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Kommentar

§ 9 WEG 2002

Ulrike Christine Walter - Redaktion FORUM Media - Alexander Kdolsky | Kommentar | Kommentierung

§ 9 WEG 2002 – Kommentierung

Nutzwert

Der Nutzwert ist die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben (§ 2 Abs 8 WEG).

(Neu-)Festsetzung der Nutzwerte

Keine taxative Aufzählung der Gründe für die Neufestsetzung der Nutzwerte

Die Gründe der (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte werden in § 9 Abs 2 WEG 2002 nicht taxativ (Wortlaut „insbesondere“) aufgezählt (RS0083159 = OGH 09.12.1986, 5 Ob 153/86; OGH 10.04.2018, 5 Ob 43/18m).

Gegenstand und Rechtsfolgen der Nutzwert(neu)festsetzung

Kein Rechtsgrund für die Nutzung von WE-Objekten

Die Festsetzung beziehungsweise Bestimmung der Nutzwerte schafft keinen eigenen Rechtsgrund für die Nutzung; sie hat die Widmung nur nachzuvollziehen (RS0118149 = OGH 08.07.2003, 5 Ob 157/03d; OGH 20.11.2025, 5 Ob 50/25a).

Keine Prüfung strittiger Rechte an bestimmten Räumlichkeiten

Sie regelt auch grundsätzlich nicht die Frage, wem Rechte an bestimmten Räumlichkeiten zustehen (RS0118149 [T2] = OGH 14.07.2008, 5 Ob 29/08p; OGH 01.03.2017, 5 Ob 207/16a).

Relevanz der Widmung

Ausgangspunkt der Nutzwertberechnung müssen die zwingenden einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und die – der Rechtslage entsprechende – Widmung sein (RS0083252 [T18] = OGH 14.07.2008, 5 Ob 29/08p; OGH 19.02.2024, 5 Ob 94/23v).

Keine unmittelbare Eigentumsveränderung

Eine Neuparifizierung bewirkt keine unmittelbare Eigentumsveränderung, insbes keine unmittelbare Änderung der Anteilsverhältnisse der Mit- und Wohnungseigentümer (RS0106055 [T5] = OGH 11.12.2007, 5 Ob 261/07d; OGH 29.08.2022, 5 Ob 122/22k).

Berichtigung der Miteigentumsanteile im Grundbuch

Die Berichtigung der Miteigentumsanteile im Grundbuch erfordert einen eigenen Titel. Darin hat der einzelne Miteigentümer bestimmte Miteigentumsanteile an bestimmte andere Miteigentümer zu übertragen, es müssen Aufsandungserklärungen vorliegen und ein Rechtsgrund angegeben werden (RS0123506 [T3] = OGH 22.06.2010, 5 Ob 15/10g).

Nutzwertermittlung mittels Sachverständigengutachten (§ 9 Abs 1)

Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen zu ermitteln (Abs 1).

Unzulässigkeit der erstmaligen Nutzwertermittlung durch Gericht oder Schlichtungsstelle

Aus dem Wortlaut des § 9 Abs 1 WEG 2002 folgt daher auch, dass die erstmalige Ermittlung der Nutzwerte durch das Gericht oder die Schlichtungsstelle – alternativ zur Nutzwertermittlung durch einen Sachverständigen – nicht zulässig ist.

Antrag auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung

Die gerichtliche Nutzwertfestsetzung setzt das Vorliegen eines Nutzwertgutachtens oder einer früheren Entscheidung eines Gerichts oder einer Schlichtungsstelle voraus. Dass ein vorliegendes privates Nutzwertgutachten Grundlage einer grundbücherlichen Einverleibung bildete, ist hingegen nicht erforderlich (OGH 09.09.2003, 5 Ob 144/03t).

