglich zu beseitigen, gegeben sein (RS0070619). Wenn auch nicht mehr der Standard der Nachkriegszeit heranzuziehen ist, ist doch ein strenger Maßstab anzulegen. Eine Aufkündigung ist nicht gerechtfertigt, um lediglich Erleichterungen für den Vermieter herbeizuführen oder dessen Wohnmöglichkeit zu verbessern. Der Kündigungsgrund ist dann ausgeschlossen, wenn dem Bedarf durch eine Neuverteilung der bereits zur Verfügung stehenden Räume abgeholfen werden kann (wobl 1991/12).

Am ehesten wurden in der Rechtsprechung schwere gesundheitliche Schäden oder der Bedarf nach einer Pflegeperson berücksichtigt. Ebenso wurde das Fehlen einer Wohnmöglichkeit in einem anderen Ort zur Ausübung des Berufes des Vermieters als Eigenbedarf anerkannt. Vage in der Zukunft liegende Umstände sind demgegenüber nicht entscheidend.

Beispiel:
Eine noch nicht fixierte Berufsausbildung der Kinder, die erst in Zukunft beginnen soll (wobl 1993, 15)

Beispiel:
Eigenbedarf liegt bereits dann vor, wenn die vom Vermieter bisher genützte Wohnung aufgrund einer Verschlechterung des Gesundheitszustandes nur mehr mit Schmerzen benützbar ist (OGH 05.05.1998, 7 Ob 166/97f)

Kein Selbstverschulden

Der Eigenbedarf des Vermieters darf nicht selbstverschuldet sein. Dies ist dann anzunehmen, wenn er durch ein Verhalten des Vermieters herbeigeführt wurde, das mit einem auf Einhaltung bestehender mietvertraglicher Verpflichtungen gerichteten Verhalten nicht vereinbart ist (MietSlg 38.476). Ein derartiges Verschulden ist etwa dann zu verneinen, wenn der Bedarf des Vermieters erst nach der Vermietung einer anderen – ihm davor zur Verfügung stehenden Wohnung – entstanden ist (MietSlg 24.292, 38.476).

Beispiel:
Errichtung und Verkauf von Eigentumswohnungen

Der Vermieter muss dem gekündigten Mieter weiters schon in der Kündigung konkret Ersatz anbieten oder sich ein solches Anbot vorbehalten (immolex 1998/7). Eine Interessenabwägung ist nicht vorzunehmen. Der Zeitpunkt des Erwerbes des Eigentums an dem Haus ist ohne Bedeutung. Auch Geschäftsräume können nach dieser Gesetzesstelle aufgekündigt werden; der Eigenbedarf von Vorfahren (Eltern, Großeltern etc) des Vermieters kann ausreichend sein (wobl 1994/5).

Beispiel:
Eröffnung eines weiteren Detailgeschäftes im Rahmen eines bereits bestehenden Unternehmens

Es ist nicht zulässig, dass die Bestandobjekte bewusst – und damit in nicht schützenswerter Weise – und in Kenntnis der Vermietung erworben wurden, um in Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen neue Mietobjekte zu schaffen (OGH 29.05.2001, 1 Ob 111/01g)

Ersatzbeschaffung (§ 32 MRG)

Der Kündigungsgrund setzt voraus, dass dem Mieter für das verlorene Bestandobjekt Ersatz beschafft wird. Der Vermieter kann sich, wenn er aufkündigt, in der Kündigung jedoch vorbehalten, die Ersatzmietgegenstände erst im Zug des Verfahrens anzubieten. Werden gegen eine derartige Kündigung Einwendungen erhoben, so wird zunächst mit Zwischenurteil darüber entschieden, ob der Kündigungsgrund – vorbehaltlich der Ersatzbeschaffung – gegeben ist. Erhebt der gekündigte Mieter keine Einwendungen oder wird durch das Zwischenurteil das Vorliegen des Kündigungsgrunds bejaht, hat der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft mit Schriftsatz den Ersatz anzubieten. Er ist verpflichtet, bei Geschäftsräumlichkeiten einen nach Lage und Beschaffenheit angemessenen, bei Wohnungen zwei (dafür aber nur) entsprechende Wohnungen zur Auswahl anzubieten.

Eine Pflicht des Vermieters zur Ersatzbeschaffung iSd § 32 MRG besteht nicht im Falle des Unterganges des Mietgegenstandes (RS0069656).

Angemessen

Ein Geschäftsraum ist angemessen, wenn es sich um ein gleichwertiges Objekt handelt, für das kein wesentlich höherer Mietzins zu entrichten ist und das dem Mieter eine Fortsetzung der Betriebstätigkeit unter etwa gleichen Bedingungen ermöglicht (MietSlg 39.473).

