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Der Vermieter kann dem Mieter im Teil- sowie Vollanwendungsbereich des MRG im Rahmen der ordentlichen Kündigung jedoch nur bei Vorliegen wichtiger Gründe gem § 30 MRG kündigen.

Kompromiss-Vertragsmuster für einen Mietvertrag für eine Wohnung, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung durch Um-, Auf-, Ein- oder Zubau neu geschaffen wurde.

Bei Berufen, die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden (zB Arzt oder Rechtsanwalt), sind die zur Berufsausübung erforderlichen Räume als Wohnraum anzusehen, weil Wohnbedürfnis und Berufszweck einander ungefähr entsprechen. Halten sich Wohn- und Geschäftszweck die Waage, ist der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 5 MRG nicht anwendbar, es sei denn, aus dem Mietvertrag ergibt sich ein Überwiegen einer der beiden Zwecke.

Die Neuerrichtung eines Gebäudes iSd § 1 Abs 4 z § MRG liegt nur vor, wenn durch sie neuer Wohn- oder Geschäftsraum geschaffen wird. Eine – auch umfangreiche oder kostspielige – Sanierung fällt nicht darunter. Das gilt auch, wenn sich der Vermieter für eine „erhaltende“ Sanierung statt für den bereits genehmigten Abbruch und umfassenden Neubau des Gebäudes entscheidet.

Liegen die zur Begründung der Kündigung herangezogenen Verhaltensweisen einige Jahre zurück und blieben sie über viele Jahre hinweg überhaupt unbeanstandet, dann wurde das Vertrauensverhältnis zum Vermieter nicht zerstört.

Gastautor Mag. Martin Brunnhauser von der MVÖ erläutert anhand aktueller Rechtsprechung Fragen zur auf die Mieter:innen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung überwälzbaren Kosten.

Ein Mietvertrag auf unbestimmte Dauer, zu welchem ein zweiseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde ist einem Mietvertrag auf bestimmte Dauer in seiner Wirkung nach § 49 Abs 2 MRG gleichzusetzen.

Bei dringendem Eigenbedarf am Mietobjekt, ist eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG gerechtfertigt. Dies gilt auch für Mietverhältnisse vor Inkrafttreten des MRG, da die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung von Bedeutung ist.

Für den Anspruch des Hauptmieters auf (Lift-)Betriebskostenabrechnung im Sinn des § 21 Abs 3 zweiter Satz MRG gilt die dreißigjährige Verjährungsfrist. Eine analoge Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist (etwa des § 34 Abs 1 WEG 2002, § 5 Abs 4 KlGG und § 27 Abs 3 MRG) kommt mangels planwidriger Lücke nicht in Betracht.

Muster für einen Antrag auf Durchsetzung der Anbotspflicht für eine leerstehende Wohnung nach § 5 Abs 2 MRG.

Ist das Verhalten des Mieters objektiv betrachtet grob ungehörig und das Zusammenwohnen verleidend, ist der Kündigungsgrund auch dann verwirklicht, wenn der Mieter dieses Verhalten lediglich aufgrund einer psychischen Krankheit setzt.

Gastautor Mag. Martin Brunnhauser von der MVÖ erläutert anhand aktueller Rechtsprechung die Unterscheidung von diversen Erhaltungsarbeiten zu Verbesserungsarbeiten.

Ein Mitarbeiter des Mieters, dessen Verhalten dem Mieter zuzurechnen ist, war sowohl für die ordnungswidrige Müllentsorgung als auch eine anhaltend massive Geruchsbelästigung verantwortlich. Dieses Verhalten wurde sowohl vor als auch nach der Einbringung der Aufkündigung gesetzt. Der Tatbestand des § 30 Abs 2 Z 3 MRG ist damit erfüllt.

Die Gastautoren Dr. Maximilian Zirm und Mag. Milka Milicic erläutern die Thematik anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung. Was ist bezüglich Nutzung einer Wohnung zu Geschäftszwecken zu beachten?

Eine Mahnung zur Zahlung der Mietzinsrückstände, die den offenstehenden Betrag nicht angibt, ist – wenn auch sonst keine Urkunden die Kenntnis des Mieters über die Höhe des Betrags bestätigen können – nicht hinreichend konkret iSd § 30 Abs 2 Z 1 MRG.

Die „regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken“ setzt voraus, dass die Wohnung vom Gekündigten wenigstens während eines beträchtlichen Zeitraums im Jahr (bzw einige Tage in der Woche) als Mittelpunkt seiner Lebensführung benützt wird.

Muster einer vertraglichen Einigung über die Abtretung der Hauptmietrechte an einer Wohnung nach § 12 MRG zwischen zwei Geschwistern.

Vom Anwendungsbereich des MRG sind ua Mietgegenstände ausgenommen, die in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen liegen. Wie sieht es jedoch für Mietverträge, die vor dem 01.01.2002 abgeschlossen wurden aus?

Das Bestehen des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 10 MRG setzt zunächst voraus, dass die Wohnung tatsächlich der Unterbringung von Dienstnehmern gedient hat. Die bloße Widmung zum angeführten Zweck reicht nicht aus.

Hier finden Sie ein Muster zur gerichtlichen Aufkündigung einer Mietwohung wegen Mietzinsrückstandes bzw fehlenden Zahlungen des Bestandzinses (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, Betriebskosten, Umsatzsteuer).

Gastautor Mag. Sandrini von der MVÖ stellt in seinem Beitrag die voranschreitende Aushöhlung des MRG-Anwendungsbereichs mit Blickpunkt auf die Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsmittel dar. Was bedeutet dies konkret?

Muster zur gerichtlichen Aufkündigung einer Mietwohnung aufgrund zukünftiger Verwaltungsinteressen des Bundes (Errichtung einer Polizeidienststelle).

Muster zur gerichtlichen Aufkündigung wegen Existenzgefährdung aus beispielsweise gesundheitlichen Gründen.