Voraussetzungen der gerichtlichen Nutzwertfestsetzung auf Antrag

Auf Antrag sind die Nutzwerte vom Gericht gem § 9 Abs 2 WEG insbesondere dann abweichend vom Nutzwertgutachten festzusetzen, wenn

Z 1: das Gutachten gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung verstößt,

Z 2: das Gutachten bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als 3 vH von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht,

Z 3: sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts durch eine gegenüber den Grundlagen der Nutzwertermittlung abweichende Bauführung um mehr als 3 vH ändert,

Z 4: sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjekts nach Vollendung der Bauführung durch bauliche Vorgänge auf der Liegenschaft wesentlich ändert oder

Z 5: sich die Nutzwerte durch Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar aneinandergrenzender Wohnungseigentumsobjekte oder durch die Übertragung von Zubehörobjekten iSd § 2 Abs 3 WEG ändern.

Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung (§ 9 Abs 2 Z 1)

Umwidmung allgemeiner Teile

Unter den Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung fallen dabei nicht nur das Übergehen WE-tauglicher Objekte oder umgekehrt etwa die Zuweisung eines Nutzwertes für allgemeine Teile der Liegenschaft, sondern auch die mit einer baulichen Veränderung einhergehenden Umwidmungen allgemeiner Teile im Objekt, an denen WE oder zumindest Zubehör-WE bestehen soll, weil derartige Objekte bei der Nutzwertberechnung nicht unberücksichtigt bleiben dürfen (RS0117710 = OGH 11.03.2003, 5 Ob 38/03d).

Lese-, Mess- und/oder Rechenfehler oder Bewertungsfragen

Bloße Lese-, Mess- und/oder Rechenfehler oder Bewertungsfragen fallen hingegen nicht darunter, insbesondere nicht das Abweichen von veröffentlichten Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim Nutzwertgutachten (RS0117710 [T4] = OGH 15.05.2018, 5 Ob 229/17p; OGH 03.06.2025, 5 Ob 89/25m).

Übergehung tauglicher Objekte

Wird bei der Parifizierung beziehungsweise Nutzwertfestsetzung ein wohnungseigentumstaugliches Objekt übergangen, dann verstößt die Parifizierung beziehungsweise deren Aufrechterhaltung ebenfalls gegen zwingende Grundsätze der Parifizierung (RS0118637 = OGH 09.12.2003, 5 Ob 109/03w).

Falsche Kategorisierung

Die falsche Einordnung in eine der drei grundsätzlichen wohnungseigentumsrechtlichen Kategorien (WE-Objekte, Zubehör und allgemeine Teile der Liegenschaft) stellt einen Anwendungsfall des § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 dar (RS0118637 [T2] = OGH 14.07.2008, 5 Ob 29/08p).

Bauliche Veränderungen

Bei baulichen Veränderungen des Wohnungseigentums und einer damit verbundenen Umwidmung der wohnungseigentumsrechtlichen Kategorien bedarf es einer vorangehenden Bewilligung der anderen Mit- und Wohnungseigentümer.

Im Anlassfall war dem Wohnungseigentumsobjekt der Antragstellerin ein Mansardenzimmer im Dachgeschoß zugeordnet. Dieses wurde durch eine Entscheidung der Schlichtungsstelle entgegen einer ursprünglichen Nutzwertentscheidung nicht als Zubehör-Wohnungseigentum gem § 2 Abs 3 WEG 2002 qualifiziert und bei der Nutzwertfestsetzung entsprechend auch nicht berücksichtigt. Das ist nach der Rechtslage des WEG 2002 unrichtig, weil die im Dachgeschoß gelegenen Zimmer wegen der räumlichen Trennung als Zubehör-Wohnungseigentum in die Nutzwertfestsetzung aufzunehmen sind.

Nach der Rechtsprechung besteht nur bei bloß bagatellhaften Umgestaltungen keine Genehmigungspflicht nach § 16 Abs 2 WEG 2002. Im Anlassfall legte die Erstantragsgegnerin im Jahr 2004 zwei Zimmer im Dachgeschoß, die verschiedenen in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen zugeordnet waren, zusammen, wodurch eine Kleinwohnung entstand. Es wurde eine Trennwand abgebrochen sowie ein WC, ein Bad und drei Dachfenster eingebaut. Es handelte sich somit in casu um keine bagatellhafte Umgestaltung (OGH 25.04.2019, 5 Ob 248/18h).

