Weitergaberecht

§ 1098 ABGB gestattet es dem Mieter (prinzipiell), den Mietgegenstand in Afterbestand zu geben. § 11 MRG normiert, dass sich der Vermieter auf vertraglich vereinbarte Untermietverbote nur bei Vorliegen von wichtigen Gründen berufen kann.

Zunächst ist festzuhalten, dass § 11 MRG nur Einschränkungen bei Weitervermietung vorsieht. Sonstige Arten der Weitergabe, wie zB Verpachtung eines Unternehmens sind unbeschränkt zulässig. Darüber hinaus kann sich ein Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG nur auf vereinbarte Untermietverbote berufen, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Die im § 11 MRG angeführten wichtigen Gründe laufen auf gänzliche Untervermietung, übermäßige Nutzung durch eine Vielzahl an Bewohnern, unverhältnismäßigem Entgelt oder die Störung der Hausgemeinschaft hinaus. Im Vergleich dazu räumt § 1098 ABGB dem Mieter grundsätzlich eine umfassende Nutzung des Bestandobjektes ein, von der auch eine Afterbestandgebung umfasst ist. Diese Nutzung erfährt nur dann eine Einschränkung, wenn damit ein Nachteil des Eigentümers verbunden ist oder im Vertrag eine ausdrückliche gegenteilige Regelung getroffen wurde.

Auch ein Unterbestandnehmer kann den Gebrauch der Bestandsache an einen Dritten weitergeben und dadurch seinerseits ein (weiteres) Bestandverhältnis begründen, sofern dies iSd § 1098 ABGB ohne Nachteil des Hauptbestandnehmers geschehen kann und im (Unterbestandvertrag) – Vertrag nicht ausdrücklich untersagt worden ist (RS0020634).

Auch wenn zwischen Hauptvermieter und Untermieter kein Vertragsverhältnis begründet wird, steht ersterem die Möglichkeit offen, dem Hauptmieter aufgrund unzulässiger Untervermietung das Hauptmietverhältnis aufzukündigen, wobei sich ein derartiger Räumungstitel dann auch auf den Untermieter erstreckt. Wird nun entgegen der Untermietvereinbarung das Hauptmietverhältnis vorzeitig beendet, so wird der Unterbestandgeber dem Unterbestandnehmer gegenüber schadenersatzpflichtig. Bei vertragswidriger Untervermietung hat der Hauptvermieter außerhalb des Vollanwendungsbereich des MRG nicht das Recht der vorzeitigen Auflösung der Hauptmiete, sondern nur auf Entfernung des Untermieters. Der Untermieter ist gegenüber einer Räumungsklage des Hauptvermieters schutzlos und kann sich auf keinen Rechtstitel stützen, da nur ein Rechtsverhältnis zum Untervermieter besteht.