Fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Bestandgeber

Der Bestandgeber kann gem § 1118 ABGB seinerseits die frühere Aufhebung des Vertrages fordern,

- wenn der Bestandnehmer der Sache einen erheblichen nachteiligen Gebrauch davon macht;
- wenn er nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandzins nicht vollständig entrichtet hat; oder,
- wenn ein vermietetes Gebäude neu aufgeführt werden muss.

Eine nützlichere Bauführung ist der Mieter zu seinem Nachteil zuzulassen nicht schuldig, wohl aber notwendige Ausbesserungen.

§ 29 Abs 1 Z 5 MRG rezipiert die ersten beiden Punkte des ersten Satzes von § 1118 ABGB.

Schlechte wirtschaftliche Verhältnisse des Unternehmenserwerbers (§ 12 Abs 3 MRG), die die Annahme gerechtfertigt erscheinen lassen, er werden nicht in der Lage sein, den Bestandzins zu bezahlen, rechtfertigen weder die vorzeitige Auflösung des Bestandvertrages gem § 1118 ABGB, noch die Aufkündigung gem § 30 Abs 1 MRG (RS0021011).

Erheblich nachteiliger Gebrauch

Im Rahmen der Begriffsklärung dieses Tatbestandmerkmales äußert sich der OGH auch zu § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG und setzt so diese Bestimmung der Bestimmung des § 1118 S 1 Teilsatz 1 ABGB inhaltlich gleich (vgl OGH 19.05.2009, 3 Ob 20/09a).

Der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG liegt (ebenso wie der vergleichbare Aufhebungstatbestand des § 1118 erster Fall ABGB) vor, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung eines Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht (OGH 14.01.2010, 6 Ob 269/09s; OGH 04.08.2010, 3 Ob 87/10f; OGH 19.05.2015, 5 Ob 45/15a). Eine physische Schädigung des Bestandgegenstands oder eines Teiles davon ist also nicht erforderlich (RS0020981). Sorgloser Umgang mit Wasser, wenn dadurch Wasserschäden drohen, stellt nachteiligen Gebrauch dar. Es reicht aus, dass dem Mieter unter Zugrundelegung des Maßstabs eines durchschnittlichen Mieters das nachteilige Verhalten bewusst war oder bewusst sein musste. Ein Verschulden des Mieters ist hingegen nicht erforderlich. Maßgeblich für die Beurteilung, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund verwirklicht wird, ist der Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung.

Nach der Rechtsprechung stellt auch die Verletzung einer vom Mieter – abweichend von der gesetzlichen Regelung – übernommenen vertraglichen Instandsetzungspflicht den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG bzw den Auflösungsgrund des § 1118 ABGB erster Fall her, wenn der Mieter dieser Verpflichtung in einem erheblichen Maß nicht nachgekommen ist, also Substanzschädigungen eingetreten sind oder drohen. Dieser Grundsatz ist allerdings dahin einzuschränken, dass nur die Verletzung einer vom Mieter wirksam übernommenen Verpflichtung zur Instandhaltung geeignet sein kann, den Kündigungsgrund herzustellen: Trifft nämlich den Mieter keine zulässig vereinbarte Verpflichtung, Instandhaltungsmaßnahmen am Bestandgegenstand vorzunehmen, handelt er nicht vertragswidrig. Nicht ihm ist dann ein grob nachteiliger Gebrauch des Bestandgegenstands anzulasten, sondern dem Vermieter eine Verletzung einer ihn gesetzlich treffenden Verpflichtung, den Bestandgegenstand in dem bedungenen Zustand zu erhalten.

Die Frage, ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch gem § 1118 ABGB vorliegt oder nicht, hängt immer von den Umständen des einzelnen Falls ab, die in ihrer Gesamtheit zu betrachten und die nicht in Einzelfakten zu zerlegen sind. Die rechtliche Würdigung des Einzelfalls ist vom Obersten Gerichtshof nicht zu überprüfen, außer es läge eine auffallende und im Interesse der Rechtssicherheit zu korrigierende Fehlbeurteilung der Zumutbarkeit einer Fortsetzung des Bestandverhältnisses vor (OGH 19.02.2008, 5 Ob 235/07f; OGH 25.08.2014, 8 Ob 67/14g; OGH 19.05.2015, 5 Ob 45/15a).