Parifizierungsfehler begründet keine Nichtigkeit der Wohnungseigentumsbegründung

Für bei der Nutzwertfestsetzung unterlaufene Fehler, selbst bei Verstößen gegen zwingende Grundsätze der Parifizierung, so sie hier überhaupt vorliegen, sieht § 9 WEG nämlich die Notwendigkeit und Möglichkeit einer gerichtlichen Korrektur vor (OGH 21.02.2014, 5 Ob 104/13z).

Antragsberechtigung

Antragsberechtigt ist jeder Miteigentümer und Wohnungseigentumsbewerber (§ 10 Abs 1 WEG).

Frist

Dieser Antrag unterliegt keiner Präklusionsfrist. Es besteht auch keine Bagatellgrenze (RS0083159 [T15] = OGH 14.07.2008, 5 Ob 29/08p; OGH 03.06.2025, 5 Ob 89/25m).

Abweichung um mehr als 3 % von tatsächlichen Gegebenheiten (§ 9 Abs 2 Z 2)

3,5-facher Nutzwert für Geschäftslokal

Es verstößt nicht gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertfestsetzung (Nutzwertberechnung, Parifizierung), wenn für ein Geschäftslokal – anders als etwa in den unverbindlichen Richtlinien wobl 1997, 224 ff vorgesehen – das 3,5-Fache des Nutzwerts der Regelwohnung angesetzt wurde (RS0123135 = OGH 22.01.2008, 5 Ob 222/07v).

Empfehlungen für Zu- und Abschläge

Es existieren lediglich Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim Nutzwertgutachten, wonach im Regelfall das Verhältnis der Nutzwerte zu den Quadratmetern zwischen der Vergleichswohnung und den Geschäftsräumen 1:2 nicht überschreiten sollte. Dabei handelt es sich aber um unverbindliche Richtwerte. Eine Überschreitung dieses Werts – noch dazu vor Veröffentlichung der Empfehlung – um nicht einmal das Doppelte (hier hat der Gutachter für das Geschäftslokal des Antragstellers das 3,5-Fache der Regelwohnung herangezogen) – ist – auch im Hinblick auf die Antragsrechte nach § 9 Abs 2 Z 2 WEG – nicht geeignet, einen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Parifizierung darzustellen oder im Hinblick auf das in § 9 Abs 2 WEG beibehaltene Wort „insbesondere“ einen sonstigen, gesetzlich nicht explizit geregelten Antragsgrund für eine Neuparifizierung zu konstituieren (OGH 22.01.2008, 5 Ob 222/07v).

Antragsberechtigung

Antragsberechtigt ist jeder Miteigentümer und Wohnungseigentumsbewerber (§ 10 Abs 1 WEG).

Antragsfrist

Die gerichtliche Nutzwertfestsetzung kann nur innerhalb eines Jahres beantragt werden (§ 10 Abs 2 WEG).

Beginn des Fristenlaufes

Die Frist beginnt:

• Für Miteigentümer ab Rechtskraft der Bewilligung der Einverleibung von Wohnungseigentum
• Für Wohnungseigentumsbewerber mit Verständigung der Einverleibung von Wohnungseigentum zu laufen (§ 10 Abs 2 WEG)

Nutzwertänderung um mehr als 3 % durch abweichende Bauführung (§ 9 Abs 2 Z 3)

Antragsberechtigung

Antragsberechtigt ist jeder Miteigentümer und Wohnungseigentumsbewerber (§ 10 Abs 1 WEG).

Antragsfrist

Die gerichtliche Nutzwertfestsetzung kann nur innerhalb eines Jahres ab Vollendung der Bauführung (§ 10 Abs 2 WEG) beantragt werden.

