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FORUM Media (red) | Glossar

Zustandekommen des Mietvertrages

Ein Bestandvertrag kommt zustande, wenn jemandem der Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache gegen ein bestimmtes oder bestimmbares Entgelt auf bestimmte oder unbestimmte Zeit überlassen wird. Unverbrauchbar ist eine Sache, deren widmungsgemäße Verwendung nicht zu ihrem Untergang führt.

Der Bestandvertrag räumt dem Bestandnehmer das Recht ein, eine Sache zu gebrauchen und zu benützen, ohne ihm eigentumsähnliche Rechte an der Sache selbst zu übertragen.

Es ist rechtlich ohne Bedeutung, wie die Parteien das Vertragsverhältnis benannt haben. Haben zwei Vertragspartner für eine bestimmte Vertragsfigur typische und charakteristische Inhalte vereinbart, treten deren Rechtswirkungen automatisch ein. Entscheidend ist die Qualifikation des Vertrages nach dem Gesetz, die das Gericht im Streitfall selbstständig zu beurteilen hat.

Aus der von den Parteien gewählten Bezeichnung können aber Rückschlüsse darauf gezogen werden, welcher Inhalt tatsächlich gemeint war. Ebenso hängt es vom Parteiwillen ab, ob mehrere in Bestand gegebene Objekte ein einheitliches Mietverhältnis bilden. Eine einheitliche Urkunde und wirtschaftliche Zusammengehörigkeit sind demgegenüber nur Indizien für die Absicht der Vertragspartner (vgl MietSlg 44.119).

Der Abschluss eines Mietvertrages erfordert eine Einigung der Vertragspartner über den Inhalt des Vertrages und die ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, nunmehr einen Vertrag tatsächlich abschließen zu wollen. Durch diese Erklärung wird das Stadium bloßer Vorverhandlungen überschritten, und es kommt zu einem Abschluss.

Derjenige, der einen Abschluss behauptet, ist hiefür beweisbelastet (MietSlg 31.150, 35.007).

Ein vom Nichteigentümer abgeschlossener Bestandvertrag entfaltet im Verhältnis zwischen diesem und dem Bestandnehmer Wirksamkeit (OGH 29.08.2017, 6 Ob 139/17k).

Der Bestandvertrag ist ein so genannter Konsensualvertrag, er kommt also mit der Willenseinigung über die wesentlichen Vertragspunkte zustande (MietSlg 27.141). In der verwaltungsbehördlichen Zuweisung einer Wohnung kann für sich allein also nicht der Abschluss eines Mietvertrages erblickt werden, weil damit ein rein öffentlich-rechtliches Benützungsverhältnis begründet wurde (vgl MietSlg 47.079). Liegt eine Willenseinigung über wesentliche Vertragspunkte (Bestandgegenstand und Entgelt) vor und wird ein ausdrücklicher Vorbehalt hinsichtlich von Nebenbestimmungen gemacht, kommt jedoch kein Vertragsabschluss zustande, bis sich die Parteien nicht auch über die Nebenbestimmungen, die sie als wesentlich erachtet haben, geeinigt haben.

Ist es sonst zu einem Vertragsabschluss gekommen und haben die Partien über Nebenpunkte nichts vereinbart, kommen die gesetzlichen für diesen Fall geltenden Vorschriften zur Anwendung.

Ein offener Dissens der Parteien auch über unwesentliche Vertragspunkte verhindert jedoch das Zustandekommen eines Vertrages (MietSlg 35.131 f). Voraussetzung dafür ist, dass die Punkte ausdrücklich verhandelt und nicht wieder fallen gelassen worden sind (MietSlg 44.125).

Da der Vertrag schon mit der Willenseinigung der Parteien zustande kommt, ist für seine Gültigkeit eine Besitzeinräumung an der Wohnung oder ein sonstiges tatsächliches Invollzugsetzen nicht erforderlich.

Sowohl das Anbot zum Abschluss eines Vertrages als auch seine Annahme erfordern einen Abschlusswillen der Parteien. Die Übersendung eines noch nicht unterfertigten Vertragsentwurfes zeigt keinen derartigen Bindungswillen und ist daher nur als Aufforderung zur Stellung eines Angebotes zu qualifizieren.

