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6.7 Der vertragliche Ausschluss der Teilungsklage
Gemäß § 831 ABGB sind Vereinbarungen, die eine Teilungsklage ausschließen, zulässig. Diese Möglichkeit wird jedoch durch § 13 Abs 6 WEG eingeschränkt. Offenbar, um zu verhindern, dass Eigentümerpartner, die in grobe Konflikte geraten, auf alle Ewigkeit aneinander gebunden sind, wurde die Möglichkeit des vertraglichen Ausschlusses einer Klage auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft gemäß § 830 ABGB einerseits an die Schriftform gebunden und andererseits dahingehend beschränkt, dass sie nur für die Dauer von drei Jahren geschlossen werden kann. Vereinbarungen mit längerer Laufzeit sind für den über den drei Jahre hinausgehenden Zeitraum unwirksam. Derartige Verträge mit einer Laufzeit von nicht mehr als drei Jahren können beliebig oft wiederholt werden. Das Gesetz schafft aber von dieser Ausnahme gleich wieder eine Gegenausnahme und hält fest, dass ein derartiger Aufhebungsausschluss auch für längere Zeit oder sogar unbefristet vereinbart werden kann, wenn für einen der Eigentümerpartner eine dreijährige Bindung aus triftigen Gründen unzumutbar wäre. Das Gesetz nennt als Beispiel für einen derartigen triftigen Grund das hohe Alter des Eigentümerpartners. Rechtsprechung zur Frage, was ein triftiger Grund (abgesehen vom hohen Alter) sein könnte, liegt ebenso wenig vor wie dazu, welche Fristen diesfalls angemessen wären bzw wann eine unbefristete Vereinbarung zulässig wäre. S Gantner (in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 13 WEG Rz 65) nennt als mögliche triftige Gründe noch die schwere Krankheit eines Eigentümerpartners oder auch erhebliche Investitionen, die bei einer Teilung nicht angemessenen abgegolten werden würden. ME könnte auch die Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts zu Erwerbswecken und die in den Standort verbundenen Investitionen (nicht nur hinsichtlich des Objekts selbst, sondern auch in die Erlangung eines standortbezogenen Kundenkreises) die Eignung eines derartigen triftigen Grundes abgeben.