Wesentliche Nutzwertänderung durch bauliche Vorgänge (§ 9 Abs 2 Z 4)

Antragsberechtigung

Antragsberechtigt ist jeder Miteigentümer und Wohnungseigentumswerber (§ 10 Abs 1 WEG).

Antragsfrist

Die gerichtliche Nutzwertfestsetzung kann nur innerhalb eines Jahres ab Vollendung der Bauführung (§ 10 Abs 2 WEG) beantragt werden.

Abzustellen ist dabei auf die Beendigung des eigentlichen baulichen Vorgangs, das allfällige baurechtliche Erfordernis einer Baubewilligung oder Bauanzeige hat auf den Lauf dieser Frist keinen Einfluss (RS0134478 = OGH 19.07.2023, 5 Ob 233/22h; OGH 19.02.2024, 5 Ob 94/23v).

Nicht baubehördlich bewilligte Bauführung

Sind die auf dem privatrechtlichen Konsens der Wohnungseigentümer (oder der diesen substituierenden gerichtlichen Entscheidung) beruhenden Änderungen baurechtlich voraussichtlich zulässig und ist nicht ersichtlich, weshalb dennoch nicht mit einer Baubewilligung zu rechnen ist, rechtfertigt auch eine noch nicht baubehördlich bewilligte Bauführung die gerichtliche Nutzwertfestsetzung (RS0134726 = OGH 19.02.2024, 5 Ob 94/23v).

Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar aneinander grenzender Wohnungseigentumsobjekte oder Übertragung von Zubehörobjekten (§ 9 Abs 2 Z 5)

Antragsberechtigung

Antragsberechtigt ist jeder Miteigentümer und Wohnungseigentumsbewerber, jedoch lediglich gemeinsam mit den von der Änderung oder Übertragung betroffenen Wohnungseigentümern (§ 10 Abs 1 WEG).

Festsetzung der Nutzwerte

Die Nutzwerte der von der Änderung oder Übertragung betroffenen Wohnungseigentumsobjekte sind so festzusetzen, dass ihre Summe gleich bleibt (§ 9 Abs 5 WEG).

Keine Festsetzung der Nutzwerte bei Übertragung eines Zubehörobjekts

Bei der Übertragung eines Zubehörobjekts ist eine Nutzwertfestsetzung entbehrlich, wenn sich der Nutzwert des Zubehörobjekts zweifelsfrei aus der früheren Nutzwertermittlung ergibt (§ 9 Abs 5 WEG).

Die Anfügung des neuen zweiten Satzes entspringt einer im Begutachtungsverfahren erstatteten Anregung dahin, es möge doch die geplante übergangsrechtliche Erleichterungsregelung des § 56 Abs 1 letzter Halbsatz WEG 2002 (für die „Abspaltung“ von Kfz-Abstellplätzen) auch im Dauerrecht für die Übertragung von Zubehörobjekten nutzbar gemacht werden (RV WRN 2006).

Inhaltserfordernis der Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs 4)

In den Entscheidungen über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung ist auch festzustellen, inwieweit sich durch sie die Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft ändert (§ 9 Abs 4 WEG).

Einvernehmliche Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs 6)

Die Nutzwerte können auch ohne gerichtliche Entscheidung abweichend vom Nutzwertgutachten (Abs 1) oder von einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung (Abs 2 oder 3) festgesetzt werden (§ 9 Abs 6 WEG).

§ 9 Abs 6 WEG normiert die Möglichkeit einer Nutzwertneufestsetzung im Einvernehmen aller Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Diese Bestimmung ermöglicht die im Grundbuchsverfahren zu beantragende Änderung der Nutzwerte ohne gerichtliche Neufestsetzung (RS0082872 [T10] = OGH 21.02.2014, 5 Ob 228/13k).