Der Bestandvertrag kann in jedem Fall formlos abgeschlossen werden. Auch der Umstand, dass die Parteien die Errichtung einer schriftlichen Vertragsurkunde vereinbart haben, besagt nicht zwingend, dass sie vor der Errichtung der Ausfertigung des Vertrages an diesen nicht gebunden sein wollen.

Die Parteien können von einer vereinbarten Form jederzeit einvernehmlich, und zwar auch schlüssig, wieder abgehen. Dies kann nicht nur durch eine ausdrückliche Abänderungsvereinbarung erfolgen, sondern auch dann, wenn beide Parteien die vereinbarte Form einvernehmlich nicht einhalten. Hierin liegt eine zusätzliche formlose Abrede, durch das Vorgehen dennoch vertragliche Bindungen zu erzeugen.

Ist eine Vertragspartei bereits Mieter von Räumen, stellt die Überlassung weiterer Räume an diesen Mieter in Zweifel eine Ausdehnung des Bestandverhältnisses dar (MietSlg 34.188 f, wobl 1991, 233).

Ein Bestandvertrag kommt auch konkludent (stillschweigend) zustande, wenn beide Vertragspartner die Absicht hatten, einen Mietvertrag, bei dem die zu vermietende Sache und das Entgelt bestimmt waren, abzuschließen. Dafür reicht die längere Annahme von Mietzinszahlungen durch jemanden, der Benützungsrechte wie ein Mieter ausübt (MietSlg 44.121 f). Die bloße Absicht, einen Bestandvertrag zu begründen, kann ohne Abgabe übereinstimmender Willenserklärungen jedoch eine vertragliche Bindung nicht bewirken (zur zurückhaltenden Auslegung konkludenter Erklärungen vgl MietSlg 44.120).

Hat auch nur ein Vertragsteil erklärt, keinen Vertrag abschließen zu wollen, kommt der konkludente Abschluss eines Vertrages nicht in Betracht. Hiefür ist nämlich erforderlich, dass das Verhalten der Vertragsteile mit Überlegung aller Umstände des Einzelfalles unter Berücksichtigung der im redlichen Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche den zwingenden Schluss zulässt, sie hätten sich darauf geeinigt, den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache gegen ein Entgelt zu überlassen. Dadurch kommt unabhängig von der Benennung des Vertrages und der Bezeichnung des Entgelts (Miete, Nutzungsgebühr) ein Bestandvertrag zustande.

Dies kommt jedoch etwa dann nicht in Betracht, wenn ein anderer Rechtsgrund für die Benützung vorliegt, etwa Gebrauchsregelung unter Miteigentümern oder familienrechtliche Wohnverhältnisse (MietSlg 32.075, 31.008).

Die von einem Vertragspartner stillschweigend abgegebene Erklärung ist so zu verstehen, wie sie aus dem Horizont des Empfängers redlicherweise verstanden werden durfte. So können etwa Auftreten und Zahlungen eines Mitbewohners, ist neben dem Vermieter auch der bisher alleinige Mieter einverstanden, zum Entstehen von Mitmietrechten führen (vgl MietSlg 44.121).

Beim Mitmieterverhältnis ist die Zustimmung des anderen Mitmieters Voraussetzung für die Übertragung der Mitmietrechte. Dies ist auch dann der Fall, wenn das Mitmietrecht des Mitmieters dadurch unverändert bleibt und dem übertragenden Mitmieter bloß die Nutzung des Bestandobjekts eingeräumt wurde. Dieser Vorgang ist nicht als Annahme einer (konkludenten) Zustimmung zu der Übertragung des Mitmietrechts zu qualifizieren (OGH 15.12.2010, 1 Ob 196/10w).

Das bloße Umstellen des Bankeinzugs auf einen Dritten, selbst wenn dieser gemeinsam in der Wohnung mit dem Mieter lebt, kann keinen konkludenten Vertragsabschluss mit dem Dritten begründen. Dies ist auch dann anzunehmen, wenn der Mieter in diesem Zusammenhang aus der Wohnung auszieht, der Vermieter aber davon keine Kenntnis erlangt (OGH 23.04.2014, 4 Ob 53/14v).