1.10.24 GmbH als Betreibergesellschaft

Die A GmbH ist Eigentümer eines Appartements. Sie verpachtet das Appartement an die B GmbH. Die B GmbH nutzt das Appartement zu Beherbergungszwecken. Die B GmbH ist die Betreibergesellschaft. Die A GmbH kassiert von der B GmbH einen umsatzabhängigen Pachtzins.

A GmbH → B GmbH → Touristen

1/B GmbH → Touristen:

Die Rechnungen werden mit 10 % ausgestellt, weil es sich um Beherbergungsleistungen gem § 10 Abs 1 Z 4 UStG handelt. Eine Umsatzsteuerfreiheit gem § 6 Abs 1 Z 16 UStG kommt nicht in Betracht, weil die Beherbergung ausdrücklich ausgenommen ist. Die B GmbH übt zu 100 % (≥ 95 %) Umsätze aus, welche zum Vorsteuerabzug berechtigen.

2/A GmbH → B GmbH:

Möglichkeiten der Rechnungslegung:

Die A GmbH tritt gegenüber den Touristen nicht in Erscheinung. Die touristische Verwertung wird ausschließlich durch die B GmbH durchgeführt.

Auszug aus BFG v 09.12.2015, RV/2100315/2013:

„Umsatzsteuerlich sind die […] Tätigkeiten des Verpächters […] einerseits und Pächters (Betreiber-gesellschaft) andererseits in Leistungen des [Verpächters] einerseits und Leistungen des [Pächters] andererseits aufzuteilen und auch separat zu beurteilen.

Nun ist aber bei der oa Sachlage eindeutig davon auszugehen, dass im verfahrensgegenständlichen Zeitraum (jedenfalls) von Seiten des [Verpächters] keine Beherbergungsleistung … (§ 10 Abs 2 Z 4 lit b UStG 1994) erbracht wurde, zumal der [Verpächter] die jeweilige Ferienwohnung … an die Pächterin … mit der Verpflichtung verpachtete, diese der touristischen Vermietung als Ferienwohnung zuzuführen … [Es] trat der [Verpächter] gegenüber den Gästen … gar nicht in Erscheinung, vielmehr trat [der Pächter] als deren Vertragspartner auf, welche[r] auch die Reservierungen entgegen nahm, die Mietpreise festsetzte, die Saisoneinteilung gestaltete, während der Vertragszeit für Werbung in jeder Form sorgte, etc.“

Da der konkrete Fall gleich gelagert ist, ist bei A GmbH → B GmbH von einer gewöhnlichen Grundstücksvermietung/-verpachtung gem § 6 Abs 1 Z 16 UStG auszugehen. Diese ist auf Ebene der A GmbH unecht umsatzsteuerfrei (0 %). Auf Ebene der A GmbH besteht jedoch die Möglichkeit zur Option zur Regelbesteuerung (20 %) gem § 6 Abs 2, § 28 Abs 38 Z 2 UStG, Rz 899a ff UStR, indem die Rechnung mit 20 % Umsatzsteuer ausgestellt wird. Dies darf die A GmbH jedoch nur dann, wenn die B GmbH zu ≥ 95 % Umsätze ausübt, welche zum Vorsteuerabzug berechtigen, was im konkreten Fall gegeben ist (zu 100 % Erlöse aus Beherbergung 10 % gem § 10 Abs 2 Z 4 UStG).