Die Möglichkeit zur Änderung der Nutzwerte durch Gutachten und einstimmige Zustimmung besteht immer, unabhängig davon, ob die bestehenden Nutzwerte durch Nutzwertgutachten (gem § 9 Abs 1 WEG 2002) ermittelt oder durch das Gericht oder die Schlichtungsstelle (gem § 9 Abs 2 oder 3 WEG 2002) festgesetzt wurden (RV WRN 2006). Sämtliche Wohnungseigentümer müssen zur Wirksamkeit den Ergebnissen dieses Gutachtens öffentlich beglaubigt schriftlich zustimmen.

Zur Klarstellung ist auch darauf hinzuweisen, dass eine solche einvernehmliche Änderung der Nutzwerte sowohl vor als auch nach der erstmaligen Einverleibung von Wohnungseigentum im Grundbuch möglich ist (RV WRN 2006).

Zulässigkeitsvoraussetzungen

Hiezu müssen

• ein neues Nutzwertgutachten erstellt werden und
• sämtliche Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens zustimmen.
• Die Zustimmungen müssen öffentlich beglaubigt werden (§ 9 Abs 6 WEG).

Keine „Blanko- bzw Pauschalzustimmung“

Aus der Formulierung, wonach den „Ergebnissen dieses Gutachtens“ zugestimmt werden muss, ergibt sich, dass eine vor Vorliegen des Gutachtens – gleichsam blanko – erklärte Zustimmung nicht ausreicht. Wenn zugunsten eines Wohnungseigentumsbewerbers die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch angemerkt ist, setzt die einvernehmliche Änderung der Nutzwerte auch voraus, dass dieser Wohnungseigentumsbewerber den Gutachtensergebnissen zustimmt. Dies ergibt sich bereits aus § 37 Abs 5 WEG 2002, sodass eine gesonderte Anordnung über das Zustimmungsrecht eines solchen Wohnungseigentumsbewerbers in § 9 Abs 6 WEG 2002 entbehrlich ist (RV WRN 2006).

Modalität der Zustimmung

Diese Zustimmungserklärungen müssen in grundbuchsfähiger Form abgegeben werden, also in Schriftform und mit beglaubigten Unterschriften (RV WRN 2006).

Zustimmung zur Neuparifizierung „ohne Einrede“

Sieht der Wohnungseigentumsvertrag vor, dass „sämtliche Miteigentümer ohne Einrede zuzustimmen haben“, wenn durch Um-, Aus- und Neubauten eine Neufestsetzung der Nutzwerte erforderlich wird, dann wurde damit keine (vorweggenommene) Zustimmung zu einer allenfalls in der Zukunft erforderlich werdenden Neufestsetzung vereinbart, sondern (bloß) die Verpflichtung formuliert, erforderlichenfalls eine solche Zustimmung („ohne Einrede“) zu erteilen.

Der Oberste Gerichtshof teilt die (…) Bedenken gegen eine Verpflichtung der Mit- und Wohnungseigentümer, einer Neufestsetzung von Nutzwerten „ohne Einrede“ zuzustimmen. Der gänzliche Verzicht auf Einwendungen gegen eine Neubewertung kommt einer vollständigen Unterwerfung hinsichtlich eines noch gar nicht vorliegenden Gutachtens gleich und läuft damit dem Schutz der Wohnungseigentumsbewerber bzw Wohnungseigentümer zuwider. Dennoch kann einer solchen Vertragsklausel nicht jede Bedeutung abgesprochen werden.

Zweck einer Vereinbarung, wie der gegenständlichen, ist eine möglichst zügige Abwicklung der Neuparifizierung und damit die möglichst rasche Herstellung einer den tatsächlichen Gegebenheiten auf der Liegenschaft entsprechenden Nutzwertfestsetzung. Redlichen Parteien ist nicht zu unterstellen, dass sie eine Vereinbarung bezweckten, die vorweg Einwände gegen eine den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen oder der ausdrücklichen oder schlüssigen Widmung durch die Wohnungseigentümer widersprechende Nutzwertfestsetzung abschneiden soll. Die hier in Rede stehende Vereinbarung ist daher (…) nicht so zu verstehen, dass den Beklagten von vornherein jede inhaltliche Prüfung des Nutzwertgutachtens und damit jeder Einwand gegen die Nutzwertfestsetzung abgeschnitten wäre. Einer dem Gesetz entsprechenden und den Intentionen des Wohnungseigentumsvertrags folgenden Nutzwertberechnung können die Beklagten ihre Zustimmung aber nicht mit Erfolg verweigern (OGH 21.02.2014, 5 Ob 228/13k).

