Leitsätze

Der Normzweck des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, das Vertrauen des Verbrauchers auf die Entgeltvereinbarung zu schützen, erfasst lediglich solche Verträge, die innerhalb der gesetzlichen Zwei-Monats-Frist zu erfüllen sind. Damit ist die Bestimmung auf klassische Bestandverträge über Wohn- und Geschäftsraum typischerweise nicht anzuwenden. Dem Normzweck ist auch dann entsprochen, wenn die Entgeltvereinbarung nicht den Anschein der Unveränderlichkeit erweckt, wie etwa bei Wertsicherungsklauseln.

Gewährleistungsrechte sind vom Vertragspartner des mangelhaft Leistenden geltend zu machen. Ein Wohnungseigentümer, der ein Gewährleistungsrecht aus einem von ihm geschlossenen Vertrag geltend machen will, benötigt nur dann die Zustimmung der (Mehrheit der) anderen Wohnungseigentümer, wenn er das Gewährleistungsrecht aus Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ableitet und sein Vorgehen – insb die Wahl des Gewährleistungsbehelfs – Gemeinschaftsinteressen beeinträchtigen könnte. Dies ist, wenn ein Wohnungseigentümer geringfügige Änderungen an seiner zum WE-Objekt gehörenden Terrasse durchführen lässt, nicht der Fall.

Wenngleich Rechnungslegungsansprüche gegen den Hausverwalter grundsätzlich im Außerstreitverfahren durchzusetzen sind, können sie auch mit Stufenklage geltend gemacht werden. Zum einen soll die Möglichkeit, das Auskunftsrecht außerstreitig zu verfolgen, die Wohnungseigentümer nur begünstigen und nicht beschränken. Zum anderen spricht der Ökonomiezweck des Art XLII EGZPO für eine Koppelung von Aufklärungs- und Herausgabebegehren in der jeweils für den Hauptanspruch maßgeblichen Verfahrensart.

Vom gesetzlich vorgesehenen Verteilungsschlüssel (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002) können sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam im Rahmen einer schriftlich geschlossenen Vereinbarung abgehen (§ 32 Abs 2 WEG 2002). Wurde eine solche Vereinbarung getroffen, kann das Gericht den Verteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nur noch dann ändern, wenn es zu einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit gekommen ist.

Für die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderungsmaßnahme nach § 16 Abs 2 WEG 2002 ist entscheidend, ob die Änderung gemessen am konkreten Haus und am konkreten Umfeld als verkehrsüblich angesehen werden kann. Das Umfeld besteht dabei in der unmittelbaren Umgebung, in der „Gegend“. Bei der Beurteilung kann daher nicht nur auf das betreffende Haus selbst oder einzelne Nachbarhäuser abgestellt werden.

Maßnahmen der bloßen Umgestaltung einer bestehenden Beheizungsanlage sind ebenso wenig von der Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 erfasst wie der Tausch des Heizungssystems. Antragsteller, die die Zustimmung zu einer solchen Änderung begehren, müssen daher ein wichtiges Interesse bzw die Verkehrsüblichkeit der Maßnahme behaupten und beweisen. Allgemeine Ausführungen zu Energiewende und Klimawandel ersetzen die Behauptungs- und Beweislast nicht.

Verweist ein Umlaufbeschluss auf den Inhalt eines vorangegangenen Umlaufbeschlusses, können behauptete Mängel der ersten Beschlussfassung, die nicht durch fristgerechte Anfechtung aufgegriffen wurden, nicht im Rahmen der Anfechtung des zweiten Beschlusses geltend gemacht werden. Durch die Rechtswirksamkeit des ersten Beschlusses werden allfällige Mängel saniert.

In einem Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG ist zu prüfen, ob der entsprechend einer Wertsicherungsvereinbarung angehobene Hauptmietzins den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben entspricht. Einwendungen, die die (relative) Nichtigkeit der Klausel betreffen, steht die Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs entgegen. Verstöße nach § 6 KSchG oder § 879 Abs 3 ABGB sind somit nicht im Außerstreitverfahren zu prüfen.

Aufwendungen für die Liegenschaft sind von den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Ein anderer Aufteilungsschlüssel kann gerichtlich festgesetzt werden, wenn bezüglich der betroffenen Aufwendung erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten bestehen. Diese Voraussetzung liegt nicht schon dann vor, wenn ein Wohnungseigentümer von der Nutzung anderer Wohnungseigentumsobjekte einschließlich deren Balkone ausgeschlossen ist.

Die Auflösung des Verwaltungsvertrags zählt zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Der auf die Kündigung gerichtete Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist sofort vollziehbar und wird bestandskräftig, sofern er nicht fristgerecht angefochten wird bzw der Anfechtung rechtskräftig erfolglos blieb. Mängel der Willensbildung können bei Unterlassen oder Scheitern einer Anfechtung nicht mehr releviert werden.