Entsprechend

Eine Wohnung ist entsprechend (also weniger als angemessen), wenn sie dem Mieter nach Größe, Ausstattung, Lage und Höhe des Mietzinses unter Berücksichtigung seiner persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse zumutbar ist (MietSlg 43.280).

Die Ersatzobjekte müssen dem Mieter im Zeitpunkt des Anbotes zur Verfügung stehen und bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz selbst dann zur Verfügung gehalten werden, wenn der Mieter das Vorliegen eines angemessenen (entsprechenden) Ersatzes bestreitet (MietSlg 28.406/8).

Die Kosten der Zurverfügungstellung (Hauptmietzins, Betriebskosten etc) hat der kündigende Vermieter zu tragen. Ein nicht mehr zur Verfügung stehendes Ersatzobjekt kann nicht durch ein anderes ersetzt werden (MietSlg 35.589). Erforderliche Adaptierungen des Ersatzobjektes müssen bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz abgeschlossen sein (MietSlg 36.454).

Der Vermieter kann erst nach Ablauf von drei Monaten nach Zustellung des Ersatzanbotes an den Mieter die Fortsetzung des Verfahrens beantragen. Bietet der Vermieter innerhalb der dreimonatigen Frist keine Ersatzmietgegenstände an oder entspricht der Ersatz nach Ansicht des Mieters nicht den Erfordernissen, so kann der Mieter die Fortsetzung des Verfahrens beantragen, um eine Aufhebung der Aufkündigung zu erlangen (MietSlg 32.428/47).

Entschädigung

Im Zug des danach fortgesetzten Verfahrens hat der Vermieter auf Begehren des Mieters überdies eine angemessene Entschädigung anzubieten. Kommt der Vermieter diesem Begehren nicht nach oder ist die Höhe der Entschädigung strittig, so hat das Gericht vor Schluss der Verhandlung die angemessene Entschädigung durch Beschluss festzusetzen und nach Eintritt der Rechtskraft dieses Beschlusses über die Aufkündigung durch Endurteil zu entscheiden.

Voraussetzung für Rechtswirksamkeit

Die Aufkündigung ist für rechtswirksam zu erklären, wenn der Mieter:

• Spätestens im Zug des Rechtsstreites erster Instanz das Anbot bezüglich einer der angebotenen Wohnungen, bezüglich des sonst angebotenen Ersatzmietgegenstandes oder bezüglich der angebotenen oder vom Gericht festgesetzten Entschädigung angenommen hat;
• Im Urteil ist hierbei die Pflicht zur Räumung Zug um Zug gegen Leistung des angenommenen Ersatzmietgegenstandes oder der angenommenen Entschädigung und unter gegenseitiger Aufhebung der Verfahrenskosten auszusprechen, oder
• Weder einen Ersatzmietgegenstand noch eine Entschädigung angenommen hat und sich erweist, dass das Anbot bezüglich einer der angebotenen Wohnungen oder bezüglich des sonst angebotenen Ersatzmietgegenstandes angemessen (bei einem Geschäftslokal) oder entsprechend (bei einer Wohnung) gewesen ist; in diesem Fall gebührt dem Mieter, unbeschadet seiner Pflicht zur Räumung, die angemessene Entschädigung.

Eine Entschädigung ist dann angemessen, wenn sie die Kosten für die Beschaffung eines angemessenen Geschäftslokals oder einer entsprechenden Ersatzwohnung deckt.

Übersiedlungskosten

Der Vermieter hat überdies dem Mieter nach der Räumung die für den Umzug in der Gemeinde erforderlichen Übersiedlungskosten zu ersetzen. Das Gleiche gilt im Fall des Umzugs in eine angebotene Ersatzwohnung oder Geschäftsräumlichkeit, die außerhalb des Gemeindegebietes gelegen ist. Zieht der betroffene Mieter in eine außerhalb des Gemeindegebietes gelegene Wohnung um, die nicht angeboten worden ist, so hat der Vermieter die Übersiedlungskosten in einer für den Umzug innerhalb der Gemeinde erforderlichen Höhe zu ersetzen.

Geldentschädigung

Der Mieter hat auch bei rechtzeitigem Anbot eines Ersatzobjekts die Wahl, statt dieses Objekts Geldentschädigung zu begehren. Hat der Mieter erklärt, keine Geldentschädigung annehmen zu wollen und ist das Ersatzangebot nicht ausreichend, ist die Aufkündigung als unwirksam aufzuheben.