Ähnlich wie bei 5 Ob 228/13k handelt es sich auch bei 8 Ob 46/16x um keine vorweggenommene Zustimmungserklärung, sondern um die Verpflichtung, eine (künftige) Zustimmung zu erteilen. In 8 Ob 46/16x forderte die Klägerin, indem sie die Unterfertigung eines Wohnungseigentumsabänderungsvertrags begehrte, die vertragliche Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung zu der aufgrund von Baumaßnahmen erforderlich gewordenen Neufestsetzung der Nutzwerte ein. Durch die nachträgliche Zustimmung der Wohnungseigentümer soll das nach § 9 Abs 6 WEG 2002 erforderliche Einvernehmen hergestellt werden. Die Zustimmung wird dabei durch die Unterfertigung des Abänderungsvertrags erteilt. Dieser macht das neue Nutzwertgutachten zu seiner Grundlage und nimmt davon ausgehend die Neufestsetzung der Nutzwerte vor. Es wird festgehalten, dass die Nutzwertfestsetzung bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 % führt und dass der Grundbuchsstand durch die Verschiebung der Anteile zu berichtigen ist.

Die aufgrund der Neufestsetzung der Nutzwerte vorgenommene Änderung stellte eine geringfügige Änderung im Zuge der Baumaßnahmen dar und war damit von Pkt XXII.3 des Wohnungseigentumsvertrags erfasst. Ob im Rahmen einer solchen Änderung allgemeine Teile in eine Wohnungseigentumseinheit einbezogen werden oder nicht, ist unerheblich. Lediglich das Ausmaß der Änderung ist entscheidend.

Die Abtretung – Verschiebung der Mindestanteile durch Berichtigung – soll der vertraglichen Bestimmung entsprechend unentgeltlich erfolgen, soweit sich am „Ausmaß“ der kaufgegenständlichen Einheiten nichts ändert. Der Begriff „Ausmaß“ bezieht sich hierbei nicht auf die Nutzwerte, sondern auf die Wohnnutzfläche im Inneren des Wohnungseigentumsobjekts.

Aus diesen Ausführungen folgt, dass der zugrunde liegende Abänderungsvertrag in zutreffender Weise die Vertragsbestimmung in Pkt XXII.3 des ursprünglichen Wohnungseigentumsvertrags umsetzt. Die Vertragsbestimmung selbst setzt wiederum in rechtmäßiger Weise die Vorgaben nach §§ 9 Abs 6 und 10 Abs 3 WEG 2002 zur vereinfachten grundbücherlichen Durchführung einer einvernehmlichen Neufestsetzung der Nutzwerte um und ist damit weder gröblich benachteiligend noch intransparent. Ein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 3 KSchG liegt nicht vor, weil es sich nicht um eine einseitige, sondern um eine einvernehmliche Neufestsetzung der Nutzwerte handelt (OGH 30.08.2016, 8 Ob 46/16x).

Streitiges Verfahren

Vertragliche Ansprüche auf Umparifizierung einer Liegenschaft sind im Gegensatz zu den auf das Gesetz gestützten Anträgen im streitigen Verfahren geltend zu machen (RS0083252 [T26] = OGH 21.02.2014, 5 Ob 228/13k; OGH 05.08.2025, 5 Ob 79/25s).

