Mieterpflichten nach MRG

Duldungspflicht des Mieters

§ 8 MRG sowie § 18c MRG regeln, unter welchen Voraussetzungen der Mieter dem Vermieter gestatten muss, einen vermieteten Bestandgegenstand zu betreten sowie diesen in Anspruch zu nehmen.

In § 8 Abs 2 MRG ist vorgesehen, dass der Hauptmieter das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter – oder auch von diesen beauftragten Personen – aus wichtigen Gründen zu gestatten hat, wie etwa zur Erhaltung der Wohnung. Der Mieter muss dem Vermieter auch gestatten, den Mietgegenstand zur Ermittlung der Nutzfläche zu betreten, wenn es durch bauliche Veränderung zu einer Änderung derselben gekommen ist (5 Ob 79/00d).

Verbesserungsarbeit iSd § 8 Abs 2 MRG strebt an, aus dem bestehenden Zustand einen besseren, vorteilhafteren, aus verschiedenen Gründen positiver bewerteten zu machen (Krejci in: Korinek-Krejci, Handbuch zum MRG, 238). Dies kann nicht abstrakt, sondern nur unter Berücksichtigung aller im Einzelfall die Erreichung dieses Zustandes fördernden oder hindernden Umstände beurteilt werden (RS0069443).

Es können aber auch andere überwiegende Interessen des Vermieters den Ausschlag geben, so etwa die Besichtigung der Liegenschaft durch Kauflustige (8 Ob 55/97i) und bei nahem Ende des Mietverhältnisses auch mit Mietinteressenten (vgl dazu Gaisbauer, ImmZ 1991, 20).

Es sind dabei jedoch stets die berechtigten Interessen des Mieters angemessen zu berücksichtigen. Außerdem hat die Betretung des Mietgegenstands durch den Vermieter grundsätzlich nur nach vorangegangener Terminabsprache und unter Aufsicht (des Mieters oder von diesem beauftragter Personen) zu erfolgen.

Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und Behebung ernster Schäden

Gem § 8 Abs 2 Z 1 MRG muss der Mieter die Benützung und auch Veränderung seines Mietgegenstandes zulassen, wenn dies zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses oder zur Behebung ernsthafter Schäden des Hauses im fraglichen oder einen anderen Mietgegenstand notwendig oder zweckmäßig ist.

Zu den Erhaltungsarbeiten zählen jedenfalls die in § 3 MRG definierten Arbeiten. Bei den Verbesserungsarbeiten sind jedenfalls die in § 4 MRG aufgezählten Leistungen heranzuziehen, umstritten ist, ob die Begriffe ident sind. Hierzu zählen zB

- Verkleinerung des Mietgegenstands (5 Ob 53/03k),
- Verlegung eines mitgemieteten Kellerabteils bei Bereitstellung eines Ersatzraums (5 Ob 238/00m),
- die Aufgabe eines Dachbodenabteils gegen Bereitstellung eines Ersatzraumes (5 Ob 60/99f).

Unter vorübergehender Benutzung ist zu verstehen, dass der Mieter das Betreten und die Durchführung der Arbeiten zu dulden hat. Den Mieter trifft aber grundsätzlich keine Mitwirkungspflicht (5 Ob 1062/93).

Instandhaltungspflicht des Mieters

Der Mieter hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und sanitären Anlagen so zu warten und so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.

Der Hauptmieter ist gem § 8 Abs 1 MRG berechtigt, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu gebrauchen und zu benützen. Er hat aber auch den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt, so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.

Anzeige ernster Schäden des Hauses

Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Hauptmieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen.

Wartung des Mietgegenstandes

Die Pflicht des Hauptmieters, seinen Mietgegenstand zu warten und instand zu halten, ist zweifach beschränkt: Einerseits hat der Vermieter ernste Schäden des Hauses zu beheben. Den Mieter trifft hierbei lediglich eine Anzeigepflicht. Andererseits sieht das Gesetz nur soweit Wartungs- und Instandhaltungspflichten des Mieters vor, als dem Vermieter oder einem anderen Mieter durch ihre Unterlassung Nachteile erwachsen würden.