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Iman Torabia | Praxiswissen | Fachbeitrag

7 Verteilungsschlüssel (§ 17 MRG)

Gem § 17 Abs 1 MRG bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benutzten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses. Dieser Verteilungsschlüssel gilt aber nur, soweit nicht zwischen dem Vermieter und allen Mietern des Hauses für einzelne Aufwendungen des Hauses schriftlich ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart worden ist oder sich aus den folgenden Bestimmungen ein solcher Verteilungsschlüssel ergibt.

§ 17 Abs 1 MRG normiert die grundsätzlich gleichförmige Verteilung der Betriebskosten nach Nutzflächen. Der Gesetzgeber hat hiebei die Einzelfallgerechtigkeit gegenüber der Verrechnungsvereinfachung zurückgesetzt. Ausnahmsweise wurde von der Rechtsprechung einem Mieter, der unverhältnismäßig hohe Betriebskosten (zum Beispiel Wasserkosten) verursacht, das Übermaß auferlegt (MietSlg 38.370, 38.371; 5 Ob 1068/92). Für den Fall, dass ein Wohnungsmieter wesentlich weniger Wasser verbraucht als die anderen, ist hingegen am allgemeinen Aufteilungsgrundsatz festzuhalten, weil hier das Billigkeitsargument nicht gleich schwer wiegt wie im genannten Ausnahmefall (RS0107467).

Gem § 17 Abs 1a MRG kann für den Fall, dass einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden können, durch schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und einer Mehrheit von mindestens zwei Dritteln der Mieter – berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände – des Hauses eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen festgelegt werden.

Liegt eine solche Vereinbarung vor, hat jeder Mieter die Erfassung der Verbrauchsanteile in seinem Mietgegenstand zu dulden. Konnten trotz zumutbarer Bemühungen Verbrauchsanteile nicht erfasst werden, so sind sie, sofern dies dem Stand der Technik entspricht, durch rechnerische Verfahren zu ermitteln. Die Nutzfläche, für die auf diese Weise die Verbrauchsanteile ermittelt werden, darf 20 % nicht übersteigen. Der Teil der Aufwendungen, der dem auf die allgemeinen Teile des Hauses entfallenden Verbrauchsanteil zuzuordnen ist, ist nach dem Verhältnis der Nutzflächen iSd Abs 1 aufzuteilen. Der Vermieter kann für diese Aufwendungen eine vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode in der Dauer von zwölf Monaten vorsehen.

Der Begriff des „Hauses“ ist zwar nicht strikt liegenschaftsbezogen und kommt bei der Auslegung dieses Begriffes der Verkehrsanschauung mehr Bedeutung zu als dem Prinzip der Einheit der Grundbuchseinlage, doch ist aus der mehrfachen synonymen Verwendung von „Haus“ und „Liegenschaft“ zu entnehmen, dass grundsätzlich auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abgestellt werden soll. Bei einem sich über mehrere Liegenschaften erstreckenden Gebäude ist daher nur jener Teil in die Feststellung des Betriebskostenverteilungsschlüssels einbezogen, der Bestandteil der jeweiligen Liegenschaft ist (RS0069823).

Nutzfläche

Gem § 17 Abs 1a MRG ist die Nutzfläche in Quadratmetern auszudrücken.

Die Nutzfläche umfasst die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen).

Bei der Berechnung der Nutzfläche sind nicht zu berücksichtigen:

  • Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie
  • Treppen,
  • offene Balkone und
  • Terrassen.

Veränderungen der Nutzfläche aufgrund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.

Nur Änderungen im Inneren des Mietgegenstands sind von der Begünstigung erfasst. Darunter fallen somit jedenfalls nicht bauliche Veränderungen an zuvor nicht nutzflächenrelevanten, nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeigneten Keller- und Dachbodenräumen. Diese sind – analog dem Zubau an einen Mietgegenstand, der jedenfalls keine Veränderung im Inneren des Mietobjekts ist – unabhängig von ihrem konkreten Umfang als „Erweiterung“ des Bestandobjekts nach oben oder unten sofort zu berücksichtigen, führen daher zu einer Erhöhung der relevanten Nutzfläche nach § 17 Abs 2 MRG (OGH 22.4.2020, 5 Ob 164/19g).

Gem § 17 Abs 3 MRG ist die Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen. Bei Gebäuden, für die die Baubewilligung nach dem 1. Jänner 1985 erteilt wurde, ist sie jedoch aufgrund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen, es sei denn, dass dies nicht möglich ist oder eine Abweichung vom behördlich genehmigten Bauplan um mehr als 3 % erwiesen wird.

Aus der Judikatur folgt, dass massive bauliche Eingriffe und konzeptive Umgestaltungen im Sinn einer Revitalisierung und Neunutzung eines ganzen historischen Gebäudekomplexes auf der Basis eines zwischen der Liegenschaftseigentümerin, der Betriebsgesellschaft und der mietenden Gebietskörperschaft begründeten besonderen wirtschaftlichen Finanzierungs- und Betriebskonzepts – qualitativ – einen so weitreichenden Eingriff in das Gesamtobjekt darstellt, dass als Folge daraus resultierende Änderungen im Inneren einzelner Mietgegenstände keinen dem § 17 Abs 2 letzter Satz MRG zugänglichen Anwendungsfall mehr darstellen (OGH 09.02.2011, 5 Ob 154/10y).

Von mehreren Mietern gemeinsam genutzte Technikräume sind bei der Nutzflächenermittlung nach § 17 MRG zu berücksichtigen und den Nutzern anteilig zuzurechnen (OGH 09.02.2011, 5 Ob 154/10y).