Anlassfälle

Prüfung der WE-Tauglichkeit

Bei der Nutzwert(neu)festsetzung sind die fraglichen Objekte auf ihre WE-Tauglichkeit hin zu prüfen. Und die Nutzwert(neu)festsetzung hat zwingenden Grundsätzen der Nutzwertberechnung zu entsprechen, was insb für die Frage der WE-Tauglichkeit von Objekten gilt. Ausgangspunkt der Nutzwertberechnung müssen also die zwingenden einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und die – der Rechtslage entsprechende – Widmung sein. Für die Frage der Widmung eines WE-Objektes ist die privatrechtliche Einigung (der Widmungsakt) der WEer (idR WE-Vertrag) maßgeblich, die aber auch konkludent erfolgen kann. Ein Antrag auf Nutzwertneufestsetzung kann unbefristet und ohne Bagatellgrenze geltend gemacht werden. Es folgt dann eine Regelungsstreitigkeit, in der das Gericht nicht an das Begehren im Antrag gebunden ist, sondern nach Verfahrenseinleitung in einem jeder Dispositionsbefugnis der Parteien entzogenen Verfahren für alle in Betracht kommenden Objekte einer Liegenschaft ausgehend von der materiellen Rechtslage nach der konkreten Widmung die Festsetzung der Nutzwerte vornehmen kann (OGH 14.07.2008, 5 Ob 29/08p).

Hausbesorgerwohnung

Die Begründung von WE an einer Wohnung, die zur Unterbringung des für die Liegenschaft bestellten Hausbesorgers bestimmt ist, ist und war rechtlich unmöglich. Entgegenstehende Vereinbarungen werden als rechtsunwirksam und aufgrund solcher Vereinbarungen durchgeführte Grundbuchseintragungen als unheilbar nichtig angesehen (MietSlg 38/53). Die Festsetzung der Nutzwerte hat in einem jeder Dispositionsbefugnis der Parteien entzogenen, auf Antrag einzuleitenden Verfahren, für alle als Wohnungseigentumseinheiten in Betracht kommenden Objekte einer Liegenschaft ausgehend von der jeweiligen materiellen Rechtslage und der konkreten Widmung zu geschehen. Auch eine Neufestsetzung der Nutzwerte ist möglich, wenn sie von der wahren materiellen Lage abweichen und hat in einem Verfahren nach (nunmehr) § 52 Abs 1 Z 1 WEG zu erfolgen. Es sind – mit Ausnahme der Hausbesorgerwohnung – alle Wohnungen des Hauses einzubeziehen und diese mit den ihnen jeweils zukommenden Nutzwerten im Gesamtnutzwert der Liegenschaft zu berücksichtigen (OGH 01.04.2008, 5 Ob 226/07g).

Allgemeine Teile

An allgemeinen Teilen kann Wohnungseigentum nicht begründet werden (§ 3 Abs 3 WEG 2002); allgemeine Teile werden daher von der Nutzwertfestsetzung nicht erfasst (RS0097520 [T10] = OGH 14.07.2008, 5 Ob 29/08p; OGH 20.11.2025, 5 Ob 50/25a).

Nachträgliches Hervorkommen des wahren Sachverhalts

Die Anwendungsfälle einer Korrektur der Nutzwerte aufgrund des nachträglichen Hervorkommens des wahren Sachverhalts nach § 3 Abs 2 WEG 1975 wurden auf Verstöße gegen zwingende Grundsätze der Parifizierung beschränkt. Dieses Antragsrecht bei einem Verstoß gegen zwingende Parifizierungsgrundsätze ist nunmehr in § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 gesetzlich positiviert. Für diese Fälle besteht nach § 10 WEG 2002 keine Frist für die Geltendmachung (RS0083159 [T13] = OGH 22.01.2008, 5 Ob 222/07v).

Verfahrensrechtliche Rahmenbedingungen

Außerstreitverfahren

Die Nutzwertfestsetzung und die Nutzwertneufestsetzung haben im Außerstreitverfahren zu erfolgen (§ 52 Abs 1 Z 1 WEG). Die Festsetzung der Nutzwerte hat in einem auf Antrag einzuleitenden Verfahren für alle als Wohnungseinheiten in Betracht kommenden Objekte einer Liegenschaft, ausgehend von der jeweiligen materiellen Rechtslage, entsprechend der konkreten Widmung zu geschehen (RS0082872 = OGH 22.03.1988, 5 Ob 32/87; OGH 19.02.2024, 5 Ob 94/23v).