Bauliche Veränderungen, die den Intentionen des Bestandgebers zuwiderlaufen, können nur dann einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstands bewirken, wenn dadurch wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Bestandgebers verletzt wurden oder wenn die Gefahr der Verletzung solcher Interessen droht (OGH 08.03.2012, 2 Ob 164/11y).

Säumigkeit des Bestandnehmers

Diese Bestimmung wird dahin verstanden, dass der Aufhebungsgrund gegeben ist, wenn der Bestandnehmer trotz erfolgter Mahnung bis zum nächsten Zinstermin in Rückstand bleibt, sodass eine neuerliche Zinszahlung fällig geworden ist, bevor die vorhergehende vollständig entrichtet wurde. Wirksam eingemahnt kann nur ein Zins werden, der bereits fällig ist. Nach ständiger Rechtsprechung können aber auch erst im Zuge des Prozesses aufgelaufene Rückstände ein auf § 1118 ABGB gestütztes Räumungsbegehren rechtfertigen. Es bedarf, wenn sich während des Verfahrens neuerliche Zinsrückstände ergeben, keiner neuerlichen ausdrücklichen Erklärung der Vertragsauflösung. In diesem Fall wird in der Fortführung des Räumungsprozesses nach dem Entstehen eines solchen qualifizierten Zinsrückstands der konkludente Ausspruch der Aufhebungserklärung gesehen (OGH 09.06.2011, 3 Ob 25/11i; OGH 14.11.2012, 7 Ob 99/12b).

Das Aufhebungsbegehren ist auch dann gerechtfertigt, wenn nur eine Säumnis in der Zahlung eines Teilbetrages vorliegt (RS0020921). Wird der rückständige Bestandzins innerhalb angemessener Frist (hier: einige Tage) bezahlt, wird damit der Vertragsauflösungserklärung des Bestandgebers die rechtliche Grundlage entzogen (RS0020943).

Eine Einmahnung iSd § 1118 Satz 1 Teilsatz 2 ABGB ist jedenfalls in der Zustellung einer Zins- oder Räumungsklage zu erblicken, sofern die Mietzinsschuldigkeit darin hinreichend konkretisiert ist. Es muss immer die zeitliche Abfolge – Mahnung, Nachfristgewährung und Auflösungserklärung – gewahrt werden. Da die Aufhebung des Bestandvertrags somit erst nach erfolgloser Mahnung erklärt werden kann, kann – wenn mangels außergerichtlicher Mahnung die Klage erst die Mahnung ersetzt – nicht die Klage selbst, sondern nur die Weiterführung des Verfahrens als konkludente Vertragsaufhebungserklärung angesehen werden. Das Räumungsbegehren ist also nur dann berechtigt, wenn der qualifizierte Mietzinsrückstand zum Zeitpunkt der Abgabe der Auflösungserklärung oder der diese ersetzenden Fortführung des Räumungsprozesses noch bestand (OGH 12.10.2011, 3 Ob 179/11m; OGH 29.10.2013, 3 Ob 133/13z).

Übrige in § 1118 ABGB genannte Fälle

Die übrigen in § 1118 ABGB genannten Fälle sind kaum praxisrelevant. Lediglich zu § 1118 zweiter Satz ABGB, wonach der Mieter nicht schuldig ist, eine nützlichere Bauführung zu seinem Nachteil zuzulassen, wohl aber notwendige Ausbesserungen, äußert sich der OGH in jüngerer Zeit. Aus dieser Bestimmung hat die Rechtsprechung im Zusammenhang mit § 1096 ABGB abgeleitet, dass sich der Mieter solche Eingriffe in seine Bestandrechte durch den Vermieter dann gefallen lassen muss, wenn ihm aus der Bauführung kein wesentlicher Nachteil erwächst, wobei auch eine billige Interessenabwägung in Betracht kommen kann (OGH 27.03.2001, 1 Ob 23/01s).