Zufolge der Verweisung auf den Betriebskostenkatalog des § 21 MRG (vgl die Überschrift des § 21 MRG entsprechende Bezeichnung als „Betriebskosten und öffentliche Abgaben“) wie auf den sich aus § 17 MRG ergebenden Schlüssel (vgl die auch in § 17 MRG enthaltene Bezeichnung „Anteil“) kann die bloße ziffernmäßige Nennung des Betriebskostenanteils in einem schriftlichen Mietvertrag im Regelfall, wenn also keine andere Vereinbarung im obgenannten Sinn vorliegt, nicht als Einigung über einen ziffernmäßig genannten, von der gesetzlichen Regelung des § 17 MRG abweichenden Betriebskostenschlüssel (BK-Anteil), sondern nur als die Verpflichtung des Mieters angesehen werden, Betriebskosten sowohl dem Grunde als der Höhe nach dem MRG entsprechend zu bezahlen. Die ziffernmäßige Nennung des Anteils im schriftlichen Mietvertrag ist daher – wenn ein anderer Parteiwille nicht erwiesen ist – im Zweifel bloß die Information (Wissens- und nicht Willenserklärung) des Vermieters über die Höhe des derzeit vorgeschriebenen gesetzlichen Betriebskostenanteils (OGH 24.11.2005, 3 Ob 299/04y).

§ 17 Abs 1 MRG normiert die grundsätzlich gleichförmige Verteilung der Betriebskosten nach dem Verhältnis der Nutzflächen der vermieteten Objekte. Der Gesetzgeber hat hierbei die Einzelfallgerechtigkeit gegenüber der Verrechnungsvereinfachung zurückgesetzt (OGH 24.11.2005, 3 Ob 299/04y). § 17 Abs 1 MRG normiert als Grundsatz die gleichförmige Verteilung der Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Die Beurteilung ist typischerweise eine des Einzelfalls (OGH 09.11.2011, 5 Ob 123/11s).

Es ist denkbar, nicht für sämtliche Betriebskosten des § 21 MRG gesonderte Verrechnungskreise zu schaffen, sondern nur für einen Teil der Bewirtschaftungskosten (OGH 13.01.2004, 5 Ob 213/03i, OGH 09.11.2011, 5 Ob 123/11s).

Jeder zu Wohnzwecken oder Geschäftszwecken selbstständig vermietbare Raum ist in die Nutzflächenberechnung einzubeziehen. Es schadet nicht, wenn dieser Raum nur auf fünf Seiten umschlossen ist, ihm also auf einer Seite die Abgrenzung fehlt; selbst eine Geschäftspassage wurde bei entsprechender Ausgestaltung bereits zur Nutzfläche einer angrenzenden Geschäftsräumlichkeit gezählt (RS0069959).

Kellerräume sind nur dann nicht nutzflächenrelevant, wenn sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, wobei nach der Rechtsprechung auch eine Eignung für geschäftliche Lagerzwecke genügt (OGH 24.06.2008, 5 Ob 134/08d; OGH 18.04.2013, 5 Ob 255/12d).

Zufahrtsflächen und Rangierflächen einer Sammelgarage sind bei der Berechnung der Nutzfläche nach § 17 Abs 2 MRG nicht zu berücksichtigen. Die Einbeziehung von Zufahrtsflächen und Rangierflächen einer Sammelgarage in die Nutzfläche eines Hauses ließe sich nur damit rechtfertigen, dass sie – anders als Stiegen und Gänge eines Hauses – nicht von allen Mietern des Hauses, sondern nur von den Mietern der Kfz-Abstellplätze benützt werden (OGH 14.12.2006, 5 Ob 234/06g).

Der in § 17 MRG verwendete Begriff des Mietgegenstandes stimmt nicht völlig mit der durch § 1 Abs 1 MRG vorgegebenen Definition überein. Da die Garage als Geschäftsräumlichkeit eindeutig zu den Mietgegenständen iSd § 1 Abs 1 MRG zählt, die Geschäftsraumqualifikation aber entscheidend davon abhängt, ob das betreffende Objekt zu Geschäftszwecken vermietet wurde, kann dieselbe Garage nach der engen Definition des § 1 Abs 1 MRG einmal Mietgegenstand sein und dann wieder nicht. Festzuhalten ist daher daran, dass eine objektiv vermietbare Garage in den Nutzflächenschlüssel des § 17 MRG einzubeziehen ist (OGH 12.07.2005, 5 Ob 141/05d).

Durch die Regelung des § 17 MRG sollte ein möglichst stabiler, von vorübergehenden Änderungen weitgehend unbeeinflusster Verteilungsschlüssel für die Kosten des Hauses geschaffen werden. Eine bloß vorübergehende (nur bis zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht andauernde) Unbrauchbarkeit ist daher für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels ohne Bedeutung (OGH 30.01.2001, 5 Ob 12/01b; OGH 07.06.2011, 5 Ob 34/11b).

Betriebskostenabrechnung mehrerer Gebäude auf einer Liegenschaft

Auf einer Liegenschaft errichtete Bauwerke, die keine rechtliche und wirtschaftliche Einheit bilden, dürfen nicht gemeinsam abgerechnet werden. Eine solche Einheit kann bei verschiedenen Verwendungszwecken der Gebäude und bei bloß sehr eingeschränkter gemeinsamer Versorgung wegen Leerstands eines der Gebäude nicht angenommen werden (OGH 27.01.2015, 5 Ob 228/14m).