Parteistellung

Sämtlichen Miteigentümern kommt Parteistellung zu (RS0082872 [T8] = OGH 24.01.2011, 5 Ob 190/10t).

Antragserfordernis, Präzisierungspflicht

Obwohl ein Nutzwertfestsetzungsverfahren eine Regelungsstreitigkeit ist, die nicht der Dispositionsmaxime der Parteien unterliegt, sondern in dem strenge Offizialmaxime herrscht, bedarf es zur Einleitung des Verfahrens eines Antrags auf Festsetzung der Nutzwerte. Ein solcher muss dahin präzisiert werden, dass hinreichend erkennbar ist, welche Entscheidung aus welchem Sachverhalt abgeleitet wird (§ 9 Abs 1 AußStrG) (RS0083252 [T25] = OGH 17.12.2013, 5 Ob 72/13v; OGH 19.02.2024, 5 Ob 94/23v).

Rechtsrüge bei Antragshäufung

Die zur Anspruchsbegründung herangezogene Behauptung eines Verstoßes gegen zwingende Berechnungsgrundsätze, die auf § 9 Abs 2 Z 1 WEG abzielt, ist von einem Begehren zu unterscheiden, das auf Festsetzung der Nutzwerte gerichtet ist, weil das der Ermittlung der Nutzwerte zugrunde liegende Gutachten bei einem Wohnungseigentumsobjekt um mehr als 3 % von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht, womit eine Festsetzung der Nutzwerte nach § 9 Abs 2 Z 2 WEG angestrebt wird.

Im vorliegenden Fall lagen also zwei rechtlich selbstständige und daher auch im Tatsachenbereich zu unterscheidende Anträge, somit ein Fall einer Antragshäufung vor.

Der Grundsatz, dass bei Bekämpfung der rechtlichen Beurteilung durch ein Rechtsmittelgericht die Gesetzmäßigkeit einer Entscheidung nach allen Richtungen zu prüfen ist, gilt dann nicht, wenn bei einem mehrere Ansprüche erfassenden Begehren die Rechtsrüge nur hinsichtlich eines dieser Ansprüche ausgeführt ist (…). Das gilt auch im Verfahren nach § 37 MRG (OGH 17.12.2013, 5 Ob 72/13v).

Anhängigmachung bei Gemeinde

In den durch Kundmachung gem § 39 Abs 2 und § 50 MRG bestimmten Gemeinden kann ein Verfahren auf Nutzwertfestsetzung (§ 9 Abs 2) oder Nutzwertneufestsetzung (§ 9 Abs 3) bei Gericht nur eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht wurde; diesbezüglich gelten auch § 39 Abs 3 bis 5 und § 40 MRG (§ 52 Abs 3 WEG).

Auswirkungen auf das Eigentumsrecht

In einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 1 WEG ist nicht über die eigentumsrechtlichen Konsequenzen abzusprechen, die sich aus den neuen Nutzwerten ergeben. Für die dadurch erforderlichen Rechtsänderungen (die bis zu einer Neubegründung des Wohnungseigentums gehen können) hat der Gesetzgeber privatrechtliche Übereignungsakte vorgesehen, die gegen einen angemessenen Wertausgleich sogar erzwungen werden können.

Die Frage, ob der Zwang so weit geht, dass ein Miteigentümer, für den kein Wohnungseigentumsobjekt mehr zur Verfügung steht, sein Anteilseigentum gänzlich preisgeben muss, wurde hier nicht endgültig beantwortet. Die zur Anpassung an die wahre Sachlage notwendig gewordene gerichtliche Nutzwertfestsetzung (Parifizierung) lässt sich mit dem Argument eines solcher Art drohenden Rechtsverlustes jedenfalls nicht verhindern (OGH 21.06.2011, 1 Ob 106/11m).